Il punto di vista dell’Amministratore Delegato

Gentili Azionisti,

gli importanti risultati raggiunti nei primi sei mesi del 2018 trovano adeguato riscontro nel progresso degli indicatori-chiave di performance contenuti nella Relazione Semestrale.

In questa prima parte dell’anno, in primo luogo, abbiamo messo a segno un’importante espansione del nostro patrimonio immobiliare, attraverso l’acquisizione da Eurocommercial Properties di un portafoglio strategico costituito da quattro gallerie commerciali e un retail park, per un controvalore di 195,5 milioni di euro. Un’operazione che abbiamo finanziato principalmente attraverso l’aumento di capitale da 150 milioni di euro che abbiamo condotto in porto con successo lo scorso 18 aprile.

Oggi perciò IGD è una realtà il cui portafoglio immobiliare vale, secondo le perizie indipendenti del 30 giugno 2018, 2.428,8 milioni di euro, con un aumento del 9% rispetto alle valutazioni di fine 2017 che rispecchia il recente allargamento di perimetro.

Come giudichiamo questo portafoglio? Indubbiamente ha dimensioni che ci collocano in posizione di assoluto rilievo sul mercato italiano, dove concentriamo circa il 94% del fair value complessivo. E’ anche un portafoglio ben calibrato per la sua composizione, con le gallerie italiane che rappresentano l’asset class di maggiore peso, intorno al 63%. Non solo: a seguito dell’integrazione del nuovo portafoglio acquisito, oggi IGD ha la piena proprietà delle gallerie che gestisce in ben 16 centri commerciali, con la possibilità di rendere sempre più efficaci le attività di ripensamento del tenant mix attraverso un asset management ancora più intimamente connesso e flessibile. Si tratta infine anche di un patrimonio immobiliare che esprime significativi livelli di rendimento, come testimonia il gross initial yield pari al 6,30% per le gallerie, al 6,21% per gli ipermercati e al 6,62% per gli asset rumeni. Rendimenti resi possibili dagli elevati livelli di financial occupancy, che si attestano complessivamente intorno al 97%, nonostante l’esistenza di alcune superfici di vacancy strategica per interventi di rimodulazione.

I risultati contenuti nella Relazione Semestrale danno conto della validità ed efficacia delle scelte operate. L’indicatore che meglio esprime in sintesi il successo del nostro impegno gestionale, l’FFO, ovvero il Funds from Operations, a metà esercizio si attesta a 38,9 milioni di euro, con un incremento di 7 milioni di euro rispetto al primo semestre del 2017. Un risultato reso possibile dal contributo di un EBITDA della gestione caratteristica in crescita di 5,6 milioni di euro e da una variazione positiva per 1,5 milioni di euro dalla gestione finanziaria, a fronte di un impatto marginalmente negativo – per circa 200 mila euro – dell’area gestione fiscale.

Guardando a queste performance in maggiore dettaglio, è possibile verificare che l’area gestione operativa, da un lato, riflette una crescita molto solida, frutto dell’incremento dell’8,4% dei ricavi da attività locativa e, allo stesso tempo, del miglioramento della marginalità, come prova l’EBITDA margin che raggiunge il 72,1%, rispetto al 69,8% del primo semestre 2017.

L’attenta gestione finanziaria realizzata attraverso le operazioni di Asset Liability Management, d’altro lato, ci ha permesso di ridurre gli oneri finanziari netti di 1,5 milioni di euro, pur in presenza di un indebitamento finanziario netto medio di periodo superiore di 20,7 milioni di euro rispetto al primo semestre 2017, con un costo del debito che si è ridotto di oltre 20 punti base. La nostra struttura patrimoniale e finanziaria è oggi un punto di eccellenza, come testimonia il Loan-to-Value al 46,4% e l’Interest Cover Ratio che ha superato di slancio le 3X, attestandosi a 3,44X.

Il Conto Economico del primo semestre 2018 non ha potuto beneficiare, come era accaduto nello stesso periodo dello scorso anno, di un saldo positivo delle poste di “Svalutazione e Adeguamento del Fair Value”. Se un anno fa avevamo un saldo positivo di 18,9 milioni, nel semestre appena concluso abbiamo registrano una variazione netta negativa per 2,6 milioni di euro. Stiamo parlando di una cifra che rappresenta l’1 per mille del valore complessivo di un portafoglio il cui fair value è di oltre 2,4 miliardi di euro, che riflette tassi di attualizzazione più elevati utilizzati dai periti indipendenti per riflettere il più incerto contesto macroeconomico.

Esclusivamente questo fattore ci ha impedito di tradurre i progressi registrati a livello di gestione operativa e finanziaria in un progresso dell’utile netto, che si è comunque attestato a 34,8 milioni di euro. Nonostante la variazione algebrica del contributo della voce “Adeguamento Fair Value” sia stata complessivamente di 21,5 milioni di euro inferiore rispetto al primo semestre 2017, la variazione dell’utile netto comunque è stata negativa per un importo inferiore, pari a 14,1 milioni di euro.

L’incremento del 22% dell’FFO si colloca al di sopra della forchetta di guidance che avevamo comunicato lo scorso febbraio, che prevedeva un miglioramento di questo indicatore nell’ordine del 18-20% per i 12 mesi del 2018; alla luce dei risultati già raggiunti, senza d’altra parte sottovalutare le sfide che lo scenario dell’ultima parte dell’anno potrebbe presentare, abbiamo aggiornato la nostra guidance 2018 ponendoci come obiettivo quello di migliorare il tasso di crescita dell’FFO di almeno il 20%.

Il mercato azionario, che pur ci ha premiato permettendoci di raccogliere mezzi freschi per 150 milioni di euro, è ancora molto timido nello scontare nei prezzi del titolo il valore espresso dal portafoglio immobiliare di IGD. L’EPRA Triple Net Asset Value per azione di fine giugno 2018 si attesta infatti a 11,25 euro per azione: un livello che indica un significativo sconto rispetto alle recenti quotazioni. Ampi spazi di potenziale rivalutazione si prefigurano anche in rapporto al target price di consensus degli analisti che coprono il titolo, che attualmente si attesta a 9,51 euro.

Crediamo che i convincenti risultati della Relazione Semestrale e la revisione della guidance sulla crescita 2018 dell’FFO rafforzino la visibilità di risultati per l’intero esercizio 2018 che ci consentano di cogliere gli obiettivi del Piano Industriale 2016-2018.

Lo scorso 1° giugno l’Assemblea degli Azionisti ha nominato un nuovo Consiglio di Amministrazione, che già in queste settimane si è messo all’opera per disegnare il nuovo Piano Strategico, che ci guiderà fino al 2021.

Sono molto onorato di avere ricevuto nuovamente l’incarico di Amministratore Delegato nell’ambito del nuovo mandato triennale: credo che la mia conferma, così come quella del Presidente Elio Gasperoni, siano il segnale dell’apprezzamento degli azionisti per il lavoro svolto finora. Cercherò perciò di interpretare il mio ruolo assicurando continuità alla seria e disciplinata impronta gestionale che ha caratterizzato IGD negli anni e mantenendo alta la soglia di attenzione necessaria per affrontare i rischi e cogliere le opportunità che il contesto esterno ci potrà offrire.

Claudio Albertini

Amministratore Delegato di IGD

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