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Risultati al 30 settembre 2023. Si confermano solide le performance operative del portafoglio

8 Novembre 2023 12:20

Price Sensitive

Risultati al 30 settembre 2023. Si confermano solide le performance operative del portafoglio

In Italia, vendite operatori gallerie +6,2%, ingressi +5,4% vs 9M 2022 e occupancy al 95,3%; in Romania occupancy al 97,1%
Incassato su fatturato 9M2023: in Italia > 94%; in Romania c. 96%; il fatturato 2022 è sostanzialmente incassato al 100%

Ricavi locativi netti in incremento: 88,4 milioni di euro, +5,7% vs 9M 2022 (+8,1% like-for-like)

Migliora l’Ebitda della gestione caratteristica: 81,0 milioni di euro, +6,7% vs 9M 2022 (72,9% Ebitda margin)

Risultato Netto Ricorrente (FFO): 44,4 milioni di euro, -11,9% vs 9M 2022; pesa l’incremento del costo del debito

Bologna, 8 novembre 2023. Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Rossella Saoncella, ha esaminato e approvato le Informazioni finanziarie periodiche aggiuntive al 30 settembre 2023.

Messaggio dell’Amministratore Delegato, Claudio Albertini

“Anche il terzo trimestre ci consegna numerose conferme sui buoni e solidi andamenti della nostra attività e di quella dei nostri tenant. A livello di margine operativo il positivo risultato è superiore anche alle nostre previsioni di inizio anno, mentre l’incremento del costo della finanza è l’elemento che impatta sull’Utile Netto Ricorrente. Avevamo un obiettivo importante nella seconda parte dell’anno, ovvero il rifinanziamento anticipato del bond scadente a novembre 2024, per il quale è stata lanciata il 5 ottobre un’articolata operazione in grado di gestire per intero la questione. Siamo convinti che gli investitori abbiano compreso il razionale dell’offerta e apprezzatone i termini, e siamo quindi molto fiduciosi di poter annunciare un risultato positivo il 14 novembre prossimo.”

ANDAMENTI OPERATIVI

Italia

Nel terzo trimestre del 2023 si sono confermate solide le performance operative del portafoglio gallerie Italia con ingressi in incremento del 3,3% e fatturati degli operatori in crescita del 3,9% rispetto al terzo trimestre del 2022, nonostante un contesto esterno che si è mantenuto sfidante per i consumatori, con inflazione e tassi di interesse elevati per tutto il periodo.

Grazie a questi risultati, il dato progressivo dei primi 9 mesi del 2023 si conferma ottimo con ingressi in aumento del +5,4% e fatturati degli operatori in crescita del +6,2%.

Analizzando le vendite per categorie merceologiche, va sottolineato come tutte risultino in incremento se paragonate ai primi 9 mesi del 2022, ad eccezione dell’elettronica che mostra una lieve flessione (-1,4%), ma che nel 2022 aveva fatto registrare andamenti molto positivi (+9,9% vs 2019; +2,2% vs 2021); da evidenziare l’andamento della ristorazione, una delle categorie che aveva maggiormente sofferto nel periodo pandemico, che fa segnare un incremento del +16,5%.

Buone anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo, che nei primi nove mesi dell’anno sono risultate in crescita del 4,9% rispetto allo stesso periodo del 2022.

Nel corso del periodo è proseguita l’attività di commercializzazione portata avanti da IGD: da inizio anno sono stati sottoscritti 135 contratti (pari a ca. il 6,5% del montecanoni di Gruppo) tra rinnovi (93) e turnover (42), sui quali si è registrato un downside medio del -1,4% in miglioramento rispetto al 30 giugno quando il downside registrato era pari a -4,4%; il dato va considerato anche alla luce dell’effetto di indicizzazione all’inflazione, che nei 9 mesi è stato pari a +7%. Grazie anche a questa attività, il tasso di occupancy del portafoglio italiano si mantiene elevato al 95,3%, in crescita di 10bps rispetto al primo semestre.

Ottimi riscontri si hanno anche in termini di fatturato incassato che, alla data del 7 novembre, è risultato essere oltre il 94% per ciò che riguarda i 9 mesi del 2023, mentre per il 2022 il fatturato è ormai interamente incassato.

Romania

In Romania le performance operative delle gallerie commerciali Winmarkt sono positive: il tasso di occupancy al 30 settembre 2023 è pari al 97,1% in miglioramento di 30bps rispetto al 30 giugno 2023 e ottimi riscontri si hanno anche in termini di fatturato incassato: il dato si attesta a ca. il 96%[1] per i primi nove mesi del 2023, mentre è pari a ca. il 100% per il 2022.

Anche in Romania è proseguita un’intensa attività di commercializzazione che ha visto, tra l’altro, il consolidamento delle partnership intraprese con alcuni primary brand internazionali come StayFitGym e Sinsay che hanno aperto rispettivamente 3 e 2 locali all’interno delle gallerie Winmarkt nel corso del 2023.

Tale attività ha portato alla firma di 404 contratti tra rinnovi (288) e turnover (116), facendo registrare un incremento dei canoni sui rinnovi del +2,3%.

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI

Nei primi nove mesi del 2023 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 105,4 milioni di euro, hanno registrato un incremento del +3,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Più in dettaglio, tale incremento è dovuto alle seguenti componenti:

per ca. 4,5 milioni di euro, a maggiori ricavi like for like Italia (+4,9%). L’incremento oltre che relativo a nuove commercializzazioni e aperture, è dovuto all’indicizzazione (5,1 milioni di euro), i cui effetti sono ridotti da maggiori sconti concessi e da alcuni turnover di tenant avvenuti soprattutto negli ultimi 3 mesi con ricavi a partire dal quarto trimestre o dal 2024; in incremento anche i ricavi per spazi temporanei e variabili.
per ca. 0,4 milioni di euro, all’incremento dei ricavi like for like della Romania (+6,1%);
per ca. -1,6 milioni di euro, al decremento dei ricavi sul perimetro non omogeneo.

Il Net rental income è pari a 88,4 milioni di euro, in incremento del 5,7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre a perimetro omogeneo risulta in incremento del +8,1%.

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 81,0 milioni di euro, in incremento del 6,7% con un margine in crescita pari al 72,9%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) si attesta al 75,0% (anch’esso in crescita).

La gestione finanziaria complessiva è pari a -31,1 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è in peggioramento del 55,2% rispetto al 30 settembre 2023, per l’incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.

L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 44,4 milioni di euro, in decremento del -11,9% rispetto al 30 settembre 2022, per effetto dei maggiori oneri finanziari.

SOSTENIBILITA’: PROSEGUE L’IMPEGNO DI IGD A RENDERE IL PROPRIO PORTAFOGLIO SEMPRE PIU’ GREEN

Nel corso dei primi 9 mesi del 2023 IGD ha proseguito il programma di investimenti in ambito ESG per l’efficientamento energetico delle proprie strutture; ad oggi sono 10 gli impianti fotovoltaici installati: 8 in Italia, a cui a breve si aggiungerà un nuovo impianto presso il Centro La Favorita (Mantova), e 2 in Romania, dove sono in corso i lavori per l’installazione di altri 2 impianti che entreranno in funzione tra la fine del 2023 e il 2024. L’energia prodotta complessivamente dagli impianti già in funzione (compreso quello de La Favorita) è pari a 3.450 mw e garantiscono la copertura di ca. il 6,3% dell’energia elettrica totale consumata. Il totale degli investimenti per l’efficientamento energetico effettuati da IGD nell’arco dei primi 9 mesi dell’anno ammonta a ca. 1 milione di euro.

Sta per prendere il via il percorso che renderà centro Esp a Ravenna il primo centro “Zero carbon emissions” del portafoglio di IGD: nei prossimi mesi inizieranno i lavori per sostituire gli impianti tradizionali di riscaldamento/raffreddamento di tutti i punti vendita e delle parti comuni della galleria con apparati ad alta efficienza energetica, nell’ottica di un maggior risparmio energetico e conseguente riduzione dei costi per IGD e per i suoi tenant. Successivamente verranno implementate ulteriori strategie basate su logiche di “Natura Based Solutions” quali, fra le altre, la riduzione degli effetti dell’isola di calore, l’assorbimento della CO2, la biodiversità e la gestione delle precipitazioni per ridurre l’impatto dei deflussi delle acque meteoriche.

A settembre, EPRA (European Public Real Estate Association) ha insignito IGD dell’EPRA sBPR Gold Award per il 9° anno consecutivo e dell’EPRA BPR Gold per il 6° anno consecutivo, due riconoscimenti che premiano la trasparenza e la completezza della reportistica di IGD rispettivamente in ambito sostenibilità e finanziario.

Inoltre, a testimonianza ulteriore dell’approccio trasparente con cui la Società affronta le tematiche di sostenibilità, dal 2023 IGD partecipa al Gresb, un’organizzazione che valuta in maniera indipendente le performance ESG dei propri partecipanti; si ricorda infine che la Società, ad oggi, è oggetto di rating ESG unsolicited da parte di 12 agenzie internazionali specializzate.

ATTIVITA’ DI ASSET MANAGEMENT E PROGETTI DI SVILUPPO

Il 14 settembre ha inaugurato, all’interno del progetto Porta a Mare a Livorno, il comparto retail di Officine Storiche, un’area di oltre 16.000 mq dedicata a intrattenimento, ristorazione, leisure e shopping, al cui sviluppo IGD lavorava dal 2019, con lavori interrotti e slittati a causa della pandemia da Covid-19. Grazie all’intenso lavoro di commercializzazione portato avanti nei mesi scorsi, l’occupancy della galleria è ottima e pari al 95% e nel 2024 aprirà il proprio spazio anche Primark, l’importante catena di fast fashion irlandese, che ha scelto Officine Storiche per aprire il suo secondo punto vendita in Toscana.

L’inaugurazione della galleria è stata un grande successo con oltre 110.000 ingressi nei primi 4 giorni di apertura, mentre sono ca. 440.000 le presenze registrate nei primi 45 giorni dall’apertura.

Oltre al comparto retail, lo sviluppo comprende anche 42 appartamenti, di cui 29 unità già vendute e 3 con proposte vincolanti ricevute e un cash in atteso entro l’anno pari a circa 7 milioni di euro.

Con il completamento di Officine Storiche si è di fatto conclusa la pipeline di nuovi sviluppi di IGD, mentre proseguono i lavori per il restyling di Centro Leonardo (Imola) e per il ripristino del Centro, post alluvione di maggio scorso, a Lungo Savio (Cesena); sono invece terminati i lavori nel centro commerciale Porto Grande, anch’esso oggetto di restyling, che inaugurerà il prossimo 23 novembre.

STRUTTURA FINANZIARIA

A fine settembre 2023 il costo medio del debito si è attestato al 3,48%, in crescita rispetto al 3,22% del 30 giugno 2023, il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 2,7 in lieve diminuzione rispetto al primo semestre 2023.

La Posizione Finanziaria Netta è negativa per -970,86 milioni di euro (-947,84 milioni di euro il dato adj. ex IFRS16), mentre il Gearing Ratio è pari a 0,93X, e il rapporto Loan to Value risulta pari a 47,2% (47,7% a fine giugno 2023).

E’ importante ricordare che, a maggio, IGD ha ottenuto un finanziamento di tipo Green Secured per un importo pari a 250 milioni di euro (durata 5 anni), la cui seconda tranche, pari a 120 milioni di euro, sarà tirata il 9 novembre p.v. e sarà utilizzata per coprire il Private Placement da 100 milioni di euro in scadenza a gennaio 2024.

Inoltre, in linea con la propria strategia finanziaria di rifinanziamento con congruo anticipo, il 5 ottobre u.s. IGD ha lanciato un’operazione con l’obiettivo di rifinanziare interamente il bond da 400 milioni di euro in scadenza a novembre 2024. Tale operazione è composta da un’offerta di scambio (e riacquisto[2]) delle obbligazioni esistenti e da una consent solicitation che ha lo scopo di allineare scadenza e condizioni economiche del bond esistente al nuovo bond[3]. Il nuovo bond, senior, non subordinato e non convertibile, avrebbe una cedola media del 7% con una struttura a step-up e garantirebbe uno yield medio pari all’8,5% (considerando meccanismo di rimborso sopra la pari). In aggiunta, il regolamento del nuovo Bond prevede taluni impegni a carico di IGD, ulteriori e differenti rispetto a quelli che saranno previsti per il Bond esistente, tra i quali, fra l’altro, il divieto a distribuire utili (o effettuare altre forme di distribuzioni) eccedenti rispetto a quanto necessario al fine di rispettare il regime applicabile alla Società in quanto società di investimento immobiliare quotata.[4]

Il periodo dell’offerta di scambio, dell’offerta di riacquisto e della consent solicitation è stato avviato il 5 ottobre e terminerà il 10 novembre alle 17; l’Assemblea degli Obbligazionisti, al termine della quale saranno comunicati i risultati finali dell’operazione al mercato, è invece convocata per il 14 novembre.

In caso di successo, IGD avrà così coperto le scadenze finanziarie a tutto il 2024, con le prossime scadenze significative attese per il 2027; questo permetterebbe alla Società di avere 3 anni da dedicare all’ottimizzazione della struttura e del costo medio del debito.