Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi nove mesi del 2022
Dalla voce dell’Amministratore Delegato di IGD, Claudio Albertini, raccogliamo alcune considerazioni su quali risultati stanno maturando nell’esercizio in corso, sulla scorta delle evidenze che emergono dai dati al 30 settembre.
Anche a fronte di un contesto esterno che si presenta molto complesso, il Gruppo ha dimostrato di potere conseguire confortanti performance facendo leva su una struttura di canoni di locazione indicizzata e mettendo in atto un’attenta gestione operativa, immobiliare e finanziaria, secondo le linee-guida della strategia indicata dal Piano Industriale.
Grazie a performance operative in progressivo miglioramento e a un previdente rifinanziamento delle scadenze del debito, IGD ha consuntivato un progresso dell’FFO – l’Utile Netto Ricorrente – che sfiora il 20%, se confrontiamo i 50,4 milioni di euro raggiunti con il dato dei primi nove mesi 2021 rettificato per considerare l’impatto dell’uscita di alcuni asset con la cessione realizzata lo scorso novembre. L’andamento dell’FFO è stato inoltre trainato da un progresso tanto a livello di EBITDA della gestione caratteristica quanto a livello di saldo della gestione finanziaria.
Questi risultati dei primi nove mesi del 2022, che confermano la validità del modello di business e l’efficacia degli sforzi realizzati per fronteggiare uno scenario difficile, spingono IGD a proseguire in modo convinto lungo il percorso disciplinato che ha intrapreso.
Gentili Azionisti,
nei primi nove mesi del 2022 abbiamo potuto rilevare segnali rassicuranti dall’esame delle metriche operative del nostro portafoglio di centri commerciali.
Man mano che i contagi da Covid-19 si sono ridotti, il nostro modello di business ha infatti confermato di essere pienamente valido anche a fronte dei nuovi comportamenti dei consumatori, nonostante l’uscita dalla crisi dovuta alla pandemia sia coincisa con una pesante crisi energetica, un’elevata inflazione e un costo del denaro in repentina ascesa. Le misure che in IGD abbiamo deciso di adottare per reagire al nuovo scenario sono state improntate a una completa coerenza con la filosofia operativa che da sempre ci distingue. Abbiamo perciò coltivato il rapporto con gli operatori con flessibilità e piena unità di obiettivi, anche sostenendo il lancio di nuove iniziative commerciali, mentre abbiamo cercato di rendere ancora più efficiente la gestione degli immobili, soprattutto per fronteggiare il rincaro dei costi energetici.
Questo approccio si è dimostrato vincente, come provano le performance dei principali indicatori.
Gli ingressi continuano a migliorare: il dato progressivo a fine settembre è infatti in aumento del 9,7%, anche se il gap rispetto ai livelli pre-Covid è ancora del 17,5%. Le performance in termini di presenze sono in ogni caso da analizzare nel quadro di un incremento del 19,5% dello scontrino medio rispetto al settembre 2021: un fenomeno che ci conferma come le visite siano diventate meno frequenti, ma più fruttuose in termini di acquisti.
Le vendite degli operatori si sono di fatto riportate a livelli pre-pandemici: nei primi nove mesi del 2022 sono infatti solo di un modesto 0,3% al di sotto del livello dei primi nove mesi del 2019, mentre mostrano un significativo progresso, nella misura del 19,1%, rispetto al dato dei primi nove mesi del 2021. Iniziamo a vedere un contributo incrementale positivo dalle nuove aperture di operatori negli spazi creati con le recenti rimodulazioni, mentre registriamo un progressivo miglioramento dei fatturati dell’abbigliamento, in modo particolare nel caso delle insegne che occupano le superfici di maggiore dimensione.
In questo contesto, i 128 nuovi contratti siglati con i retailer da inizio 2022 per rinnovi e turnover hanno potuto registrare un incremento medio dei canoni di locazione dell’1,6%.
D’altra parte, le vendite delle ancore alimentari sono cresciute del 2,9% rispetto ai primi nove mesi del 2021: un dato ancora più confortante se si pensa come ipermercati e supermercati non siano mai rimasti chiusi nei mesi delle ondate pandemiche, diversamente dalle gallerie. Questo miglioramento ha sicuramente tratto beneficio dagli sforzi compiuti da Coop Alleanza 3.0 per rivisitare il proprio format e dare nuovo impulso ai ricavi, anche attraverso l’importante piano di co-marketing che stiamo realizzando insieme.
Abbiamo infine migliorato il tasso di occupancy sull’intero portafoglio di gallerie, raggiungendo un livello del 95,3% in Italia e del 95,1% in Romania. Parallelamente, abbiamo anche elevato la percentuale di fatturato incassato al netto degli sconti concessi, portandoci a fine ottobre a un rassicurante livello del 93% circa in Italia e del 95% circa in Romania.
Sulla scorta di queste performance operative, l’EBITDA da gestione caratteristica a livello consolidato si attesta a 76,0 milioni di euro: un livello che esprime un progresso del 6,5% rispetto al dato dei primi nove mesi 2021 opportunamente restated, in modo da tenere conto degli impatti della cessione del portafoglio di ipermercati e supermercati avvenuta nel novembre dello scorso anno. Il positivo andamento dell’EBITDA è stato guidato da un miglioramento Net Rental Income, che raggiunge 83,6 milioni di euro, mettendo a segno un aumento del 6,3% rispetto al dato restated dei primi nove mesi 2021 e del 7,8% a perimetro omogeneo. Dobbiamo considerare che la performance conseguita in termini di Ricavi Locativi Netti, se da un lato beneficia di minori costi diretti legati agli impatti del Covid-19, d’altro lato incorpora più elevate spese condominiali a nostro carico, anche per l’aumento della bolletta energetica, nonché i costi del progetto di co-marketing in corso con Coop Alleanza 3.0.
L’EBITDA Margin della gestione caratteristica per gli immobili di proprietà raggiunge perciò il 72,5%, rispetto al 70,4% dei primi nove mesi del 2021.
Il saldo della gestione finanziaria adjusted, al netto cioè degli impatti IFRS16 e degli oneri non ricorrenti, migliora del 18,1% rispetto ai primi nove mesi del 2021, risultando pari a 22,1 milioni di euro. La riduzione di 4,2 milioni degli oneri finanziari netti riflette un costo medio del debito in flessione al 2,11% rispetto al 2,20% di fine 2021 e un rafforzamento del tasso di copertura degli oneri finanziari a 3,74 volte, rispetto a 3,3 volte di fine 2021.
A fronte di una Posizione Finanziaria Netta che al 30 settembre 2022 è negativa per 988,7 milioni di euro, il Loan-to-Value si attesta 44,8%, facendo registrare – come del resto avevamo previsto – un miglioramento rispetto al livello di 45,5% di fine giugno 2022.
Come nel caso della gestione operativa, anche sotto il profilo della gestione finanziaria abbiamo ottenuto importanti risultati, avendo stipulato, il 1° agosto 2022, un Green Loan da 215 milioni di euro, con scadenza a tre anni ed estensibile a cinque a nostra discrezione, nell’ambito del Green Financing Framework che avevamo pubblicato nel marzo scorso. Questo ci ha permesso di rimborsare anticipatamente il prestito bancario da 200 milioni in scadenza nel 2023. Se poi consideriamo di potere contare su linee di credito committed interamente disponibili per 60 milioni di euro, possiamo dire di avere di fatto coperto le scadenze finanziarie non solo per il 2022 ma anche per il 2023.
Nel frattempo, nel corso del mese di settembre, IGD ha visto confermati i rating sul proprio debito da parte di Fitch e di S&P. Siamo quindi già all’opera per rifinanziare le prime impegnative scadenze, che si concentrano nel 2024.
Guardando dunque alla performance in termini di FFO, che nei primi nove mesi del 2022 ha raggiunto 50,4 milioni di euro, possiamo affermare di avere consuntivato un miglioramento di 8,3 milioni di euro a livello omogeneo, con un incremento del 19,9% rispetto al dato dei primi nove mesi del 2021 riclassificato per tenere conto delle variazioni di perimetro intervenute con la cessione del novembre scorso. A trainare questo progresso dell’FFO hanno contribuito, da un lato, l’aumento di 4,8 milioni di euro dell’EBITDA della gestione caratteristica adjusted e, dall’altro 3,8 milioni di euro di miglioramento del saldo della gestione finanziaria adjusted: due fattori positivi che hanno più che compensato la diminuzione di 0,2 milioni di euro di canoni sul portafoglio leasehold per riduzioni concesse lo scorso anno a fronte del contesto pandemico.
La lettura di questi risultati al 30 settembre ci conforta dunque sulla validità dell’approccio gestionale che abbiamo scelto di adottare in un contesto delicato quanto quello in cui ci troviamo. Continuiamo infatti ad alimentare l’attrattività dei nostri centri commerciali e ad agire nei confronti dei nostri operatori in una logica di partnership, convinti che questo ci permetterà di continuare ad esprimere sane performance operative e un sostenibile profilo finanziario: due aspetti fondanti della remunerazione che potremo offrire ai nostri azionisti.
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