Il Consiglio di Amministrazione approva i risultati al 30 settembre 2018 e il Piano Strategico 2019-2021

RISULTATI AL 30 SETTEMBRE 2018:

• Confermata la forte crescita del risultato netto ricorrente (FFO): 59,5 milioni di euro (+ 21,5%)
• Ricavi netti da attività locativa: 92,3 milioni di euro, + 10,7% (LFL gallerie Italia + 1,6%, Romania + 3,8%)
• Vendite operatori gallerie Italia + 2,1%; upside al rinnovo dei contratti (Italia + 1,7%; Romania + 2,5%)
• Loan To Value 45,84%; Interest cover ratio 3,47x

 

PIANO STRATEGICO 2019-2021: UN PIANO DI CONSOLIDAMENTO DELLA LEADERSHIP E RAFFORZAMENTO PATRIMONIALE

Il Piano è fondato su 3 pilastri:

• Innovazione ed eccellenza operativa, in particolare nelle attività commerciali, marketing e sostenibilità
• Asset Management orientato a incrementare la qualità del portafoglio e rafforzare il posizionamento di leadership degli asset. Firmato un Accordo Strategico con Coop Alleanza 3.0 per una revisione completa di 18 contratti di ipermercati e rimodulazione delle superfici per 5 di essi con estensione delle gallerie adiacenti
• Rafforzamento della struttura patrimoniale, attraverso una rigorosa disciplina finanziaria e una strategia di asset rotation (previsto in arco piano un ulteriore calo del Loan to Value, inferiore al 45%)

 

 

“Dopo aver costruito un portafoglio leader in Italia, con ben 1,2 miliardi di euro investiti in 10 anni, in questo Piano Strategico al 2021 punteremo con ancora più decisione sul rafforzamento del posizionamento degli asset, sulla qualità delle strutture e su un’attività commerciale e di marketing d’avanguardia al passo con le più recenti evoluzioni del settore” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD “E’ in questa direzione che va inquadrato anche l’importante Accordo strategico sottoscritto con Coop Alleanza 3.0, con il quale garantiremo maggiore sostenibilità e visibilità a canoni e cash flow del nostro principale tenant e allo stesso tempo rimoduleremo 5 Shopping Center in arco Piano adattandoli ai nuovi trend di mercato. Abbiamo in programma nei prossimi 3 anni circa 90 milioni di investimenti sul nostro portafoglio ma, consapevoli del contesto esterno sfidante, vogliamo nel contempo ridurre ulteriormente la leva finanziaria sotto al 45%, rafforzando ancora di più la struttura patrimoniale del Gruppo anche attraverso una strategia di asset rotation. La mission sarà quindi di consolidare la nostra leadership con una crescita sostenibile” conclude Albertini.

 

Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Elio Gasperoni, ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 30 settembre 2018 e il Piano Strategico 2019-2021.

 

I RISULTATI AL 30 SETTEMBRE 2018

E’ proseguito il positivo andamento delle attività di commercializzazione già registrato negli scorsi trimestri: nei 9 mesi, in Italia sono stati sottoscritti 157 contratti tra rinnovi e turn over con upside medio dell’1,7%; in Romania i 168 contratti rinnovati hanno registrato un upside pari al +2,5%.

Nel corso dei primi 9 mesi del 2018 le vendite degli operatori hanno proseguito il trend positivo a perimetro omogeneo: +2,1% (compreso l’ampliamento del centro ESP di Ravenna, in linea con il 2017 escludendolo), nonostante nel mese di settembre abbia pesato una stagione che non ha favorito gli acquisti nel settore abbigliamento e che il confronto è con un settembre 2017 particolarmente positivo.

Stabile, a livelli elevati, l’occupancy media, pari al 97,2% in Italia e al 97,5% in Romania.

Nel dettaglio dei risultati, i ricavi da attività locativa, pari a 113 milioni di euro, hanno registrato un incremento del +9,2% con una variazione dovuta:

• per ca. 1,3 milioni di euro alla crescita like for like (+1,4%) in Italia. Crescono le gallerie (+1,6%) e gli ipermercati (+0,9%); l’impatto dell’inflazione è pari a 85 bps
• per ca. 7,9 milioni di euro, ai maggiori ricavi sul perimetro non omogeneo dovuti all’apertura  dell’ampliamento della Galleria di ESP avvenuto il primo giugno 2017 e all’acquisizione delle 4 gallerie da Eurocommercial Properties avvenuta il 18 aprile 2018
• per ca. 0,3 milioni di euro, ai maggiori ricavi like for like della Romania (+ 3,8%)

Il Net rental income è pari a 92,3 milioni di euro in crescita del 10,7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

I ricavi netti da attività da servizi pari a 0,8 milioni di euro sono in aumento (+ 0,4 milioni di euro) rispetto all’anno precedente.

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 85,1 milioni di euro, in crescita del 12,1% rispetto al 30 settembre 2017; l’Ebitda Margin della gestione caratteristica si attesta al 72,3%, in incremento di 210 bps e l’Ebitda margin Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge l’80,7%, in crescita di 100 punti base rispetto a settembre 2017.

La gestione finanziaria è in diminuzione (-6,8%) a 24,3 milioni di euro: si conferma quindi il percorso di riduzione del costo medio del debito attestato al 2,67% (vs 2,85% a settembre 2017). La Posizione Finanziaria Netta media del Gruppo IGD al 30 settembre 2018, pari a – 1.117 milioni di euro, è  in lieve incremento rispetto a settembre 2017 (- 1.065 milioni di euro). Risultano in miglioramento gli indicatori di struttura finanziaria quali il Loan to Value (45,84%) e l’Interest Cover ratio (3,47x).

Di conseguenza l’Utile Netto di competenza del Gruppo nel periodo ammonta a 52,4 milioni di euro mentre il risultato netto ricorrente (FFO – Funds From Operations) è pari a 59,5 milioni di euro, in crescita del 21,5% rispetto ai primi nove mesi del 2017. Il Gruppo conferma quindi gli obiettivi di crescita per l’intero 2018, rivisti ad agosto, (almeno +20% a fine 2018).

 

PIANO STRATEGICO 2019-2021

Negli scorsi 10 anni IGD ha lavorato intensamente per costruire un portafoglio leader in Italia, portando a termine una consistente pipeline investimenti (circa € 820 milioni, con l’apertura di 9 gallerie commerciali e 5 ipermercati), cogliendo interessanti opportunità sul mercato (per circa € 420 milioni, con gross initial yield medio superiore al 6,5%) e generando risultati finanziari di rilievo, in particolare negli ultimi 4 anni:

• più che raddoppiato il risultato ricorrente (FFO) con cagr +23%
• dividendo in costante crescita
• ridotto il leverage del Gruppo di oltre 10 punti percentuali

Raggiunta una taglia ottimale per il mercato italiano, nei prossimi anni il Piano Strategico sarà focalizzato sul rafforzare e rendere sostenibile la leadership dei centri commerciali nei rispettivi bacini di riferimento e renderli pronti ad affrontare i cambiamenti in atto nel mercato e le sfide future.

 

È un piano strategico fondato principalmente su 3 pilastri:

Innovazione ed eccellenza operativa:

Il mondo retail e lo shopping sono in continua evoluzione e di pari passo stanno cambiando la forma, il ruolo ed i contenuti dei centri commerciali. IGD ritiene che nei prossimi anni saranno fondamentali la ricerca di interazione e personalizzazione del rapporto con i visitatori e l’integrazione con l’e-commerce; i centri commerciali saranno sempre più experience and social oriented. 

IGD ha quindi elaborato un piano di attività incentrato sull’innovazione e indirizzato a migliorare e personalizzare la customer journey dei visitatori, proponendo esperienze evolute di gestione del tempo libero che rafforzino il ruolo di intrattenimento e aggregazione dei centri commerciali: introduzione della tecnologia chat bot, utilizzo strutturato dei canali social più diffusi, comunicazione digitale interattiva, eventistica sempre più inclusiva ed esclusiva (anche attraverso attività di co-marketing con brand di rilievo internazionale). Sarà rafforzata l’interazione online-offline collaborando direttamente con i tenant presenti nelle gallerie commerciali, inserendo lockers per il ritiro degli acquisti in tutti i centri commerciali (sono stati firmati accordi specifici con Amazon e Poste Italiane) e attraendo tenant attivi on line con piani di apertura di punti vendita fisici. Sarà mantenuta alta l’attenzione per la sostenibilità, sia ambientale (con una previsione di spesa di €5 milioni per l’incremento dell’efficienza energetica) e sociale (prevedendo un ruolo sempre più attivo del Centro Commerciale nel territorio, attraverso la riproposizione di dinamiche proprie delle social street).

 

Asset management e accordo strategico con Coop Alleanza 3.0:

Gli investimenti in programma sono volti a mantenere e incrementare la qualità del portafoglio privilegiando l’innovazione, l’attrattività, la qualità dei materiali oltre alla sostenibilità.

In arco piano sono previsti:

• Circa 35 milioni di euro destinati a progetti di restyling / refurbishment del portafoglio esistente e a investimenti a supporto dell’attività commerciale. Questo tipo di interventi, già sperimentato in passato in diversi centri commerciali, ha generato importanti benefici per gli operatori con ricaduta positiva sulla sostenibilità dei ricavi locativi nel lungo periodo. I principali progetti riguardano i centri Casilino (restyling interno ed esterno), Fonti del Corallo (rimodulazione ipermercato e restyling), Gran Rondò (restyling interno) e La Favorita (restyling interno ed esterno).
• Circa 26 milioni di euro destinati al completamento di due progetti di sviluppo: Officine Storiche a Livorno (oltre 15mila mq destinati al retail con apertura prevista indicativamente nel primo semestre 2020) e un nuovo spazio entertainment all’esterno del Centro ESP di Ravenna (fine lavori atteso nel 2021)
• Circa 30 milioni di euro relativi a capex finalizzate a mantenere uno standard elevato di qualità e sicurezza degli asset.
• Ulteriori 10 milioni di euro investimenti non retail relativi al Progetto Porta a Mare (in particolare sul residenziale di Officine Storiche destinato alla cessione)

 

All’interno del piano investimenti sono incluse le risorse previste per dare piena attuazione all’Accordo Strategico definito con Coop Alleanza 3.0, partner e principale ancora alimentare del Gruppo.

L’Accordo, deliberato e firmato in data odierna, riguarda 18 ipermercati che rappresentano circa 520 milioni di euro di valore di mercato (e circa il 21% del totale market value del portafoglio IGD[1]) e si sostanzia in:

• revisione dei termini contrattuali, attraverso un allungamento delle scadenze di tutti i contratti interessati dall’accordo e adeguamento di alcuni canoni nell’ottica di renderli ancora più stabili e sostenibili
• rimodulazione di alcuni asset: si tratta di 5 asset che necessitano di aumentare il numero di negozi/servizi in galleria attraverso la riduzione dell’ipermercato per aumentare l’attrattività del centro stesso

L’Accordo rappresenta un’opportunità unica e distintiva per raggiungere gli obiettivi di incremento della sostenibilità complessiva dei canoni e cash flow futuri e allungare la scadenza media dei contratti (che da 7,1 passa circa 18 anni). Il ruolo dell’ancora alimentare come attrattore di flussi di visitatori, infatti, rimane fondamentale anche nell’evoluzione dei centri commerciali e IGD e Coop Alleanza si impegnano a strutturare rapporti sempre più articolati e integrati su progetti comuni di marketing, analisi dei comportamenti dei visitatori/consumatori e strategie di Customer Relationship Management.

Più in dettaglio, per i 13 ipermercati interessati dall’allungamento della durata contrattuale e revisione dei canoni,  il delta canoni è sostanzialmente inalterato (effetto netto pari a -0.2  milioni di euro) e allineato agli ERV² mentre per i 5 ipermercati che hanno ad oggetto la rimodulazione e sui quali la società ha la possibilità di sfruttare la proprietà unica (iper e galleria)  sono previste riduzioni di GLA per 21.400 mq circa e nuova galleria affittabile per 18.600 mq circa con un effetto netto sui canoni stimati per circa – 1,7 milioni di euro  in linea con gli ERV[2]

 

La sottoscrizione dell’Accordo con la controllante Coop Alleanza si configura per IGD quale operazione con parti correlate di maggiore rilevanza ed è stata dunque approvata dal Consiglio di Amministrazione, previo parere favorevole del Comitato per le operazioni con Parti Correlate. Quest’ultimo si è avvalso del supporto,  per l’emissione dei pareri di congruità sui nuovi canoni, di  CBRE Valuation S.p.A., Cushman & Wakefield, Duff & Phelps Real Estate Advisory Group S.p.A., Jones Lang LaSalle S.p.A., già incaricati dalla Società quali periti indipendenti per le valutazioni semestrali del patrimonio immobiliare. Il relativo documento informativo sarà pubblicato ai sensi dell’articolo 5 del Regolamento Consob n. 17221/2010.

Strategia finanziaria:

Al fine di contenere l’esposizione ai rischi finanziari (tasso e credito) e ottenere le migliori condizioni disponibili sul mercato, è intenzione della società mantenere una rigorosa disciplina finanziaria, in linea con il profilo investment grade.

Gli obiettivi principali sono la riduzione ulteriore del rapporto Loan To Value (portandolo al di sotto della soglia del 45%), il miglioramento del profilo di liquidità, il mantenimento di una struttura equilibrata nelle fonti tra mercato e banche (con massima flessibilità nelle forme di finanziamento).

Sono stimati un costo del debito in un range 2,4%/2,7%  e  Interest Cover Ratio in crescita a circa 4x.

Dopo 4 anni di forte crescita guidata in buona parte da nuove aperture e acquisizioni, il prossimo triennio sarà dedicato al consolidamento del ruolo di leadership dei centri e al rafforzamento patrimoniale, senza ulteriori acquisizioni: i Ricavi Lordi da attività locativa sono previsti in crescita ad un tasso cagr di circa +2% e il risultato ricorrente (Funds From Operations – FFO) pari a circa +3% medio annuo[3]; è  confermato l’obiettivo di offrire un dividendo attraente e sostenibile nel tempo. Resta sempre valida l’idea di IGD come piattaforma in grado di aggregare nuovi asset, al fine di incrementare ulteriormente la propria quota di mercato e far leva su maggiori economie di scala, verificando la compatibilità con le condizioni di mercato.

 

Il documento di presentazione del Piano strategico è disponibile sul sito www.gruppoigd.it, nella sezione Investor Relations

(https://www.gruppoigd.it/investor-relations/presentazioni/)

[1] Valore del portafoglio al 30 giugno 2018

[2] ERV:canoni di mercato stimati al 30/06/2018 dai periti indipendenti incaricati per le valutazioni del patrimonio immobiliare

[3] Le proiezioni includono gli effetti stimati della politica di asset rotation

 

ALTRE DELIBERE

NOMINA DEL NUOVO DIRETTORE AMMINISTRAZIONE, AFFARI  LEGALI E SOCIETARI

Dal 1 gennaio 2019 la Dottoressa Grazia Margherita Piolanti, Direttore Amministrazione, Affari Legali e Societari e Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari, cederà il ruolo al Dottor Carlo Barban,  Amministratore Delegato di Winmarkt (controllata rumena del Gruppo IGD).

Grazia Margherita Piolanti concluderà la sua attività professionale per pensionamento, dopo una vita lavorativa trascorsa in buona parte in IGD per la quale ha svolto un ruolo cruciale nell’iter ‘pionieristico’ della trasformazione in SIIQ. Si segnala che la Dottoressa Piolanti detiene ad oggi n. 639 azioni ordinarie di IGD.

 

Carlo Barban, in IGD già dal 2009, ha dapprima ricoperto il ruolo di Operating & Reporting Manager di Winmarkt per poi diventarne nel 2014 Amministratore Delegato. Laureato in Economia e Commercio, 40 anni, prima di entrare a far parte del Gruppo ha lavorato in qualificati studi di dottori commercialisti e società di consulenza internazionali.

Il Presidente, Elio Gasperoni e l’Amministratore Delegato, Claudio Albertini, a nome del Consiglio di Amministrazione di IGD hanno ringraziato sentitamente Grazia Margherita Piolanti  per il prezioso e fattivo contributo nel percorso di crescita e sviluppo della Società fin dalla sua nascita, successiva quotazione e trasformazione in SIIQ.

RINNOVO DEL CONTRATTO RELATIVO ALL’ATTIVITA’ DI SOSTEGNO DELLA LIQUIDITA’

In attuazione della delibera assembleare di autorizzazione all’acquisto di azioni proprie del  1 giugno 2018, è stato rinnovato per un periodo fino al 4 settembre 2019 l’incarico conferito in data 4 agosto 2017 a Kepler Cheuvreux, con sede legale in 112 avenue Kléber, 75116 Parigi e codice negoziatore 1 008, per lo svolgimento dell’attività di sostegno della liquidità sul Mercato Telematico Azionario – Segmento STAR, in condizioni di indipendenza (ai sensi della prassi di mercato n. 1 ammessa dalla Consob con Delibera n. 16839 del 19 marzo 2009), ai medesimi termini e condizioni stabiliti dal Consiglio di Amministrazione in data 4 agosto 2017.

 

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