Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi tre mesi del 2023
Questo intervento dell’Amministratore Delegato di IGD, Claudio Albertini, contiene una lettura delle incoraggianti performance operative ed economico-finanziarie maturate nei primi mesi del 2023, a fronte degli sforzi che il Gruppo ha compiuto rimanendo fedele a una precisa filosofia gestionale, ispirata alla sostenibilità di lungo termine.
I risultati trimestrali conseguiti indicano che il buon andamento delle metriche operative si è effettivamente tradotto in un miglioramento dell’EBITDA adjusted. L’FFO, o Utile Netto Ricorrente, in discesa di 0,9 milioni di euro, riflette tuttavia anche l’impatto negativo della gestione finanziaria netta adjusted, penalizzata dal più elevato costo medio del debito, in un contesto di tassi di interesse più elevati rispetto a quelli del precedente esercizio. Sulla base di questi primi risultati, IGD conferma la guidance di un FFO 2023 di 53 milioni di euro espressa in occasione della pubblicazione dei risultati annuali 2022.
Mentre proseguono le attività di commercializzazione e asset management per mantenere elevata la qualità e l’attrattività del portafoglio immobiliare, l’impegno del management è focalizzato sul reperimento di nuovi finanziamenti per circa 225-250 milioni, con l’obiettivo di mettere in sicurezza il rifinanziamento delle prossime scadenze e rendere più solido il profilo finanziario del Gruppo, che al 31 marzo 2023 presenta un Loan-to-Value in discesa, pari al 45,3%.
Nel frattempo, dal prossimo 10 maggio, gli azionisti di IGD possono beneficiare del pagamento di un dividendo di 0,30 euro per azione, deliberato dall’Assemblea del 13 aprile 2023, a conferma della capacità di remunerazione del capitale che la Società è in grado di offrire, anche in un contesto difficile come quello attuale, grazie al valido modello di business e al disciplinato approccio gestionale.
Gentili Azionisti,
il 2023 si è aperto con un primo trimestre che fornisce indicazioni incoraggianti sull’andamento delle principali metriche operative del nostro portafoglio e sui nostri fondamentali.
In generale il format del centro commerciale, di per sé stesso, dimostra di rimanere una risposta valida alle esigenze di acquisto dei consumatori, avendo superato crisi e pandemie, con una provata resilienza anche a fronte di una maggiore diffusione dell’E-commerce. A questo tratto strutturale, che vale per l’intero business dei centri commerciali, si aggiunge però anche la specifica capacità gestionale di IGD, tanto in termini commerciali quanto di asset management. Anche in questa delicata fase di uscita dalla pandemia, con inflazione e tassi di interesse elevati, IGD conferma infatti la propria efficacia nel cogliere le nuove tendenze e nel tradurle, attraverso la continua evoluzione degli asset, in una concreta proposta in termini di merchandising e tenant mix.
Leggiamo perciò in questa chiave i miglioramenti che abbiamo registrato a livello di ingressi, cresciuti a rete totale in Italia del 9,4% rispetto al primo trimestre 2022. Ingressi che hanno creato la premessa per una ancora più marcata ripresa delle vendite degli operatori delle gallerie, che registrano infatti nel trimestre un aumento del 12,7%. La crescita delle vendite è stato un fenomeno corale, che ha interessato tutte le categorie merceologiche delle nostre gallerie, oltre agli stessi ipermercati, che hanno registrato miglioramenti dei fatturati del 5,2%, confermando il proprio ruolo di attractor fondamentale; l’unica eccezione è rappresentata dall’elettronica, con ricavi degli operatori in flessione del 5,2%, a causa di un confronto penalizzante con il contesto del 2022, in cui il settore aveva beneficiato di alcuni incentivi e delle esigenze di dotarsi di adeguati dispositivi a fronte di una maggiore diffusione del lavoro ibrido.
Dietro queste performance operative sta l’intensa opera della squadra IGD per giungere alla chiusura di nuovi contratti con gli operatori: 54 nel complesso quelli siglati nel trimestre, di cui 39 per rinnovi e 15 per turnover, per un controvalore che rappresenta il 2,4% del monte canoni complessivo. Considerato che nel portafoglio italiano nel 2022 i canoni avevano beneficiato di un aumento di circa il 9% per l’indicizzazione, possiamo ritenere un buon risultato il fatto che il processo di nuova contrattualizzazione abbia condotto a un decremento medio del 4,5% – una flessione che si riduce peraltro al 2,2% se teniamo conto delle trattative in fase di chiusura. Sono invece rimasti invariati i livelli di canoni a fronte dei 180 nuovi contratti siglati in Romania.
Abbiamo inoltre migliorato il tasso di occupancy sull’intero portafoglio di gallerie rispetto al 31 marzo dello scorso anno (mentre c’è un lieve calo se confrontiamo i dati con il 31 dicembre 2022), raggiungendo un livello del 95,3% in Italia e del 97% in Romania, mentre alla data del 2 maggio 2023 abbiamo raggiunto una percentuale di fatturato incassato pari al 90% tanto in Italia quanto in Romania.
Come riflesso di queste performance operative, l’EBITDA da gestione caratteristica a livello consolidato si attesta a 26,8 milioni di euro, registrando un incremento del 2,5% rispetto al dato del primo trimestre 2022. A trainare il progresso dell’EBITDA ha contribuito il Net Rental Income, che si attesta a 29,1 milioni di euro, con un aumento dell’1,3% in termini complessivi e del 4,9% a perimetro omogeneo. In Italia, hanno giocato un ruolo positivo le commercializzazioni e l’adeguamento dei canoni all’inflazione, che hanno più che compensato gli sconti temporanei concessi. In Romania, invece, il miglioramento raggiunge il 4,4%, sulla spinta dell’indicizzazione dei canoni e della riduzione negli sconti.
L’EBITDA Margin della gestione caratteristica per gli immobili di proprietà si attesta perciò al 75,5%, rimanendo sostanzialmente stabile rispetto al 75,6% registrato nel primo trimestre del 2022.
Il saldo della gestione finanziaria passa da -7,6 milioni di euro del primo trimestre 2022 a -9,2 milioni di euro, soprattutto per effetto di maggiori oneri sui mutui, in un contesto di tassi di interesse generalmente più elevati rispetto allo scorso anno, a seguito del finanziamento green di 215 milioni che IGD ha contratto a inizio agosto 2022 – avendo chiuso un precedente finanziamento da 200 milioni – e del finanziamento con garanzia SACE di 20,9 milioni erogato a metà dicembre 2022. Il costo medio del debito per IGD è perciò aumentato al 3,18% nel primo trimestre 2023, rispetto al 2,26% registrato nel medesimo periodo del 2022.
A fronte di una Posizione Finanziaria Netta che al 31 marzo 2023 è negativa per 966,34 milioni di euro, il Loan-to-Value risulta pari al 45,3%, indicando un miglioramento rispetto al livello di 45,7% del 31 dicembre 2022. Il cash flow positivo generato nel trimestre ha infatti consentito una discesa di 10,6 milioni di euro dell’indebitamento finanziario netto.
Proprio in queste settimane, stiamo concentrando i nostri sforzi per ottenere un finanziamento in pool di 225-250 milioni di euro, che ci permetta di rifinanziare tutte le scadenze da qui al primo semestre 2024. Una volta raggiunto questo obiettivo, potremo concentrarci sul modo più opportuno per gestire la scadenza dell’obbligazione da 400 milioni di euro che si profila per il novembre 2024.
Nel primo trimestre del 2023 abbiamo consuntivato una riduzione dell’FFO di 0,9 milioni di euro rispetto al dato del medesimo periodo del 2022, a fronte di un miglioramento di 0,5 milioni di euro dell’EBITDA della gestione caratteristica adjusted e di un peggioramento di 1,5 milioni della gestione finanziaria adjusted. Sulla scorta dei 15,8 milioni di FFO raggiunti in questo primo trimestre dell’esercizio, riteniamo corretto confermare la guidance di 53 milioni di euro che avevamo indicato per i 12 mesi del 2023.
I risultati al 31 marzo 2023 confermano dunque che l’approccio adottato nel contesto attuale sta producendo i risultati attesi. La continua evoluzione dei nostri asset si rivela efficace nel consentire ai retailer di operare in centri commerciali capaci di attrarre visitatori, mentre d’altra parte ci adoperiamo per mantenere un profilo finanziario sostenibile.
Sulla base di queste solide premesse possiamo anche continuare a garantire la remunerazione dei nostri azionisti, i quali, a valle dell’approvazione dell’Assemblea del 13 aprile scorso, potranno incassare un dividendo di 0,30 euro per ogni azione posseduta a partire dal prossimo 10 maggio 2023, relativamente all’esercizio 2022.
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