Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi nove mesi del 2023
L’Amministratore Delegato, Claudio Albertini, ci offre la sua lettura dei risultati di IGD al 30 settembre 2023 e indica la nuova guidance di FFO per l’intero esercizio 2023.
I segnali di un progressivo miglioramento nelle performance operative trovano conferma anche nel terzo trimestre dell’anno. L’EBITDA da gestione caratteristica, che nel semestre era cresciuto del 3,8% rispetto al primo semestre 2022, nel terzo trimestre è in accelerazione: mette infatti a segno un aumento del 6,7% nei primi nove mesi del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022. Questo miglioramento dell’EBITDA è il riflesso di una parallela accelerazione del Net Rental Income, che nei nove mesi ha registrato un incremento del 5,7%, rispetto a quello del 3,4% consuntivato nel primo semestre.
Il peso della gestione finanziaria adjusted, dovuta alla maggiore onerosità del debito in un contesto di tassi di interesse sempre più elevati, condiziona l’andamento dell’FFO, che si attesta a 44,4 milioni di euro (-11,9%).
Alla luce degli impatti dell’operazione di scambio e consent solicitation per il rifinanziamento del bond in scadenza nel 2024, che si è conclusa con successo lo scorso 14 novembre, la guidance per l’intero esercizio 2023 è di un FFO di 53 milioni di euro.
Ascoltiamo dunque dalle parole dell’Amministratore Delegato quali dinamiche hanno originato le performance al 30 settembre e quale sia l’evoluzione che si profila per il prossimo periodo.
Gentili Azionisti,
i primi nove mesi del 2023 hanno indicato un costante rafforzamento delle performance operative, a conferma non solo della validità di fondo del nostro format di centro commerciale, ma anche dell’efficacia delle scelte gestionali che IGD ha operato.
Nel perimetro italiano, l’andamento degli ingressi, in crescita del 5,4%, si accompagna a vendite degli operatori presenti nelle gallerie in aumento del 6,2% rispetto allo stesso periodo del 2022.
I progressi nelle vendite dei retailer sono stati trasversali all’intero merchandising mix. Unica eccezione: l’elettronica, che, dopo la forte espansione dei ricavi degli ultimi anni, subisce una flessione comunque marginale, intorno all’1,4%. In crescita del 6,4% – quindi a un ritmo superiore alla media – le vendite del settore Abbigliamento, che incidono per il 48,5% sul monte-canoni di IGD. Segnali positivi, inoltre, anche dalle brillanti dinamiche dei Beni per la casa e della Ristorazione, in crescita rispettivamente del 18,0% e del 16,5%. Nei nove mesi, gli stessi ipermercati hanno fornito indicazioni rassicuranti, avendo mostrato fatturati in aumento del 4,9%.
Nonostante i continui sforzi per rendere sempre più attraente la proposta commerciale all’interno dei nostri centri – il che provoca inevitabilmente un certo tasso di vacacy strategica – il livello di occupancy è migliorato di 10 punti base rispetto a fine giugno 2023, avendo raggiunto il 95,3%.
Abbiamo ricevuto un segnale incoraggiante anche dalla percentuale di fatturato dei primi nove mesi 2023 che risulta incassato ai primi di novembre: un dato che ha superato il 94%.
Nel periodo compreso tra gennaio e settembre 2023 abbiamo inoltre ricontrattualizzato circa il 6,5% del monte-canoni complessivo in Italia, con un modesto downside, nell’ordine dell’1,4%: un risultato apprezzabile, se si considera che rinnovi e turnover hanno riguardato affitti che in precedenza erano stati oggetto di adeguamento all’inflazione ISTAT, pari al 7% nel periodo.
Dalla Romania ci giungono segnali altrettanto incoraggianti, con un’occupancy al 97,1% e una percentuale di fatturato IGD che risulta incassato al 96% circa. A fronte di 404 nuovi contratti siglati con gli operatori, tra rinnovi e rotazioni, abbiamo inoltre registrato un aumento dei canoni del 2,28%, ottenendo allo stesso tempo un miglioramento del profilo qualitativo del tenant mix grazie all’inserimento di nomi internazionali.
Le attività di commercializzazione del periodo recente hanno richiesto un grande impegno, ma hanno anche portato concreti risultati, con il successo dell’inaugurazione, a metà settembre, delle Officine Storiche di Livorno, un asset-chiave del progetto Porta a Mare. In uno spazio di oltre 16 mila metri quadri, IGD ha inserito insegne di eccellenza, che hanno già attratto quasi mezzo milione di persone nel primo mese e mezzo dall’apertura. Un interesse destinato ad aumentare con l’inaugurazione dello spazio fitness, avvenuta a inizio novembre, e con l’inserimento di Primark, ancora di abbigliamento di grande richiamo, che aprirà i battenti nella seconda parte del 2024.
Grazie ai significativi progressi delle metriche operative, abbiamo raggiunto un EBITDA da gestione caratteristica consolidato di 81,0 milioni di euro, con un incremento del 6,7% rispetto al dato dei primi nove mesi del 2022. L’EBITDA Margin della gestione caratteristica per gli immobili di proprietà ha quindi raggiunto il 72,9%, con un incremento di ben 220 punti base rispetto al medesimo periodo del 2022.
L’incremento di 5 milioni di euro dell’EBITDA rispetto ai primi nove mesi del 2022 rispecchia l’aumento di 4,8 milioni di euro del Net Rental Income, che ha raggiunto 88,4 milioni di euro, crescendo a un tasso del 5,7% in termini complessivi e del 8,1% a perimetro omogeneo. In Italia abbiamo beneficiato di strutture contrattuali indicizzate e dei nuovi spazi commercializzati, che hanno compensato gli sconti temporanei concessi nelle gallerie. In Romania abbiamo invece registrato un miglioramento del 6,1%, frutto dell’indicizzazione dei canoni e dell’ingresso di nuovi retailer, oltre che di minori sconti temporanei accordati.
Il costo medio del debito nel periodo ha raggiunto il 3,48%, in conseguenza dei finanziamenti recentemente contratti: il saldo della gestione finanziaria peggiora perciò di 9 milioni di euro, essendo passato da -22,1 milioni di euro dei primi nove mesi del 2022 a -31,1 milioni di euro.
Nei primi nove mesi del 2023 abbiamo quindi conseguito un FFO di 44,4 milioni di euro, in contrazione di 6,0 milioni di euro rispetto allo stesso periodo del 2022. Questa variazione esprime l’effetto netto del progresso di 4,4 milioni di euro dell’EBITDA della gestione caratteristica adjusted e del peggioramento di 10,4 milioni di euro della gestione finanziaria adjusted.
Sebbene la Posizione Finanziaria Netta al 30 settembre 2023 sia risultata pari a 970,86 milioni di euro, mostrando quindi un lieve miglioramento rispetto a quella di 976,94 milioni di euro di fine 2023, il Loan-to-Value è peggiorato rispetto al livello di 45,7% di fine 2022, essendosi attestato al 47,2% a causa delle penalizzanti valutazioni del portafoglio immobiliare al 30 giugno. Il dato di LTV a fine settembre 2023 mostra in realtà un leggero ridimensionamento rispetto al 30 giugno 2023, quando aveva raggiunto il 47,7%.
L’operazione di scambio e consent solicitation dell’obbligazione in scadenza nel novembre 2024, che si è appena conclusa con un elevato tasso di adesioni, superiore all’85%, conferma d’altra parte la fiducia che gli investitori continuano ad accordare a IGD e prova la capacità della Società di rifinanziare con congruo anticipo le proprie scadenze.
Considerato il profilo delle scadenze della posizione finanziaria residua, che nei prossimi tre anni non vede importanti scadenze ulteriori, la nostra priorità per il futuro sarà quella di ottimizzare la struttura del debito e di minimizzarne il costo.
La nostra attenzione è dunque al momento fortemente concentrata sull’obiettivo di contenere il livello di LTV attraverso la cessione di asset in portafoglio, in un contesto nel quale abbiamo già realizzato buona parte degli investimenti in pipeline. Il totale residuo di committed capex è in effetti limitato: 12 milioni di euro per il quarto trimestre del 2023 e 9 milioni di euro per l’esercizio 2024.
Resta fermo, come già previsto nel Piano Industriale 2022-2024, l’obiettivo di ricavare almeno 180-200 milioni di euro attraverso il processo di dismissioni, che stiamo portando avanti con un’intensa attività, anche se lo stato delle interlocuzioni con terze parti al momento non ci consente di fornire elementi di disclosure a riguardo.
Alla luce dell’impatto dell’operazione di scambio, riacquisto e consent solicitation appena completata e tenendo conto delle solide performance operative che IGD sta conseguendo, aggiorniamo la guidance per l’FFO dell’esercizio 2023 a 53 milioni di euro. Ci collochiamo dunque sui livelli di FFO che prevedevamo nella scorsa primavera, che non includevano però i costi di quest’ultima operazione di rifinanziamento.
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