Risultati 1° trimestre 2022
- Ricavi netti da attività locativa: 28,7 milioni di euro (+9,6%)
- Risultato netto ricorrente (FFO): 16,7 milioni di euro (+20,7%)
- Fatturato netto 1Q2022 incassato c.90% (sia in Italia che in Romania)
- Loan to Value in ulteriore calo: 44,3% (-50bps vs FY2021)
Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Rossella Saoncella, ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 31 marzo 2022
Messaggio dell’Amministratore Delegato, Claudio Albertini
“Rispetto ai due anni precedenti, nei primi 3 mesi del 2022 finalmente non ci sono stati lockdown o restrizioni significative sull’attività dei centri commerciali, tanto che non sono stati stimati impatti Covid nei conti della trimestrale. Abbiamo però continuato ad operare in un contesto ancora molto sfidante, con ingressi e vendite degli operatori messi nuovamente sotto pressione dall’ondata di contagi legata alla variante Omicron del virus e, successivamente, dall’aumento dell’inflazione e dalle conseguenze economiche del conflitto in corso in Ucraina che hanno minato il potere di acquisto delle famiglie. La Società non si è fatta cogliere impreparata e ha prontamente reagito siglando un importante e innovativo accordo di co-marketing con Coop Alleanza 3.0 con cui intende favorire i caratteri di promozionalità, comunicazione mirata, vantaggi esclusivi e vicinanza al territorio.
È proseguita in maniera vivace anche l’attività commerciale, con diverse aperture in linea con i nuovi target delineati nel Piano Industriale 2022-2024, e un ottimo riscontro l’abbiamo avuto in termini di fatturato incassato che per il primo trimestre 2022 si attesta attorno al 90%.”
GLI ANDAMENTI OPERATIVI
Italia
Dopo 2 anni particolarmente difficili, condizionati dalle conseguenze dirette e indirette della pandemia, nel primo trimestre del 2022 non stati stimati impatti economici diretti da Covid-19. Il contesto è rimasto però piuttosto sfidante: a gennaio, con il picco di contagi dovuto alla variante Omicron, nonostante l’alto tasso di vaccinazione della popolazione italiana e gli effetti più lievi, che ha comunque costretto a casa oltre 4,7 milioni di persone, e, a partire dalla fine del mese di febbraio, con lo scoppio della guerra tra Russia e Ucraina e i relativi risvolti macroeconomici, tra cui l’incremento dei prezzi dell’energia e delle materie prime. L’insieme di questi fattori ha influito anche psicologicamente sui comportamenti dei consumatori e, considerando, anche che gli eventi in presenza all’interno dei centri commerciali sono ripartiti solamente ad aprile, ha sicuramente pesato sugli ingressi del primo trimestre 2022, risultati in calo del -20,5% rispetto allo stesso periodo del 2019, ultimo anno prima dello scoppio della pandemia da Covid-19. Il dato risulta comunque migliore rispetto al -21,3% registrato dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC), e nettamente superiore rispetto sia al primo trimestre 2021 che al primo trimestre 2020. Le vendite degli operatori sono invece state pari a ca. il 92% rispetto al 2019, a dimostrazione che prosegue la tendenza positiva riscontrata già nel corso del 2021, con visite meno frequenti ma più mirate allo shopping: lo scontrino medio di marzo 2022 risulta pari a circa 26,4 euro in crescita di oltre il +20% rispetto allo stesso mese del 2019.
Il tasso di occupancy al 31 marzo 2022, pari al 94,8%, si è mantenuto su livelli elevati. Il lieve calo (-35bps) rispetto al 31 dicembre 2021 è dovuto ad alcune situazioni di vacancy temporanea su cui le ricommercializzazioni sono già state sostanzialmente definite.
L’attività commerciale è proseguita nel trimestre, con il merchandising mix che continua ad evolversi in linea con le nuove esigenze dei consumatori e con gli obiettivi del Piano Industriale 2022-2024: un nuovo poliambulatorio medico specialistico di 150 mq presso il Centro Casilino (Rm), un centro fitness con attrezzature per trattamenti sportivi e riabilitativi di oltre 1.300 mq presso il Centro Maremà (Gr), un negozio di abbigliamento ed attrezzature sportive da oltre 1.800 mq su due piani con campi da gioco al suo interno e area gaming per e-sports presso il Centro Leonardo (Bo), sono solo alcune delle nuove aperture effettuate in questa prima parte dell’anno.
Sono 37 i contratti sottoscritti in totale nel corso del trimestre tra rinnovi (17) e turnover (20), con un downside del 3%.
Al 31 marzo 2022 in Italia il dato relativo al fatturato da attività locativa incassato si attesta a un buon livello: al 2 maggio, oltre il 95% relativamente al 2021 e circa il 90% relativamente al primo trimestre 2022 risulta già incassato.
Romania
Anche in Romania i primi 3 mesi del 2022 si sono caratterizzati per l’assenza di misure restrittive particolari e non è stato necessario prevedere impatti Covid sui ricavi, ma il contesto è risultato comunque sfidante per gli stessi motivi precedentemente descritti. Il tasso di occupancy si è attestato al 94,1%, in lieve calo rispetto al 31 dicembre 2021, principalmente per l’uscita da due punti vendita di un operatore sui quali è, però, già in corso la ricommercializzazione.
Nel corso del trimestre è proseguita l’attività di commercializzazione che ha portato alla firma di 104 contratti tra rinnovi (47) e turnover (57), facendo registrare un downside dei canoni pari a circa -3,45%.
Infine un altro indicatore rilevante è il fatturato da attività locativa incassato: il dato relativo al 2021 ha superato il 98% mentre per il primo trimestre 2022 ha superato il 90%.
NUOVE INIZIATIVE MARKETING
Nel corso del primo trimestre 2022 è stato annunciato l’avvio di un importante ed innovativo progetto di co-marketing con Coop Allenza 3.0 con lo scopo di dare la massima efficacia possibile ai rispettivi Piani Industriali e coniugare quindi il rilancio degli Ipermercati (per quanto riguarda Coop) e lo sviluppo della strategia digitale (lato IGD). L’obiettivo principale di IGD è quello di accrescere il numero degli iscritti all’Area Plus gestita da ogni centro commerciale attraverso il proprio sito web, alimentando così la piattaforma di Customer Relationship Management (CRM). Sono 12 i centri commerciali coinvolti nel progetto nel quale si collaborerà con Coop Alleanza su 3 aree di lavoro comuni: digitale, per accrescere appunto i contatti del CRM; comunicazione, per promuovere eventi, nuove aperture, promozioni dei singoli tenant anche attraverso i mezzi di comunicazione di Coop Alleanza 3.0; promozione, per organizzare attività promozionali condivise e mirate per ogni centro/ipermercato.
Inoltre sempre a marzo sono stati stipulati 31 contratti con una serie di agenzie di marketing incaricate di seguire tutte attività di altrettanti centri commerciali. L’obiettivo primario è sempre quello di rafforzare il sistema di CRM di IGD attraverso un marketing territoriale e non più centralizzato. Le agenzie selezionate avranno l’incarico di curare, per ogni singolo centro commerciale, tutte le attività di comunicazione e marketing online e offline in una logica omnichannel, con l’intento di adattare e diversificare l’offerta in base ai singoli bacini di riferimento e di rendere i centri sempre più integrati nei dei territori di cui fanno parte.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI
I ricavi da attività locativa netti, pari a 28,7 milioni di euro, hanno registrato un incremento del +9,6% con una variazione dovuta principalmente all’ incremento dei ricavi lordi pari a +0,2 milioni di euro.
Più in dettaglio, tale incremento è dovuto ai positivi effetti derivanti dall’indicizzazione per ca. 560 bps (circa il 90% dei contratti è indicizzato all’indice FOI[1] dell’ISTAT) e dalle ricommercializzazioni effettuate nel quarto trimestre 2021, in parte compensati da maggiori sconti commerciali pari a ca. 0,5 milioni di euro non presenti nel 2021. La variazione più significativa è relativa a +5,1 milioni di euro di minori costi diretti soprattutto per il venir meno di impatti COVID (5,2 milioni di euro registrati nel 2021)
L’incremento dei Ricavi da attività locativa netti del 1 trimestre 2022 calcolato sul dato restated, che tiene conto della dismissione del portafoglio di iper/supermercati completata a novembre 2021, risulta pari a +22,4%.
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 26,1 milioni di euro, in aumento del +10,0% con un margine pari al 73,2%, mentre l’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 75,6%. Se si considera l’Ebitda della gestione caratteristica restated, l’incremento risulta pari a +24,5%.
La gestione finanziaria complessiva è pari –7,6 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS16 e oneri non ricorrenti, risulta in decremento del -14,2% rispetto al primo trimestre del 2021.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 16,7 milioni di euro, in incremento (+20,7%) rispetto al 31 marzo 2021. Se si considera l’Utile netto ricorrente restated la variazione risulta pari a +46%.
PROSEGUE LA PIPELINE INVESTIMENTI
Stanno proseguendo i lavori per il restyling completo del centro commerciale e retail park La Favorita, a Mantova, e per la rimodulazione delle superfici occupate dall’ipermercato del centro Portogrande a San Benedetto del Tronto. Entrambi questi progetti dovrebbero essere conclusi entro la fine del 2022.
A Livorno proseguono invece le opere del comparto Officine Storiche (all’interno del progetto polifunzionale Porta a Mare), che dovrebbero concludersi dopo l’estate 2022.
Un segnale positivo proviene dall’attività di trading sul segmento residenziale di Officine Storiche, dove sono stati definiti 23 contratti preliminari su 42 residenze. Tenendo conto che i 73 appartamenti del comparto Piazza Mazzini sono già interamente venduti (l’ultimo rogito è previsto nei prossimi mesi), il quartiere residenziale si presenterà quindi già ben popolato all’apertura della parte commerciale di Officine.
STRUTTURA FINANZIARIA
Grazie alla liquidità disponibile a fine marzo, pari a 164,2 milioni di euro, in data 21 aprile 2022, IGD ha rimborsato integralmente il Prestito Obbligazionario denominato “€162.000.000 2,65 per cent. Notes due 21 April 2022” per un importo residuo pari ad euro 153.600.000 milioni di euro
A fine marzo 2022 il costo medio del debito si è attestato al 2,16%, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 3,5x.
La Posizione Finanziaria Netta è negativa per -976,34 milioni di euro (-942,58 milioni di euro il dato adj. ex IFRS16), in miglioramento di circa 11 milioni di euro rispetto a fine 2021, così come il Loan to Value, che si attesta al 44,3%.
