Lettera agli azionisti 2023 del Presidente e dell’Amministratore Delegato

Signori Soci,

dopo due esercizi profondamente segnati dalla pandemia, anche nel 2022 abbiamo affrontato uno scenario esterno complesso.

 

Proseguono le difficoltà del contesto operativo, con un’evoluzione inattesa di inflazione e tassi d’interesse che si riflette sulle valutazioni del portafoglio

Nei primi mesi dello scorso anno la variante Omicron del virus da COVID-19 ha prodotto centinaia di migliaia di contagi in Italia, mentre dopo l’insorgere del conflitto russo-ucraino sono peggiorate le disfunzioni in molte catene di fornitura, già messe alla prova dalle restrizioni per contenere la pandemia; le difficoltà negli approvvigionamenti hanno alimentato l’inflazione, trainata soprattutto dalla lievitazione dei prezzi dell’energia. L’esigenza di contenere la continua ascesa dei prezzi ha quindi spinto le Banche Centrali ad adottare una politica monetaria restrittiva, che ha provocato un repentino rialzo nel costo del denaro.

Questo scenario ha avuto un impatto diretto anche sulle valutazioni del patrimonio immobiliare di IGD, con il consistente aumento nei tassi di uscita delle perizie indipendenti che non è stato pienamente compensato dai benefici di canoni locativi indicizzati, generando perciò una variazione negativa nel Fair Value di 53 milioni circa a cui si aggiungono tutti gli investimenti effettuati nell’esercizio che portano ad un impatto sul conto economico della Società pari a 93,8 milioni.

 

L’Utile Netto Ricorrente in miglioramento offre un segnale rassicurante

L’indicatore che meglio riflette l’efficacia della gestione operativa e finanziaria di IGD, il Funds from Operations o FFO, presenta invece un incremento del 3,8% a 67,1 milioni di Euro: una performance che è andata quindi oltre il tasso di crescita che avevamo previsto nell’agosto scorso.

Sulla base di questa performance, ricaviamo un’indicazione di fondo rassicurante sull’efficacia delle politiche con cui abbiamo gestito la complessità dello scenario di questo esercizio e sulla confermata validità del nostro modello di business.

 

Le politiche di sostegno ai tenant in difficoltà si riflettono in positive metriche operative

Nel biennio 2020-2021 i centri commerciali italiani di IGD avevano subito notevoli restrizioni a causa della pandemia, con 87 giorni di chiusura nel 2020 e 44 nel 2021. La scelta di trattare individualmente con gli operatori per studiare le soluzioni più efficaci, attraverso misure di scontistica temporanea e dilazioni nei pagamenti, ha permesso di arginare il numero di superfici sfitte o di crediti non incassabili, mantenendo intatta la struttura contrattuale ed evitando ricadute economiche sugli esercizi seguenti.

Nel 2022, pur non avendo subito le chiusure degli anni precedenti e non avendo strascichi sui canoni dagli sconti concessi durante i picchi della pandemia, ci siamo dovuti comunque confrontare con un primo trimestre ancora complesso, a causa del dilagare dei contagi della variante Omicron del virus: un fattore che ha in qualche misura condizionato il numero delle visite nei centri commerciali.

Nei trimestri successivi al primo, invece, ci siamo dovuti misurare con nuovi limiti del budget di spesa delle famiglie, il cui potere di acquisto veniva eroso della galoppante inflazione, e – in particolare nella seconda parte dell’anno – dal più elevato costo di mutui, utenze e carburanti. D’altro lato, abbiamo visto i margini dei nostri tenant messi fortemente sotto pressione dai significativi aumenti della bolletta energetica.

Per sostenere singole insegne in difficoltà, nel 2022 abbiamo perciò nuovamente dovuto provvedere ad attuare misure di scontistica temporanea, sempre fedeli alla linea di mantenere intatti i precedenti contratti.

Il fatto che gli incassi sui crediti abbiano proceduto con successo, mentre l’occupancy rimaneva a buoni livelli, conferma la validità della linea seguita nell’ultimo triennio.

Il trend di recupero dei volumi dei crediti sul portafoglio italiano ci ha dato ragione, essendo risultato in miglioramento, con una percentuale di crediti incassati sul fatturato 2022 che oggi è intorno al 96%.

A fine 2022, inoltre, il portafoglio italiano di IGD presenta un tasso di financial occupancy del 95,7%, in crescita rispetto al livello della fine del precedente esercizio.

Nel corso del 2022 la squadra del commerciale di IGD ha proceduto a siglare 171 nuovi contratti, di cui 91 rinnovi e 80 per inserire una nuova insegna, su un totale di 1.401 contratti del portafoglio italiano, con un incremento medio dei canoni dell’1,1%.

Durante le attività di commercializzazione del 2022 sono stati chiusi alcuni nuovi contratti che prevedono scalettature: con questo sistema sono stati sterilizzati temporaneamente gli impatti della galoppante inflazione, in modo da agevolare per i primi tre anni l’inserimento di brand di richiamo, che nel prosieguo del rapporto avranno canoni indicizzati secondo la tipica struttura di IGD.

La politica di mantenere invariata la struttura dei contratti è risultata premiante: oggi IGD può beneficiare di canoni indicizzati all’inflazione e una componente molto ridotta di ricavi esposti alla variabilità delle performance di vendita.

 

Crescono le vendite delle gallerie e quelle degli ipermercati

Nonostante un primo trimestre sfidante, le vendite degli operatori nelle gallerie italiane di IGD nel 2022 sono cresciute in modo significativo, facendo segnare un incremento del 13,3% rispetto al 2021 e superando dello 0,7% il livello pre-pandemico del 2019. In ripresa anche i fatturati degli ipermercati, che mostrano un incremento del 2,5% rispetto al dato del 2021, confermando così il proprio ruolo di ancora fondamentale all’interno del centro commerciale.

Le nostre analisi evidenziano un altro positivo segnale dall’aumento del numero di retailer che hanno registrato fatturati in crescita rispetto al 2021, a rete omogenea: un fenomeno particolarmente incoraggiante per un operatore, come IGD, che deriva circa metà del proprio monte canoni dai negozi di vicinato, con superfici inferiori ai 250 metri quadrati. Va anche ricordato che questa tipologia di retailer era quella che aveva subito la più pesante flessione di fatturato nel biennio 2020-2021, mentre gli operatori che occupano superfici medie e grandi avevano beneficiato più direttamente del fenomeno di aumento dell’importo dello scontrino medio.

Prosegue inoltre la tendenza, osservata a partire dal 2020, di visite al centro commerciale che sono meno frequenti, o effettuate dalla singola famiglia con un minore numero di membri, ma più mirate rispetto a quanto accadeva in un contesto pre-pandemico. Gli ingressi, per quanto ancora inferiori del 17,1% rispetto al 2019, sono comunque risultati in aumento del 6,9% rispetto al 2021.

 

 

Aumento corale delle vendite nelle diverse categorie merceologiche rispetto al 2021

A fronte di un miglioramento trasversale alla generalità delle categorie merceologiche, emerge un incremento superiore alla media del 13,4% fatta registrare nel complesso dalle gallerie, in particolare per la Ristorazione, che rimbalza del 53%, seguita dai settori Cura della persona e Beni per la casa, rispettivamente in aumento del 16,1% e del 14,1%. Aumento lievemente superiore alla media anche per l’Abbigliamento, che cresce del 13,5%.

La prima tendenza che emerge è dunque quella di un risveglio della vita sociale, che ha premiato in particolare il segmento fast-food. IGD ha saputo intercettare questo comportamento avendo recentemente inserito nuovi tenant nella ristorazione, caratterizzati da layout leggeri e ben tematizzati: questo ha consentito di offrire un’ampia varietà di proposte, sia per il pranzo, man mano che si riduceva l’incidenza del lavoro da casa, sia per la sera, con il ritorno nei cinema spinto anche da nuovi film finalmente disponibili.

La seconda tendenza emersa nel 2022 è quella del volersi premiare, avendo cura di sé e del proprio “nido”, tornato a essere luogo in cui si riceve. Dopo lunghi periodi in cui le persone erano rimaste isolate in casa, nel 2022 sono quindi molto aumentate le spese in profumeria, nei negozi di ottica e, soprattutto, nelle gioiellerie, oltre che nei negozi di articoli per la casa.

Mentre l’Elettronica ha rallentato il proprio tasso di crescita, dopo un 2021 particolarmente brillante per la sostituzione dei televisori e l’esigenza, nata già nel 2020, di disporre di strumenti adeguati per l’e-learning e per il lavoro da casa, con una rinata voglia di uscire e incontrare altre persone è tornato a crescere anche l’Abbigliamento – merceologia che nel merchandising mix delle gallerie italiane di IGD pesa per il 53%.

Anche all’interno di questa tipologia di negozi abbiamo potuto rilevare nuove tendenze: abbiamo infatti assistito a una sempre maggiore polarizzazione delle preferenze dei visitatori, i quali si indirizzano su brand di abbigliamento premium, con elevato scontrino medio, nella logica di volersi premiare, oppure convergono su insegne con prodotti che riflettono le nuove tendenze della moda, ma a prezzi molto convenienti.

Nelle nostre gallerie, abbiamo perciò prontamente rivisitato il mix di offerta, alleggerendo la componente di abbigliamento di fascia media e rafforzando la presenza di merceologie che maggiormente incontrano le preferenze dei visitatori.

Gli interventi di revisione del mix sono stati particolarmente di peso su due asset-chiave del portafoglio: al centro Puntadiferro a Forlì e nel Tiburtino a Roma – due centri che rispetto a un anno fa oggi possono contare sulla presenza in galleria di nuove insegne che coprono un’offerta che va dai prodotti per la casa al barber shop, al parrucchiere con un ricco servizio di estetica, fino ai nuovi formati delle food court. Un’azione di commercializzazione di grande impatto è stata realizzata anche nel centro PortoGrande in provincia di Ascoli, il cui restyling sarà completato nel 2023: qui, a valle della riduzione della superficie dell’ipermercato, sono state inserite nuove merceologie, con scelte basate su un’attenta analisi comparativa rispetto a quanto è presente nel bacino di riferimento.

L’inserimento di nuovi tenant, soprattutto laddove attuato attraverso una riduzione delle superfici destinate agli ipermercati, ha comportato il venir meno di alcuni canoni nel periodo in cui le superfici sono rimaste sfitte per realizzare le opere di fit-out dei nuovi negozi. La reazione immediata che IGD ha potuto rilevare sugli ingressi dei centri oggetto di rimodulazioni e revisioni del mix di offerta testimonia la validità dell’azione di ricommercializzazione.

 

Con il nuovo mix di proposta commerciale, ingressi e vendite stanno ripagando gli sforzi di cambiamento compiuti, a dimostrazione del fatto che sia oggi più che mai vitale interpretare e intercettare con tempestività i nuovi modelli di consumo emergenti per alimentare i propri ricavi da locazione.

 

Il marketing di IGD si arricchisce di nuovi strumenti facendo leva sulla digitalizzazione

Il 2022 ha segnato il ritorno alla realizzazione di eventi fisici all’interno dei centri commerciali di IGD: uno strumento di marketing che ha sempre efficacemente contribuito ad attrarre visitatori e che era stato impossibile utilizzare a causa delle restrizioni in tempo di pandemia. A partire dalla primavera, sono stati ben 531 gli eventi che hanno avuto luogo nei centri del portafoglio italiano di IGD.

Nella logica di un consolidamento della partnership tra proprietà e primari tenant, nell’ultimo trimestre del 2022 abbiamo inoltre realizzato una rilevante campagna di co-marketing con Coop Alleanza 3.0, articolata su tre distinti piani, che ha interessato 12 centri commerciali. In primo luogo, IGD ha beneficiato di una migliorata conoscenza e percezione del proprio brand attraverso la comunicazione di eventi, iniziative commerciali e nuove aperture, inserita in circa 20 milioni di volantini destinati ai Soci Coop. In secondo luogo, attraverso un’importante iniziativa promozionale, IGD ha messo a disposizione 50 mila buoni per effettuare ulteriori acquisti, di importo doppio rispetto a quanto speso dai clienti stessi, con il risultato di incentivare lo shopping delle famiglie e di alimentare nuova domanda per gli operatori. In terzo luogo, attraverso lo sviluppo della pianificazione digital, IGD ha fatto leva su circa 680 mila newsletter e SMS inviati da Coop Alleanza 3.0 ai propri Soci per offrire una serie di vantaggi esclusivi, migliorando così il proprio database in termini di contatti e di arricchimento dei profili.

Dopo il varo del piano di marketing digitale nel 2020 e l’implementazione di un sistema di Customer Relationship Management nel 2021, il processo di digitalizzazione dei centri commerciali di IGD ha avuto ulteriori, importanti sviluppi: nel 2022 abbiamo infatti completamente rinnovato la dotazione di totem e ampliato il numero di infopad, aggiungendo nuovi servizi per la clientela; i 30 ledwall oggi presenti nei centri IGD sono inoltre pronti per essere utilizzati anche come spazi pubblicitari remunerativi.

Grazie al notevole arricchimento del database di contatti avvenuto nel 2022 e ai 18 diversi profili in cui sono stati collocati gli iscritti, oggi IGD è in grado di creare campagne di marketing e comunicazione personalizzate.

È infatti allo studio con diversi brand presenti nelle gallerie la realizzazione di ulteriori progetti di co-marketing, oltre a quello già strutturato con il marchio di make-up KIKO Milano.

 

A fronte di un’elevata occupancy, Winmarkt registra un soddisfacente tasso di incassato

In Romania il contesto macroeconomico nel quale ci siamo trovati a operare nel corso del 2022 è stato di netta ripresa, nonostante una decelerazione nella seconda metà dell’anno.

La squadra di IGD ha compiuto uno sforzo impegnativo per riconquistare un elevato livello di financial occupancy nelle gallerie, dopo la discesa al 93,6% a fine 2020 a causa della pandemia. Grazie alle efficaci politiche di ricommercializzazione, a fine 2022 nelle gallerie a insegna Winmarkt abbiamo visto l’occupancy raggiungere il 98%: una premessa essenziale per ricostruire traffico e rafforzare l’attrattività della nostra catena di 14 centri commerciali. Questo importante risultato è stato raggiunto soprattutto inserendo nuovi operatori nei piani alti e nelle superfici di maggiore dimensione, introducendo poliambulatori, servizi pubblici, centri fitness e catene di abbigliamento che propongono capi accessibili ma dall’impatto accattivante. L’incidenza di piccoli operatori locali resta comunque significativa, nell’ordine del 42%, mentre i marchi internazionali coprono il 37% dell’offerta commerciale e i marchi rumeni il restante 21%. Complessivamente nel corso del 2022 nel portafoglio rumeno sono stati siglati 272 rinnovi e firmati 121 contratti per turnover, con un incremento medio dei canoni dell’1,8%. Sono complessivamente 45 i nuovi punti vendita aperti nelle gallerie nel corso dei 12 mesi. A valle delle negoziazioni abbiamo anche ottenuto un consolidamento dei ricavi, con la durata media dei canoni che oggi si attesta leggermente sotto i 5 anni. Una prova determinante delle efficaci politiche commerciali condotte sta nella elevata percentuale di crediti incassati sul fatturato 2022, che ai primi di febbraio 2023 si attesta intorno al 97%.

In termini di capex, nel 2022 abbiamo realizzato tutti gli investimenti di fit-out previsti per inserire le nuove insegne e per migliorare il profilo di efficienza energetica, inclusa la realizzazione dell’impianto fotovoltaico nel centro di Ploiesti, per un impegno complessivo di 1,4 milioni di Euro.

 

Notevoli investimenti per portare avanti i lavori della pipeline negli asset italiani

Nel corso del 2022, a livello di Gruppo, IGD ha realizzato investimenti per un totale di 34,6 milioni di euro: un dato che si confronta con i 22,9 milioni di Euro del 2021.

A novembre 2022, abbiamo concluso il restyling del centro La Favorita di Mantova, che ha comportato un completo rinnovo del layout: un progetto che abbiamo realizzato con grande attenzione agli aspetti di risparmio energetico e di impatto ambientale.

Abbiamo inoltre completato tre progetti di riduzione delle superfici dell’ipermercato, che hanno liberato nuovi spazi per inserire nuove insegne in galleria: nei due centri siciliani La Torre a Palermo e Katanè a Catania, oltre che nel centro PortoGrande di San Benedetto del Tronto, dove la commercializzazione degli spazi liberatisi con la rimodulazione è terminata e i punti vendita sono già aperti  ma prosegue il completamento del restyling dell’intero asset, che si concluderà nel 2023.

Un ulteriore fronte molto impegnativo è stato quello delle Officine Storiche di Livorno. Nella componente residenziale è stata completata la costruzione di 42 appartamenti, 17 dei quali sono stati venduti nel 2022 con un incasso di circa 7 milioni di euro. Sono state firmate ulteriori 15 proposte vincolanti con incassi previsti nel 2023 pari 6.7 milioni di euro.

Sempre relativamente al progetto Officine Storiche, sono proseguiti inoltre i lavori per la realizzazione degli oltre 16 mila metri quadri dedicati ad attività retail e di entertainment, con un pre-letting che ha superato l’80% degli spazi locabili, in vista dell’inaugurazione nel secondo trimestre del 2023.

Ogni nostro intervento è un’occasione per rendere i nostri asset più sostenibili sotto il profilo ambientale. Nel 2022, abbiamo infatti realizzato complessivamente investimenti “green” per 3 milioni di Euro.

 

Coerente esecuzione della strategia finanziaria 

Sul fronte della gestione finanziaria, nel 2022 IGD ha operato nella logica di assicurare adeguato rifinanziamento al debito e di ottimizzarne il costo.

Le scadenze finanziarie del 2022, complessivamente pari a 180,6 milioni di Euro, sono state abbondantemente coperte con i 158 milioni di Euro di liquidità disponibile a inizio anno e, per la parte residua, attraverso le risorse reperite con due finanziamenti chiusi nella seconda metà dell’anno. Ad agosto abbiamo chiuso il primo unsecured senior green loan della storia di IGD, per un importo di 215 milioni di Euro, con durata di tre anni estensibile di ulteriori due: uno strumento molto gradito tanto agli istituti bancari quanto agli investitori, che IGD è riuscita a ottenere potendo vantare un ampio portafoglio di asset di alta qualità, con certificazioni BREEAM a livello “very good” o “excellent”. Abbiamo inoltre ottenuto da un primario istituto di credito un finanziamento con garanzia SACE per un importo di 20,9 milioni di euro. A seguito dei rinnovi negoziati nel corso della primavera, a fine 2022 le linee committed assommano inoltre a 60 milioni di Euro, interamente disponibili.

Considerate le nuove risorse disponibili, tra quelle reperite e quelle rinnovate, IGD perciò ha concluso l’esercizio avendo già sostanzialmente coperto per intero le scadenze del 2023, in linea con l’esigenza, per aspirare ad avere un credito in area investment grade, di chiudere i processi di rifinanziamento con circa 12mesi di anticipo rispetto al momento in cui effettivamente maturano i debiti.

Oggi il debito corporate di IGD ha un rating cross over, frutto della valutazione di due agenzie: un rating in area investment grade, BBB- con Outlook stable, da Fitch Ratings e un secondo rating BB+ con Outlook stable da S&P Global Ratings. Mentre Fitch Ratings ha effettuato l’ultima revisione nel novembre 2022, S&P, che si è espressa l’ultima volta nel settembre scorso, farà la propria revisione annuale a valle della pubblicazione dei risultati dell’esercizio 2022. Entrambe le agenzie nello scorso anno hanno posto molta attenzione alla nostra capacità di preservare adeguata liquidità, considerato l’elevato impatto dell’aumento dei tassi di interesse sul settore real estate.

Il costo medio del debito di IGD nel 2022, infine, si è attestato al 2,26%, rimanendo pressoché stabile rispetto al 2,20% del 2021.

 

Variazioni di perimetro e maggiore costo dell’energia impattano sull’EBITDA del 2022, che riflette comunque i benefici della ricommercializzazione post-pandemia e dell’indicizzazione dei canoni

Le azioni condotte in ambito di gestione commerciale e patrimoniale si sono tradotte in risultati che vedono una performance nella parte “alta” del Conto Economico, fino all’EBITDA, che giudichiamo apprezzabile alla luce del difficile contesto.

L’EBITDA della gestione caratteristica nel 2022 ha infatti subito una flessione del 3,6% rispetto al dato del 2021, attestandosi a 103,4 milioni di Euro. Il totale dei Ricavi da attività locativa, pari a 137,3 milioni di Euro, flette del 5,4% su base annuale, in misura maggiore rispetto all’EBITDA: l’EBITDA Margin della gestione caratteristica mostra perciò un incremento, raggiungendo il 71,6% rispetto al 70,8% del 2021.

Nonostante nel 2022 non ci siano più stati impatti diretti delle misure prese per affrontare la pandemia, come invece era accaduto nel 2020 e nel 2021, il Net Rental Income subisce una riduzione del 3,7% rispetto al 2021, attestandosi a 114,0 milioni di Euro. A determinare tale andamento hanno concorso i minori ricavi per la variazione di perimetro a seguito della cessione degli asset di fine 2021 e la conclusione del masterlease sul Centro Piave in provincia di Venezia, ma hanno contribuito anche gli incrementi nelle spese condominiali, soprattutto a causa delle maggior costo dell’energia, in relazione a superfici non locate o a contratti con un cap sulle spese. Il Net Rental Income beneficia invece dell’impatto positivo delle recenti commercializzazioni e della struttura dei canoni locativi IGD, che è in larghissima parte indicizzata. A perimetro omogeneo, il Net Rental Income migliorerebbe del 7,1% rispetto al 2021.

Grazie a una rigorosa disciplina, i Costi Generali risultano poi in aumento nell’ordine dell’1,4%, ben al di sotto dell’inflazione media annua, che in Italia nel 2022 si è attestata all’8,1%.

 

Le svalutazioni immobiliari condizionano il Conto Economico

In base alle valutazioni dei periti indipendenti, a fine 2022 il Fair Value del patrimonio immobiliare del Gruppo IGD, è risultato pari a 2.080,86, milioni di Euro subendo una contrazione del 2,79% rispetto ai livelli di 12 mesi prima.

In generale, con tassi di attualizzazione in aumento a causa dell’inflazione, i net exit yield hanno subito una decompressione che si è negativamente riflessa sul valore degli immobili.

Sul Fair Value complessivo del Gruppo IGD hanno poi influito le correzioni subite nei 12 mesi dal portafoglio rumeno, con le valutazioni degli asset Winmarkt pari a 128,3 milioni di Euro, e degli asset del progetto Porta a Mare di Livorno pari a 62,3 milioni di Euro.

L’ultima riga del Conto Economico del 2022 del gruppo IGD è stata significativamente condizionata dai 53 milioni di euro di Change in Fair Value L4L negativo che sono scaturiti dalle perizie indipendenti di fine anno, cui si aggiungono le capex effettuate nell’esercizio portando l’impatto a 93 milioni circa.

L’andamento dell’EBIT rispecchia l’impatto delle maggiori svalutazioni immobiliari, pur rimanendo positivo: nel 2022 si attesta infatti a 7,7 milioni di Euro, mostrando una riduzione di 82,2 milioni di Euro rispetto al dato del 2021.

 

Gli oneri finanziari netti diminuiscono, rispecchiando una Posizione Finanziaria Netta media inferiore a quella del 2021

Il saldo della gestione finanziaria, negativo per 30,5 milioni di Euro, presenta un progresso dell’8,5% rispetto agli oneri netti pari a 33,3 milioni di Euro dell’esercizio precedente, a fronte di una Posizione Finanziaria Netta, al netto del leasehold della sede IGD, che è scesa da 987 milioni di Euro di fine 2021 a 976,9 milioni di Euro di fine 2022. Nonostante la riduzione dell’indebitamento, a causa del Fair Value in riduzione, il rapporto Loan-to-Value passa da 44,8% di fine 2021 a 45,7% di fine 2022.

L’ultima linea del Conto Economico consolidato consuntiva, infine, una perdita netta di 22,3 milioni di Euro, che si confronta con l’utile netto di 52,8 milioni di Euro dell’esercizio 2021.

 

L’Utile Netto Ricorrente migliora oltre la guidance

L’Utile Netto Ricorrente, calcolato in termini di FFO adjusted, mostra invece un miglioramento del 3,8%, essendo passato da 64,7 milioni di Euro del 2021 a 67,2 milioni di Euro nel 2022.

La performance dell’FFO va dunque oltre la guidance per il 2022 che avevamo fornito al mercato il 4 agosto scorso, quando avevamo previsto un aumento annuo compreso tra il 2 e il 3%.

Tenendo conto della riduzione di perimetro per la cessione di asset perfezionata a fine 2021, il miglioramento annuo sarebbe nell’ordine del 17-18%.

 

La struttura di Governance continua a rafforzarsi

Sul fronte dell’Enterprise Risk Management è proseguito il percorso di continua evoluzione del modello, nella direzione di rafforzare gli aspetti quantitativi dell’analisi di rischio, mentre la funzione di risk management a partire dal 1° gennaio 2023 è stata assegnata a una primaria società esterna del settore, che si interfaccerà direttamente con il Comitato Controllo Rischi o con il Consiglio di Amministrazione. Un primo obiettivo del nuovo risk manager sarà quello di elaborare un assessment del modello stesso, migliorando anche l’interfaccia con il processo di elaborazione e aggiornamento del Piano Industriale.

Anche sul fronte della politica di remunerazione sono stati operati significativi cambiamenti volti ad per aumentare l’incidenza della componente di lungo termine, in modo da elevare le probabilità di mantenere le risorse-chiave e rendere il management ancora più incentivato a un pieno raggiungimento dei target di Piano.

I miglioramenti continui in termini di Governance trovano riscontro anche nei 13 ratings ESG che sono stati assegnati a IGD nel 2022, in larghissima parte in miglioramento o stabili rispetto al 2021.

 

Il format del centro commerciale IGD rimane comunque sempre valido

Sulla scorta delle rassicuranti metriche operative del 2022 e degli andamenti delle prime settimane del 2023, che indicano aumenti a due cifre degli ingressi rispetto all’anno scorso, possiamo affermare che il modello di business IGD – impostato sulla gestione in ottica di lungo termine di centri commerciali urbani, dominanti nel bacino di riferimento, facendo leva sulla presenza di un’ancora alimentare – resta un modello valido anche nell’era post-pandemica e nella convivenza con l’eCommerce.

L’incremento dei fatturati degli ipermercati, così come il convincente recupero di merceologie che hanno un peso sostanziale nel nostro portafoglio, sono segnali che denotano lo stato di salute del nostro business.

I brand che hanno registrato le dinamiche più brillanti nel 2022 – va anche considerato – sono quelli che hanno saputo imprimere ulteriore spunto alle proprie vendite utilizzando in modo sempre più efficace l’omnicanalità: quindi non solo integrando la propria presenza online con una presenza fisica che valorizza la componente esperienziale dell’acquisto in negozio, ma anche avendo saputo arricchire la propria offerta con linee di prodotto disegnate insieme a influencer, oppure cavalcando campagne pubblicitarie con testimonial che portano in dote un vasto numero di follower sui social media.

Questi nuovi successi sono una prova in più che il centro commerciale è quanto mai centrale nella realizzazione di politiche di omnicanalità dei brand.

 

Continua la realizzazione delle linee-guida della strategia

Il contesto profondamente mutato rispetto allo scenario macroeconomico sul quale era stato costruito il Piano Industriale 2022-2024 ha reso irraggiungibili gli obiettivi indicati nel dicembre 2021, quando fu presentato alla comunità finanziaria. Questo non significa che le politiche che avevamo disegnato in quel Piano non restino comunque valide.

Entriamo perciò nel 2023 con un’agenda molto chiara di azioni da realizzare per portare avanti in modo coerente una strategia che anche in questi ultimi difficili anni si è dimostrata efficace.

 

In cima all’agenda, sta l’esigenza di mantenere sotto controllo il Loan-to-Value

La priorità va naturalmente agli aspetti di sostenibilità finanziaria, vista l’esigenza di chiudere con congruo anticipo il rifinanziamento delle prossime scadenze, in modo da rimanere in area investment grade.

Per questa ragione, oltre a puntare a ottenere nuovi finanziamenti che ci consentano di coprire i circa 220 milioni di Euro in scadenza nei prossimi 18 mesi, predisporremo il Sustainability Framework cui legare una nuova emissione obbligazionaria, cercando così di canalizzare domanda anche da investitori green facendo leva sulla qualità del nostro portafoglio immobiliare.

Il nostro obiettivo principale è quello di riuscire a realizzare quanto prima le dismissioni che già avevamo inserito nel Piano al 2024 per ridurre il Loan-to-Value. A questo scopo avevamo già individuato asset non-core, dalla cui vendita ci proponiamo di ricavare 180-200 milioni di Euro: si tratta della controllata Winmarkt in Romania, oltre a tre ipermercati stand alone del portafoglio italiano e tre terreni da sviluppare del progetto Porta a Mare a Livorno.

 

Abbiamo margini di flessibilità sulla pipeline di investimenti che utilizzeremo opportunamente

L’altra strada sarà quella di ottimizzare gli investimenti, rimanendo concentrati sulla pipeline di progetti da completare. Su un totale di 82 milioni di Euro previsti nel periodo 2022-2024, abbiamo 47 milioni di Euro ancora da realizzare, di cui 32 milioni di Euro differibili: questo ci offre un certo margine di flessibilità per il 2023. Oltre al completamento del progetto Officine Storiche entro il primo semestre – con la cui inaugurazione si conclude l’intero progetto Porta a Mare – nel 2023 IGD sarà impegnata in un profondo restyling del centro Leonardo di Imola e nel completamento di quello di PortoGrande a San Benedetto del Tronto.

 

Ogni scelta operativa sarà orientata a mantenere elevato l’occupancy rate

Sul fronte delle politiche operative, il nostro faro rimane la protezione del tasso di occupancy, mantenendo i canoni a livelli che offrano per noi un rendimento adeguato e siano sostenibili dai tenant. La struttura indicizzata dei contratti offre a IGD uno scudo rispetto all’inflazione.

Realizzeremo perciò i capex che sono normalmente previsti in termini di maintenance, proseguendo con i progetti per migliorare il grado di sostenibilità ambientale e di digitalizzazione dei nostri asset.

 

IGD conferma anche nel 2023 la propria natura di dividend company

Il Consiglio di Amministrazione propone all’Assemblea dei Soci del 13 aprile 2023 di approvare la distribuzione di un dividendo di 0,30 Euro per azione. L’ammontare complessivo del dividendo proposto è in linea con il livello di dividendo minimo prospettato nel Piano triennale al 2024.

I 30 centesimi di Euro per azione proposti rappresentano la somma di 0,09 Euro derivanti dalle riserve residuali che si erano liberate in occasione dell’operazione di dismissione di asset a fine 2021 e di ulteriori 0,21 Euro di distribuzione di altre riserve.

Considerato lo yield del 10,9% circa rispetto al prezzo del 22 febbraio 2023, la equity story di IGD può quindi continuare a fare leva su un attraente livello di remunerazione degli azionisti.

 

Secondo il nostro approccio multi-stakeholder, continueremo a lavorare per rendere remunerativo l’investimento nelle azioni IGD

Nonostante il contesto di tassi elevati e le incertezze sul tasso di crescita dell’economia, proseguiamo con determinazione nella realizzazione delle politiche previste dalla strategia, fedeli alla logica di attenzione a tutti i nostri stakeholder: dai visitatori dei nostri centri, ai quali vogliamo continuare a offrire la migliore esperienza possibile alle condizioni più convenienti, ai nostri tenant, per i quali vogliamo continuare a creare condizioni operative sostenibili, ai nostri dipendenti, ai quali vogliamo riconoscere che in questi ultimi tre anni hanno dimostrato un impegno straordinario, e, non ultimi, ai nostri azionisti, che hanno sposato le nostre stesse sfide con il capitale di rischio. Per loro lavoreremo nella logica di aumentare il valore del gruppo IGD e nella logica di creare le condizioni perché, soddisfatto il mantenimento di un equilibrato livello di leva finanziaria, possano ricevere un dividendo remunerativo, così come è nell’essenza stessa del nostro dello status di SIIQ.

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