5 Agosto 2021 12:36
Price Sensitive risultati economico-finanziari semestrale

Risultati al 30 giugno 2021: semestre sfidante ma con segnali positivi

  • Forte rimbalzo nel mese di giugno, primo mese intero senza restrizioni, che conferma la validità del modello di business: nel confronto con il 2019, fatturato operatori +0,3%, scontrino medio +20,3% e recuperato l’85% degli ingressi
  • Incassato su fatturato 1H2021: in Italia c.83%[1]; in Romania c. 93%
  • Financial occupancy in crescita vs FY2020: Italia 95,3%, +100bps; Romania 94,3%, +70bps
  • Ricavi locativi netti: 55,5 milioni di euro (-1,4%); Risultato netto ricorrente (FFO): 30,6 milioni di euro (-6,8%). Entrambi includono 7,8 milioni di euro di impatti diretti netti da Covid-19[2]
  • Loan to Value in calo al 49,1%; generati 20 milioni di euro di cassa nel semestre
  • EPRA NRV pari a € 10,56 p.a. (+1,7%)
  • Market value del portafoglio di proprietà: 2.267,88 milioni di euro (lfl Italia +0,10%; lfl Romania -0,8%)
  • Rivista al rialzo la guidance FFO per l’intero anno a +7/8% (rispetto alla precedente +3/4%)

[1] % su fatturato netto sconti e perdite su crediti

[2] Include sconti temporanei per 0,3 € mln, perdite su crediti per 7,4 € mln, al netto di minori locazioni passive

 

Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Rossella Saoncella, ha esaminato e approvato la relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2021

 

Messaggio dell’Amministratore Delegato, Claudio Albertini

“I risultati contabili dei primi 6 mesi dell’anno hanno risentito ancora delle prolungate restrizioni che hanno limitato l’operatività dei centri commerciali a partire dallo scorso autunno, a differenza del 2020 quando i primi 2 mesi non furono intaccati in alcun modo dal Covid-19 con le prime restrizioni in essere solamente dalla fine di febbraio. Tuttavia, il trend osservato a partire dalla metà di maggio, quando le principali restrizioni sono state eliminate, è molto buono e ci consente di guardare al secondo semestre con fiducia: nel mese di giugno infatti i livelli di ingressi e fatturati operatori sono risultati in deciso incremento rispetto a quanto fatto nel 2020 con un +8,2% e +17,4% rispettivamente, ma anche in confronto al 2019 si registra un incremento dei fatturati pari al +0,3%, con uno scontrino medio che mostra un aumento marcato, a conferma una volta di più della maggior propensione all’acquisto dei consumatori. Anche l’attività commerciale è tornata particolarmente vivace, con maggiori aperture e inaugurazioni, che si sono tradotte in una crescita dell’occupancy in Italia per +100 punti base e in Romania per +70 punti base.

Siamo consapevoli che le sfide poste dalla pandemia e non solo continueranno ad essere significative, ma siamo fiduciosi per il secondo semestre e i prossimi anni dove ci aspettiamo risultati in miglioramento, se questi trend dovessero essere confermati e senza ulteriori misure restrittive che impattino sull’operatività dei nostri centri.

 

ANDAMENTI OPERATIVI

Italia

Nei primi sei mesi del 2021 le performance di IGD risultano ancora inevitabilmente colpite dalle misure restrittive adottate dal Governo italiano per far fronte all’emergenza sanitaria da Covid-19. Fino al 17 maggio infatti l’operatività dei centri commerciali del Gruppo è stata fortemente limitata con il divieto di consumazione sul posto per le attività di ristorazione e la chiusura nelle giornate festive e prefestive degli esercizi commerciali “non essenziali” presenti all’interno delle gallerie (le attività non essenziali sono state chiuse per ca. il 36% dei giorni possibili; nel primo semestre 2020 i giorni di chiusura erano pari a ca. il 39%). Queste limitazioni, unitamente alle restrizioni sugli spostamenti delle persone, hanno impattato sui livelli di ingressi e di fatturati registrati dagli operatori nei primi sei mesi dell’anno, che risultano in incremento se paragonati a quanto fatto registrare nei primi sei mesi del 2020 (ingressi +10,3%; fatturati +23,4%), ma sono ancora in calo se paragonati a quanto fatto nel 2019, anno non impattato dalla pandemia (ingressi -29,4%; fatturati -24,5%).

A partire dal 17 maggio però, con l’allentamento delle restrizioni, i centri commerciali hanno recuperato la piena operatività e le performance registrate hanno mostrato un trend in costante miglioramento: nella settimana 17-23 maggio, la prima in cui tutte le attività presenti all’interno delle gallerie commerciali sono potute rimanere aperte (compresi sabato e domenica), gli ingressi hanno fatto registrare un +32% rispetto alla corrispondente settimana del 2020 (18-24 maggio, prima settimana di riapertura post lockdown nazionale), e una riduzione di ca. il 10% rispetto allo stesso periodo del 2019. Ancora più significativi risultano gli andamenti fatti registrare nel mese di giugno, primo mese completo privo di restrizioni, con ingressi in incremento dell’8,2% e fatturati che mostrano un aumento ancora più marcato pari a 17,4% (giugno 2021 vs giugno 2020). Le performance di giugno risultano particolarmente interessanti anche se confrontate con il medesimo periodo del 2019: a fronte di ingressi ancora in calo di ca. il 15%, le vendite degli operatori sono tornate in territorio positivo (+0,3%), a conferma del trend già riscontrato lo scorso anno di un’affluenza divenuta molto più selettiva, ma caratterizzata da una maggior propensione all’acquisto e un deciso incremento dello scontrino medio (+20,3% rispetto a giugno 2019).

Tra le varie categorie merceologiche è importante sottolineare il trend fatto registrare da abbigliamento, elettronica, beni per la casa e cultura e tempo libero che a giugno è risultato in crescita rispetto a quanto fatto nel corrispondente mese del 2019. Analizzando le performance dal punto di vista della superficie di vendita (escludendo la ristorazione), a giugno tutte le categorie da piccole a grandi mostrano una crescita rispetto a quanto fatto nel 2019, con un incremento medio pari al 2,4%.

Positive anche le performance fatte registrare da ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo che nei primi sei mesi dell’anno sono risultate in crescita dell’1,3% rispetto al primo semestre del 2020.

Tutto ciò dimostra che il format del centro commerciale urbano e con forte ancora alimentare è ancora al centro dell’attenzione del consumatore ed evidenzia una significativa capacità di pronta reazione non appena vengono consentite le aperture.

 

Il tasso di occupancy del portafoglio italiano, pari al 95,3%, è in miglioramento di 100bps rispetto al 31 dicembre 2020 quando era risultato pari a 94,3%. Questo dato testimonia come, nonostante le difficoltà del periodo, l’attività di commercializzazione non si sia mai fermata, ma anzi sia proseguita efficacemente e con positivi riscontri: nel corso dei primi sei mesi dell’anno sono stati sottoscritti, infatti, 131 contratti tra rinnovi (85) e turnover (46) con un lieve decremento dei canoni (-1,0%). Sono inoltre in corso le trattative con gli operatori per la gestione del periodo di restrizioni relativo al 2021, mentre sono pressochè concluse quelle relative al 2020; in generale tali contrattazioni non hanno comportato modifiche alla struttura dei contratti in essere, ma è stata prevista la rimodulazione dei pagamenti nel corso dell’anno e la concessione di sconti temporanei.

Questa attività di negoziazione unita ai sostegni messi in campo dal Governo per le attività colpite dai provvedimenti di chiusura forzata ci hanno permesso di raggiungere buoni risultati in termini di fatturato incassato al netto degli sconti concessi, che al 30 luglio era pari a ca. l’83%.

 

Romania

Anche in Romania, grazie alla progressiva eliminazione delle restrizioni che ha favorito la ripartenza anche di quei settori più colpiti dalla pandemia come ristorazione ed entertainment, le performance operative delle gallerie commerciali Winmarkt sono in ripresa: il tasso di occupancy al 30 giugno 2021 è pari al 94,3% in miglioramento rispetto al 31 dicembre 2020 quando era risultato pari a 93,6%, e ottimi riscontri si hanno anche in termini di fatturato incassato pari a ca. il 93%. Nel corso del semestre è proseguita inoltre la normale attività di commercializzazione che ha portato alla firma di 239 contratti tra rinnovi (153) e turnover (86), facendo registrare un incremento dei canoni pari a ca. 0,9%.

 

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI

Nel primo semestre 2021 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 73,1 milioni di euro, hanno registrato un decremento del –2,1%, principalmente imputabile ai ricavi like-for-like della categoria gallerie Italia, che ha subito gli effetti della maggiore vacancy di inizio periodo. Da questo punto di vista, la crescita delle contrattazioni fa prevedere un miglioramento dei ricavi nei prossimi mesi, fermo restando le attuali condizioni operative e di contesto macro.

Il Net rental income è pari a 55,5 milioni di euro, in calo del -1,4% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno; si segnala la riduzione degli impatti diretti Covid per 1,5 milioni di Euro (tra sconti e perdite su crediti, al netto di risparmi su locazioni passive), rispetto al primo semestre del 2020.

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 50,6 milioni di euro, in calo del -1,6% con un margine pari al 66,3%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) si attesta al 66,6%.

La gestione finanziaria complessiva è pari -16,7 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, risulta in miglioramento del 6,4% rispetto al 30 giugno 2020.

 L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 30,6 milioni di euro, in riduzione (-6,8%) rispetto al 30 giugno 2020, includendo la stima di impatto one-off da Covid-19.

 

ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT

Nel corso del primo semestre del 2021 IGD ha proseguito i lavori nel cantiere di Porta a Mare a Livorno, dove è in corso lo sviluppo del comparto Officine Storiche, il cui completamento è previsto nel secondo semestre del 2022. Inoltre, a conferma che è tornata una certa vivacità nel settore, si è proseguito nelle capex ritenute indifferibili (ca. 6,2 milioni di euro consolidati), che includono, oltre a manutenzioni straordinarie, attività di fit-out commerciali e proseguimento dei progetti di restyling e rimodulazione.

 

PORTAFOGLIO E VALORE PATRIMONIALE  

Il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.267,88 milioni di euro, in incremento a perimetro omogeneo dello 0,10% rispetto a dicembre 2020. La variazione è la seguente:

  • le gallerie sono sostanzialmente invariate con un lieve decremento like-for-like del -0,1% (-1 milione di euro), e un gross initial yield pari al 6,60%;
  • gli ipermercati segnano un incremento like-for-like del +0,5% (+2,8 milioni di euro), e un gross initial yield pari a 6,01%;
  • in Romania il valore del patrimonio immobiliare al 30 giugno 2021 è pari a 137,52 milioni di euro, registrando un decremento a perimetro omogeneo dello -0,8% e con un gross initial yield pari al 7,49%.

 Includendo anche gli immobili in leasehold, il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.305,57 milioni di euro.

 Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 5,3% per il portafoglio Italia (5,3% il topped up) e pari al 5,9% per il portafoglio Romania (6,0% topped up).

 L’EPRA NRV è pari a 1.165,2 milioni di euro, ovvero 10,56 euro per azione. Il dato è in incremento dell’1,7% rispetto al 31 dicembre 2020. La variazione è dovuta principalmente al risultato ricorrente (FFO) e alla variazione positiva della riserva cash flow hedge, in parte compensati dalla variazione negativa del fair value degli immobili.

L’EPRA NTA è pari 10,48 euro per azione, in decremento dell’1,7% rispetto al 31 dicembre 2020

L’EPRA NDV è pari a 10,19 euro per azione, in decremento del 2,1% rispetto al 31 dicembre 2020, per effetto della riduzione della valutazione a fair value del debito.

 

STRUTTURA FINANZIARIA

Dal punto di vista finanziario, in data 1 marzo 2021 la Società, ha rimborsato anticipatamente la quota residuale pari a circa 70 milioni di Euro del prestito obbligazionario denominato “€300,000,000 2.500 per cent. Notes due 31 May 2021”. Ad eccezione di tale rimborso IGD ha proseguito nella normale attività di gestione finanziaria.

Al 30 giugno 2021 il costo medio del debito si è attestato a 2,22% in calo rispetto al 2,30% di fine 2020, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 3,2X[1] (stabile rispetto al 31 dicembre 2020).

Il Loan to Value pari a 49,1% è in decremento rispetto al 49,9% fatto registrare a fine 2020. La Posizione Finanziaria Netta (negativa per -1.134,8 milioni di euro) è in miglioramento rispetto al primo semestre 2020 (prodotta cassa per ca. 20 milioni di euro).

 

OUTLOOK 2021

In considerazione dei segnali positivi degli ultimi mesi, in un quadro di generale ripresa economica e dei consumi e tenuto conto degli effetti da Covid-19 stimati per l’anno in corso (one-off e quindi senza ipotizzare ulteriori implicazioni sugli esercizi successivi), la nuova guidance FFO 2021 prevede una crescita pari a ca. +7/+8% rispetto al FFO 2020, in netto miglioramento rispetto a quanto comunicato a febbraio.

Questo nuovo outlook non tiene conto degli effetti di una eventuale cessione ed è doveroso sottolineare che permangono elementi di incertezza anche non controllabili dalla Società quali, ad esempio, l’insorgere di nuove ondate pandemiche e l’introduzione di nuove misure restrittive.

[1] Escludendo gli effetti dell’ultima operazione finanziaria