Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi sei mesi del 2021

Gentili Azionisti,

nella prima parte del 2021 IGD si è confrontata con una situazione operativa ancora molto complessa, considerate le restrizioni imposte alle attività non essenziali presenti nei centri commerciali per contenere la diffusione del Covid-19. In Italia, nonostante il decreto-legge del 21 aprile 2021 abbia consentito di avviare la riapertura di alcune attività, seppure con alcune limitazioni per ristoranti e cinema, sino al 17 maggio 2021 è rimasto in essere l’obbligo di chiusura nei fine settimana: un condizionamento rilevante considerato che tipicamente nelle giornate di sabato e domenica si concentrano i maggiori acquisti.

I risultati semestrali che presentiamo oggi, maturati in un contesto ancora pesantemente condizionato dalle misure anti-Covid, ci forniscono alcune chiare evidenze in merito a due aspetti fondamentali: da un lato, la validità del format “centro commerciale”, che conferma di mantenere un ruolo centrale anche nei nuovi modelli di consumo che si stanno profilando, dall’altro, la capacità di IGD di gestire con efficacia i propri asset, anche a fronte di severe limitazioni, creando al contempo le premesse per farli evolvere con successo in funzione degli scenari futuri, sia in termini di layout sia in termini di proposta commerciale.

In questo periodo di pandemia, anche con le restrizioni in vigore, abbiamo mantenuto il nostro impegno verso i clienti, continuando a offrire luoghi sicuri, pratici e convenienti nei quali fare acquisti. Stiamo inoltre lavorando, attraverso il team del progetto “Next Steps”, anche per intercettare e soddisfare le nuove esigenze e tendenze dei diversi segmenti di visitatori che frequentano i nostri centri commerciali.

Con i tenant abbiamo ripreso le trattative – dopo il ciclo che avevamo concluso a fine estate 2020, prima della seconda ondata della pandemia – per mettere a punto nuove dilazioni e riduzioni dei canoni, solo di natura temporanea, destinate ad attività particolarmente colpite dalle nuove restrizioni, in una logica di sostenibilità per entrambe le parti. Queste trattative, che stanno volgendo ora al termine, sono state agevolate anche dalle misure messe in campo dal governo italiano con i due decreti, Sostegni e Sostegni bis, varati nel corso del 2021. A fine giugno, perciò, abbiamo potuto registrare un tasso di incassato sul totale dei canoni fatturati nel portafoglio italiano pari all’83%.

Grazie all’intensa attività di commercializzazione e ri-commercializzazione delle vacancy create dalla pandemia siamo riusciti a inserire brand di tendenza e insegne del tutto nuove nel nostro portafoglio, in linea con le esigenze dei visitatori: abbiamo così consuntivato un tasso di rotazione degli operatori intorno al 3%. Queste attività, condotte con grande tenacia e senza interruzioni, ci hanno permesso di raggiungere, al 30 giugno 2021, un tasso di occupancy del 95,3% in Italia e del 94,3% in Romania, con un miglioramento rispettivamente di 100 e di 70 punti base rispetto a fine 2020.

I segnali che abbiamo potuto raccogliere in giugno – il primo mese intero di piena operatività successivo alla rimozione delle restrizioni del 17 maggio – indicano una buona capacità di ripresa delle attività degli operatori presenti nei nostri centri commerciali, con vendite in forte crescita rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, avendo segnato un progresso del 17,4%: un tasso che risulta peraltro più che doppio rispetto a quello di crescita degli ingressi, pari all’8,2%.

Sulla base di questo quadro, a livello di Ricavi da attività locativa netti siamo riusciti a raggiungere il livello di 55,5 milioni di euro, contenendo la riduzione rispetto al primo semestre 2020 a 0,8 milioni di euro. Stimiamo che gli impatti sul nostro Conto Economico delle misure una tantum prese per fronteggiare le chiusure a causa del Covid – misure prevalentemente rappresentate da sconti sui canoni – siano state pari a 7,8 milioni di euro: inferiori di 1,5 milioni di euro, quindi, rispetto agli impatti relativi al primo semestre 2020. Abbiamo d’altra parte dovuto assorbire una riduzione di circa 2 milioni di euro nei Ricavi da attività locativa al lordo degli sconti concessi, essenzialmente per la contrazione del 3,3% dei ricavi delle gallerie del portafoglio italiano. La presenza dell’ancora alimentare in tutti i nostri centri commerciali si è rivelata ancora una volta premiante, considerato che la categoria ipermercati ha visto i ricavi in crescita dello 0,6% rispetto al primo semestre 2020.

Anche a livello di FFO – dove nel semestre abbiamo raggiunto 30,6 milioni di euro – abbiamo contenuto la riduzione rispetto al medesimo periodo del 2020 nell’ordine dei 2.3 milioni di euro, di cui essenzialmente 0,9 milioni relativi al minore EBITDA della gestione caratteristica e 1,2 milioni attribuibili alla variazione negativa del saldo della gestione finanziaria.

I risultati sin qui maturati ci permettono di aggiornare anche la guidance sulla performance che riteniamo sia possibile conseguire su base annua nel 2021 in termini di FFO, se non interverranno – come ci auguriamo – nuove limitazioni alle condizioni operative. Alla luce dei positivi segnali raccolti da metà maggio in poi, in un contesto di consumi attesi in generale ripresa, ci aspettiamo di potere migliorare il range di crescita dell’FFO 2021 dal 3-4% comunicato lo scorso febbraio al 7-8%.

In base alle perizie indipendenti, il nostro patrimonio immobiliare al 30 giugno 2021 presenta una buona tenuta, con un valore di mercato di 2.267,88 milioni di euro che segna un incremento dello 0,1% rispetto al 31 dicembre 2020.

Il dato di EPRA NRV al 30 giugno 2021 risulta inoltre pari a 10,56 euro per azione, mostrando un miglioramento dell’1,7% rispetto al livello di fine 2020. Le recenti quotazioni di borsa, di poco superiori ai 4 euro, continuano perciò a esprimere valutazioni a forte sconto per il titolo IGD. Anche rispetto al target price medio degli analisti in copertura, che è pari a 4,44 euro per azione prima della pubblicazione di questi risultati semestrali, restano ampi spazi di potenziale rivalutazione.

Ci attendiamo che i concreti segnali rilevabili da questa semestrale, la nuova guidance di FFO 2021, insieme alle ulteriori evidenze dei prossimi risultati trimestrali, possano rendere ancora più credibili gli effetti positivi delle scelte che abbiamo compiuto in questo periodo, nell’intento di assicurare sostenibilità finanziaria al business e gettare le basi di nuove iniziative, che ci permettano di rimanere al centro del panorama dei consumi anche in futuro.

Il nuovo Consiglio di Amministrazione, che si è insediato dopo l’Assemblea dello scorso 15 aprile, approverà in autunno un nuovo Piano, che ci consentirà di riprendere il nostro percorso disciplinato con obiettivi chiari e azioni mirate rispetto alle caratteristiche del nuovo scenario che abbiamo davanti.

Affronteremo i nuovi traguardi con una consapevolezza ancora più salda della validità del nostro modello di business e della professionalità della nostra squadra, che ha saputo gestire le situazioni critiche del presente mantenendo sempre uno sguardo attento sulle esigenze del futuro.

Claudio Albertini

Amministratore Delegato di IGD

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