Come si sta preparando IGD a consumi attesi in ripresa?

In una conversazione che ha toccato diversi temi cruciali per la ripresa dei centri commerciali e in particolare per il futuro di IGD, abbiamo raccolto le riflessioni e la testimonianza di Roberto Zoia, Direttore Patrimonio, Sviluppo e Gestione Rete di IGD SIIQ SPA e Presidente del CNCC, il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, dall’ottobre 2020.

 

Quali trend sono ravvisabili in questa prima parte del 2021 in base alle metriche del campione dei centri commerciali aderenti al CNCC?

Credo che i risultati del 2020 e i dati emersi anche per questi mesi del 2021 indichino in modo incontrovertibile la volontà di continuare a fare acquisti di persona. Il commercio online, per quanto sia cresciuto nei periodi delle chiusure forzate dei punti vendita, in Italia non ha sfondato. In particolare la quota di mercato dei beni cosiddetti non essenziali è stata toccata solo marginalmente dall’online. Le indicazioni che abbiamo dalle economie in cui il tasso di penetrazione dell’eCommerce è da tempo elevato, come nel Regno Unito, sono per un progressivo rientro dai livelli di incidenza percentuale registrati nei primi tre mesi del 2021. Online e offline sono certamente destinati a convivere in soluzioni di omnicanalità, ma la tesi che l’online rappresenti una minaccia alla sopravvivenza delle vendite fisiche è ormai superata dai fatti. Abbiamo visto una pronta reazione in termini di acquisti nei centri commerciali italiani, non appena sono state rimosse le limitazioni anti-Covid. Assistiamo agli effetti di una domanda rimasta a lungo compressa, che ha oggi modo di trovare sfogo, anche secondo i tratti del cosiddetto revenge shopping.

 

È una tendenza destinata a durare?

Sarebbe un trend fugace se non ci fosse dietro una significativa accumulazione di risparmio da parte delle famiglie, che in questi mesi hanno limitato i propri consumi, mentre l’eCommerce nel frattempo si è impossessato di spazi molto limitati. Il fenomeno va analizzato per fasce. È particolarmente visibile per il ceto medio – che ha rinviato gli acquisti di beni di consumo durevoli, come le automobili o l’arredamento – ma ha un peso altrettanto importante tra chi possiede ingenti patrimoni, tanto è vero che il segmento del lusso è stato il primo a manifestare una netta ripresa della domanda.

A cascata, questa spinta che viene dal maggiore risparmio disponibile arriverà a toccare tutti i generi di consumo: nei centri commerciali alcuni segnali sono già tangibili.

L’economia sta risvegliandosi, sostenuta dalle politiche monetarie e fiscali espansive: una maggiore visibilità sulla stabilità occupazionale potrà estendere la portata del fenomeno, permettendo anche alle classi meno abbienti di esprimere più elevati livelli di consumo.

 

Come hanno performato i centri commerciali del portafoglio italiano di IGD rispetto al benchmark dei centri aderenti al CNCC?

Le metriche testimoniano che IGD soffre meno del benchmarck nel confronto con la situazione pre-pandemia: per esempio, le vendite nelle gallerie IGD sono in flessione del 24,5% rispetto alla prima metà del 2019, mentre la media CNCC è intorno al 29%. Questo fatto che è riconducibile alla natura del tipico asset IGD, centro commerciale urbano con un forte bacino primario; il che gli conferisce una certa resilienza, soprattutto a fronte di limitazioni alle aperture delle attività non essenziali. Nella media delle performance monitorate da CNCC va considerato che sono presenti alcuni centri regionali, di grandi dimensioni, che hanno sofferto pesantemente durante le ondate di pandemia e che presumibilmente avranno una ripresa un po’ più lenta.

I dati di giugno, il primo mese intero senza chiusure, sono comunque rassicuranti per l’intero sistema.

 

Lei ha un ruolo anche nei rapporti istituzionali, considerato che dall’ottobre scorso è Presidente del CNCC. Come procede l’interlocuzione con i policy maker in queste settimane?

Il 24 luglio 2021 è stata pubblicata la legge di conversione del decreto-legge “Sostegni Bis” sulla quale abbiamo lavorato molto come associazione per far sì che ci fossero aiuti da parte dello Stato alle aziende commerciali con fatturati sia inferiori sia superiori ai 15 milioni di euro.

Questo risultato è molto importante, oltre che per la misura economica, anche come segnale di una ritrovata attenzione del Governo alle attività di commercio “fisico”.

Il 28 luglio scorso è stato approvato definitivamente il decreto-legge 77 del 31 maggio 2021 – il cosiddetto decreto Semplificazioni – che ha definito la governance del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, il “recovery plan” italiano. È stata istituita una Cabina di regia, presieduta dal Premier, alla quale partecipano i ministri e sottosegretari competenti per le tematiche di volta in volta affrontate. Abbiamo perciò cercato un’interlocuzione con i partecipanti a questa Cabina di regia, in modo da proporre il nostro contributo sui diversi progetti. In alcuni casi si tratta di fare presente il peso che i centri commerciali possono avere negli interventi per l’efficienza energetica; in altri, di indicare la nostra disponibilità a giocare un ruolo nell’assistenza sanitaria di prossimità; in altre occasioni ancora, si tratta di sottolineare che vogliamo giocare la partita con parità di regole tra commercio online e offline… I fronti aperti sono molti e possono dare una svolta al futuro: è cruciale essere presenti per fornire il contributo della realtà dei centri commerciali nel momento in cui i politici raccolgono gli elementi sulla base dei quali prenderanno le decisioni.

 

In IGD c’è un cantiere di lavoro che programmaticamente si chiama Next Steps. Quali progetti si aspetta che saranno messi a fuoco per far evolvere il centro commerciale di IGD nel nuovo scenario?

Per 30 gallerie che abbiamo in portafoglio mi aspetto di vedere 30 progetti diversi uno dall’altro.

Uno dei temi che spero riusciremo a percorrere è quello della territorialità, che la proposta del singolo centro commerciale deve riuscire a catturare e quindi a esprimere. Poi mi aspetto di vedere molta attenzione alla sostenibilità, anche nelle tipologie di prodotti offerti, per riuscire a intercettare una nuova sensibilità che sta emergendo nei consumi. Questi 18 mesi difficili ci hanno insegnato molto; un punto emerso con chiarezza è che i servizi al cliente potranno trovare un posto maggiore nella nostra proposta. Pensiamo ad esempio ai servizi sanitari: i centri commerciali si sono rivelati centri vaccinali ideali, dal momento che sono facilmente accessibili – con grande viabilità, ampi parcheggi e percorsi anche per i disabili – offrendo al contempo locali igienizzati e presidiati dalla vigilanza.

 

Come responsabile Patrimonio di IGD, si aspetta che in funzione di un diverso mix merceologico ci debbano essere anche interventi importanti sui lay-out dei vari centri?

Dipende molto da dove è ubicato il centro. In alcuni centri del nostro portafoglio, soprattutto quelli con superfici grandi, è possibile; mentre su quelli di prossimità non prevedo che ci debbano essere grandi interventi.

 

Sappiamo che avete in corso una procedura per la vendita di un portafoglio di asset con l’obiettivo di abbassare il rapporto Loan-to-Value, dopo le pesanti svalutazioni determinate dal contesto-Covid. Ci può fornire un aggiornamento su come procede la dismissione?

Quella di mettere in vendita alcuni dei nostri supermercati e ipermercati, presenti in centri nei quali non possediamo la galleria, continua a essere una decisione molto ragionevole. Sono infatti oggetti resilienti, che, in base a operazioni che abbiamo visto concludere recentemente all’estero, hanno dimostrato di sapere esprimere valutazioni interessanti. In Italia fino a metà maggio abbiamo avuto una serie di limitazioni che hanno creato incertezza e rallentato il processo. Credo che i risultati al 30 giugno che abbiamo appena pubblicato abbiano ridimensionato eventuali preoccupazioni.

Procederemo perciò con questa vendita, consapevoli del valore dei nostri asset, con l’obiettivo di realizzare la cessione al meglio.

 

Quali condizioni potranno determinare le valutazioni migliori?

Rispondo con una domanda, che è il punto centrale per chi fa operazioni di M&A: “Nel quarto trimestre del 2021 saremo veramente tornati alla normalità?”     

Ce lo auguriamo tutti. Grazie e buon lavoro.

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