Concluso con successo l’aumento di capitale, IGD perfeziona l’acquisizione di un portafoglio strategico nel Nord Italia, per 195,5 milioni di euro
Il patrimonio immobiliare di IGD ora si avvicina ai 2,5 miliardi di euro
L’Amministratore Delegato di IGD, Claudio Albertini, ci guida attraverso i passaggi che negli ultimi cinque mesi hanno condotto la società a raccogliere 150 milioni di euro sul mercato azionario e ad ampliare le proprie dimensioni, con l’inserimento in portafoglio di quattro gallerie commerciali e un retail park che vantano una posizione di preminenza nel rispettivo bacino di riferimento.
Una lunga strada, ma conclusa con pieno successo…
Effettivamente dal 15 dicembre 2017, data di sottoscrizione del contratto preliminare per l’acquisizione del portafoglio di asset da ECP, al closing del 18 aprile scorso sono trascorsi oltre quattro mesi. Eravamo consapevoli che il periodo di fine anno non fosse quello ideale per lanciare un’operazione sul capitale e anche del fatto che in Italia questi iter sono regolamentati in modo che arrivano a estendersi per mesi, ma abbiamo perseguito il nostro obiettivo con determinazione. Per noi era importante riuscire a conquistare quel portafoglio immobiliare e al contempo farlo in modo da mantenere un virtuoso equilibrio finanziario. Completato il processo dell’aumento di capitale, che si è concluso proprio il 18 aprile con la vendita dei diritti inoptati, integralmente esercitati, abbiamo immediatamente perfezionato anche l’acquisizione. Da quella data, perciò, i nuovi asset entrati in portafoglio contribuiscono alla generazione di cash flow.
Perché era tanto strategico acquisire questi asset?
Il portafoglio che abbiamo acquisito presenta un gross yield del 6,8%, inclusi i costi di trasferimento. Si tratta di immobili dotati di per se stessi di un’interessante capacità di generare reddito. Inseriti nel perimetro del portafoglio IGD offrono però un ulteriore vantaggio: ci permettono di rafforzare la leadership in Italia nella gestione di centri commerciali dominanti nei rispettivi bacini di utenza, nell’ambito di città di medie dimensioni che presentano un’elevata capacità di spesa. Con questa operazione, inoltre, abbiamo potuto ricostituire la proprietà immobiliare unitaria dell’intero centro commerciale in due immobili nei quali eravamo già proprietari dell’ipermercato. Anche le sinergie operative con Coop, presente in tutti e quattro i centri commerciali, si rafforzano dopo questa acquisizione. Nel complesso, perciò, la valenza dell’operazione era notevole sia in termini assoluti, come opportunità di crescita, sia in termini relativi, perché queste nuove proprietà immobiliari, inserite nel contesto del nostro portafoglio, ci permetteranno di gestire le iniziative di asset management con maggiore flessibilità ed efficacia. In un periodo come quello attuale, in cui extension e restyling possono cambiare la redditività di un portafoglio, avere margini di manovra più ampi è essenziale.
Perché era imprescindibile raccogliere 150 milioni attraverso l’aumento di capitale?
Nel complesso, inclusi i costi dell’operazione, l’acquisizione avrebbe assorbito circa 200 milioni di euro. Nel nostro Business Plan ci siamo impegnati a mantenere il rapporto Loan-to-Value a un livello compreso tra il 45 e il 50%, requisito indispensabile per il mantenimento del rating Investment grade ottenuto a maggio 2016 da Moody’s. Perciò, raccogliere capitali di rischio per 150 milioni di euro era il presupposto per potere finanziare la crescita senza compromettere i nostri equilibri in termini di solidità finanziaria e senza appesantire il conto economico con una dilatazione degli oneri finanziari. Il successo dell’aumento di capitale non era scontato, essendo partito a fine marzo, in un momento non particolarmente favorevole per i mercati azionari e con le incertezze post-elettorali in Italia. Tuttavia, la forza dei fondamentali di IGD – che nel frattempo aveva presentato convincenti risultati per l’esercizio 2017, con un FFO in crescita del 21%, oltre la guidance – e le prospettive di creazione di ulteriore valore derivanti dalle caratteristiche del portafoglio che volevamo acquisire hanno offerto un contributo determinante nel permetterci di raccogliere nuovi mezzi in termini di capitale. I primi a darci fiducia sono stati i nostri azionisti di riferimento, Coop Alleanza 3.0, che hanno da subito dichiarato di volere sottoscrivere la quota di competenza, assicurando la copertura di circa il 41% del totale dell’emissione, seguiti poi anche da Unicoop Tirreno.
Come avete presentato l’operazione alla comunità finanziaria?
Siamo stati impegnati in numerosi incontri, attraverso roadshow e conference, che ci hanno permesso di raccontare le opportunità di questa operazione sulle piazze di Milano, Londra e Parigi. Gli investitori hanno dimostrato di apprezzare la logica industriale dell’operazione e il correlato miglioramento del profilo finanziario della Società in termini di LTV, oltre ai benefici che il più ampio flottante avrebbe offerto alla liquidità del titolo. Abbiamo inoltre verificato che il mercato è consapevole del fatto che IGD, anche in ragione della sua natura di SIIQ, continua ad avere un payout molto alto: questo fatto, se da un lato permette un’attraente remunerazione attraverso la distribuzione di utili, dall’altro rende inevitabile il ricorso ad aumenti di capitale, nel caso occorra finanziare operazioni di crescita per linee esterne.
Siete una realtà in costante crescita, ma anche una storia interessante per il dividendo, quindi…
La nostra attenzione alla remunerazione degli azionisti è testimoniata, ancora una volta, dalla decisione del CdA di distribuire il dividendo relativo all’esercizio 2017 anche alle azioni di nuova emissione. Se l’Assemblea dei Soci confermerà il dividendo proposto di 0,50 euro, sul prezzo del 4 maggio 2018 il dividend yield sarà pari al 6,4%: un livello di assoluto interesse.
L’offerta delle nuove azioni è stata integralmente sottoscritta, senza intervento da parte delle banche garanti: che cosa ha premiato IGD?
Credo ci abbia premiato, al di là delle caratteristiche specifiche dell’acquisizione, il fatto di avere costruito nel tempo una solida reputazione. Abbiamo sempre presentato risultati in linea con il Piano Industriale, fondando perciò la nostra credibilità sul track record; risultati che negli ultimi 4 anni sono stati caratterizzati da una crescita significativa anche dei dividendi erogati. Siamo inoltre sempre stati molto chiari anche nel dettagliare i piani d’azione a livello operativo: gli investitori perciò hanno fiducia che valorizzeremo bene anche questi nuovi asset.
Grazie per la conversazione e buon lavoro.
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