26 Febbraio 2019 13:42
Price Sensitive annuale risultati economico-finanziari

Il Consiglio di Amministrazione approva il progetto di bilancio d’esercizio, il bilancio consolidato e il bilancio di sostenibilità al 31 dicembre 2018

Risultati al 31 dicembre 2018

  • Risultato netto ricorrente (FFO): 79,7 milioni di euro (+21,4%);
  • Ricavi da attività locativa: 151,8 milioni di euro, +9,2% (LFL Italia +1,3%, Romania +2,9%)
  • Net rental income: 124 milioni di euro, +10,9%
  • Vendite operatori gallerie Italia + 2,2%; financial occupancy Italia 97,2%; Romania 97,1%
  • Ulteriori miglioramenti dei ratio finanziari: Loan To Value 45,8%; Costo medio del debito 2,7%
  • Market value del portafoglio 2.412,2 milioni di euro (+8,3%);
  • EPRA NNNAV per azione: 11,45 euro (+0,4%);
  • Dividendo: il Consiglio di Amministrazione proporrà all’Assemblea degli Azionisti un dividendo pari a 50 centesimi di euro per azione;
  • Approvato il nono bilancio di sostenibilità.

 

Bologna, 26 febbraio 2019. Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), uno dei principali player in Italia nella proprietà e gestione di Centri Commerciali e quotata sul segmento STAR di Borsa Italiana, riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Elio Gasperoni, ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2018.

 

“Il 2018 segna un punto di arrivo, essendo l’anno conclusivo del Piano Industriale 2016-2018, e allo stesso tempo un punto di partenza, dal momento che a novembre abbiamo approvato un nuovo Piano Strategico 2019-2021. I risultati del Bilancio 2018 hanno permesso di dare compiuta realizzazione al Piano Industriale 2016-2018, che prevedeva obiettivi sfidanti. In particolare, in termini di FFO, anche nel 2018 IGD ha conseguito una crescita del 21,4%, superiore all’obiettivo comunicato del +20%. Le marginalità operative hanno superato i target previsti così come la gestione finanziaria” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD. “In un contesto in continua evoluzione, IGD sta dimostrando di avere una struttura in grado di reagire e rispondere rapidamente e concretamente ai nuovi modelli di consumo, dando sempre più rilievo a servizi,  ristorazione, tecnologia e alla sostenibilità. Tutto ciò, unitamente ai progetti presentati e approvati in occasione del Piano Strategico, ci rende fiduciosi per la prosecuzione del percorso di crescita del Gruppo anche nei prossimi anni”.

 

ANDAMENTI OPERATIVI

Le vendite degli operatori registrate nelle gallerie Italiane del Gruppo si sono attestate a +2,2% (+0,7% escludendo gli effetti dell’ampliamento del Centro Commerciale ESP inaugurato il 1 giugno 2017); si registrano un secondo ed un quarto trimestre in crescita. Il quarto trimestre, in particolare, ha risentito positivamente degli effetti delle vendite riscontrate durante la settimana del Black Friday (ingressi +3,1%, a testimonianza che non c’è stato l’effetto sostituzione da e-commerce) oltre a un mese di dicembre particolarmente buono (fatturati del mese: +1,6%). Dal punto di vista merceologico, crescono a rete totale l’Elettronica (+8,2%), i Servizi (+23,2%) e la Ristorazione (+2,2%). Gli ingressi hanno registrato un lieve decremento rispetto all’anno precedente.

Nel corso dell’anno sono stati sottoscritti 184 contratti tra 109 rinnovi e 75 nuove locazioni con canoni medi stabili (ma +1,2% se si esclude un unico rinnovo fatto a dicembre).

In Romania, l’economia continua a performare brillantemente in termini di consumi e andamenti retail della regione; tali risultati, uniti ad un’attenta ed efficace gestione del portafoglio, hanno contribuito all’ulteriore crescita dell’occupancy rate (97,1%) e degli upside al rinnovo (+3,9%).

 

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI (FFO +21,4%) 

I ricavi da attività locativa, pari a 151,8 milioni di euro, hanno registrato un incremento del +9,2% con una variazione dovuta:

  • per ca. 1,7 milioni di euro, alla crescita like for like (+1,3%) in Italia. Crescono le gallerie (+1,5%) e gli ipermercati (+0,9%);
  • per ca. 10,9 milioni di euro, ai maggiori ricavi sul perimetro non omogeneo dovuti all’apertura dell’ampliamento della Galleria di ESP avvenuto il primo giugno 2017 e all’acquisizione di 4 gallerie e un retail park avvenuta ad aprile 2018;
  • per ca. 0,27 milioni di euro, ai maggiori ricavi like for like della Romania (+2,9%).

Il Net rental income è pari a 124,0 milioni di euro in crescita del 10,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

I ricavi da servizi si attestano a 6,3 milioni di euro e i ricavi netti da servizi sono in incremento per 0,8 milioni di euro rispetto all’anno precedente.

I ricavi da Trading del progetto Porta a Mare (per ca. 4,4 milioni di euro) sono relativi alla vendita di 14 unità residenziali, 14 box e 1 posto auto (il totale venduto/impegnato è pari al 90,7% del totale della superficie commerciale).

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 113,7 milioni di euro, in crescita del 12,4% rispetto al 31 dicembre 2017. Aumentano i ricavi della gestione caratteristica (anche per effetto dell’aumento del portafoglio immobiliare), compensati da un aumento meno che proporzionale dei costi operativi e dunque l’Ebitda Margin della gestione caratteristica si attesta al 71,9%, in incremento di 220 bps rispetto allo scorso anno (69,7%). L’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge l’80,3%, in crescita di 110  punti base rispetto a dicembre 2017.

La gestione finanziaria è in diminuzione (-5,4%) a 32,5 milioni di euro, nonostante l’incremento della Posizione Finanziaria Netta: si conferma quindi il percorso di riduzione del costo medio del debito, ora attestato al 2,7% (vs 2,8% a dicembre 2017).

L’Utile Netto di competenza del Gruppo nel periodo ammonta a 46,4 milioni di euro, in calo rispetto allo stesso periodo del 2017 (-46,3%), impattato da un diverso andamento della voce svalutazioni e adeguamento fair value, negativo nel periodo in corso mentre nel 2017 fu positivo per ca. 23,9 milioni di euro.

 Il Funds From Operations (FFO) è pari a 79,7 milioni di euro, in crescita del 21,4% rispetto al 31 dicembre 2017, superando l’obiettivo di crescita comunicato ad agosto 2018 (almeno il + 20%).

 

ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT E PIPELINE DI SVILUPPO

Nel corso dell’anno IGD ha proseguito le attività operative di asset management: oltre all’acquisizione di 4 asset ubicati nel Nord Italia e inclusi in centri commerciali di riferimento dei rispettivi bacini, il cui closing è stato siglato ad aprile, a maggio è stata inaugurata una nuova media superficie e completato il restyling dell’esterno della galleria e del parcheggio multipiano del centro commerciale Gran Rondò di Crema.

Il 21 dicembre è stato ritirato il permesso di costruire (secondo la convenzione firmata lo scorso 15 novembre) riguardante il comparto Officine Storiche, nell’ambito del progetto Porta a Mare di Livorno, che consente la ripresa dei lavori per ultimare le 43 unità abitative e i circa 15.600 mq dedicati al retail che rappresentano la porzione più grande e attrattiva di tutto il progetto.

Sono inoltre in corso due significativi progetti di restyling e rimodulazione degli spazi, presso il Centro Commerciale Casilino di Roma e nel Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno. In entrambi i casi gli interventi prevedono la riduzione dell’ipermercato e creazione di nuove unità all’interno della Galleria: negli spazi lasciati liberi dall’ipermercato si sta lavorando per inserire in particolare servizi che renderanno più attrattivo il centro commerciale per i visitatori, anche non abituali. Si prevede che entrambi gli interventi siano conclusi nel corso del 2019.

In data 7 novembre è stato firmato un accordo strategico con COOP Alleanza 3.0 che riguarda 18 ipermercati che rappresentano circa 520 milioni di euro di valore di mercato del portafoglio, che si articola:

  • nella revisione dei termini contrattuali attraverso un allungamento delle scadenze al 2037 di tutti i contratti interessati dall’Accordo e adeguamento di alcuni canoni nell’ottica di renderli più stabili e sostenibili;
  • nella rimodulazione di 5 asset che necessitano di aumentare il numero di negozi/servizi in galleria attraverso la riduzione dell’ipermercato per aumentare l’attrattività del centro.

 

PORTAFOGLIO E VALORE PATRIMONIALE

Il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.412,2 milioni di euro, con un incremento del 8,3% rispetto a dicembre 2017. Le principali variazioni riguardano l’acquisizione del portafoglio di 4 gallerie commerciali e 1 Retail Park avvenuta ad aprile 2018, e gli impatti dell’Accordo strategico siglato con Coop Alleanza 3.0. A questo si aggiunge la riduzione dell’ipermercato del centro commerciale Fonti del Corallo non incluso nell’Accordo.

A livello di perimetro omogeneo Italia (escludendo i centri commerciali nei quali sono previste le rimodulazioni) si registra un lieve incremento:

  • le gallerie segnano un incremento del +0,43% (+4,5 milioni di euro) e un Gross initial yield pari al 6,23%;
  • gli ipermercati segnano anch’essi un incremento del +1,6% (+7,5 milioni di euro) e un Gross initial yield pari a 6,07%.

Considerando il perimetro totale (omogeneo più centri commerciali che verranno rimodulati e quindi oggetto di riclassifiche tra iper in riduzione e gallerie in aumento), la variazione è la seguente:

  • le gallerie segnano un incremento del +18,19% (+242,2 milioni di euro), e un gross initial yield pari 6,41%;
  • gli ipermercati segnano un decremento del -9,51% (-61,6 milioni di euro), e un gross initial yield pari a 6,08%.

In Romania il valore del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2018 è pari a 154,8 milioni di euro, in calo dai 159,5 milioni di euro al 31 dicembre 2017, con un gross initial yield pari al 6,8%.

 Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 5,3% per il portafoglio Italia (5,4% il topped up) e pari al 5,8% per il portafoglio Romania (6,2% topped up).

 L’EPRA NNNAV è pari a 1.263 milioni di euro, ovvero euro 11,45 per azione. Il dato è in incremento del 0,4% rispetto al 31 dicembre 2017 (euro 11,40 per azione, ricalcolato per tenere conto degli effetti dell’aumento di capitale concluso il 23 aprile 2018)[1].

 

STRUTTURA FINANZIARIA

La Posizione Finanziaria Netta del Gruppo IGD al 31 dicembre 2018, negativa per 1.107,9 milioni di euro, è in lieve aumento rispetto a dicembre 2017, anche per effetto della parte di acquisizione finanziata a debito; mentre migliorano gli indicatori di struttura finanziaria come il gearing ratio (0,88x vs 0,94x a fine 2017) e il Loan to Value (45,8% vs 47,4% a fine 2017).

L’Interest Cover Ratio (ICR) ha registrato un sensibile miglioramento attestandosi al 3,47x (rispetto al 2,93x nel 2017).

 

DIVIDENDO

Il Consiglio di Amministrazione ha proposto all’Assemblea dei Soci, subordinatamente all’approvazione del bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2018 e della Relazione del Consiglio di Amministrazione, un dividendo unitario per azione di Euro 50 centesimi (con un ammontare totale distribuito pari a 55,2 milioni di euro ovvero il 69,3% del FFO)

Il livello di rendimento di tale dividendo è pari a circa l’8% rispetto al prezzo di chiusura del 25 febbraio 2018.

 

OUTLOOK 2019

La Società si attende una prosecuzione del proprio percorso di crescita in linea con gli obiettivi del Piano Strategico 2019-2021.

La Società stima una crescita dell’FFO per l’intero 2019 in un intervallo compreso tra +6% e +7%

 

APPROVATO IL NONO BILANCIO DI SOSTENIBILITÀ

Il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Bilancio di Sostenibilità congiuntamente al Bilancio Finanziario. Così come per il 2017, il Bilancio approvato è sottoposto a Limited Assurance da parte della società PricewaterhouseCoopers per certificarne la conformità al più importante standard a livello internazionale (GRI Standards).

Questo Bilancio, che mantiene l’impostazione del 2017, presenta 3 approfondimenti:

  1. Rendicontazione del livello di raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità contenuti nel Piano 2016-2018;
  2. Riferimenti specifici a 10 (dei 17) Obiettivi del Millennio dell’ONU, rendicontando il contributo di IGD al loro raggiungimento;
  3. Elementi per la valutazione dell’impatto di 3 progetti di sostenibilità.

Nei capitoli del Bilancio, impostati secondo l’acronimo G.R.E.A.T. (Green, Responsible, Ethical, Attractive, Together), sono riportate le performance realizzate dall’azienda nel corso dell’anno:

  • Green: ridotti i consumi elettrici, anche in virtù del contributo degli impianti fotovoltaici installati (attivi in 5 Centri Commerciali) e dei sistemi di illuminazione a led inseriti (presenti in 16 Centri Commerciali); certificati BREEAM IN USE per ulteriori 2 key asset (Tiburtino a Roma e Katanè a Catania) e proseguito iter per la certificazione ambientale UNI EN ISO 14001 (17 i Centri certificati, oltre alla sede, 74% di quelli che IGD ha deciso di certificare); utilizzo, dal 2017, esclusivamente di energia rinnovabile.
  • Responsible: secondo anno del Piano Welfare aziendale, con la partecipazione della quasi totalità dei dipendenti; spesi complessivamente quasi 5 milioni di euro fra il 2017 ed il 2018 per piani di intervento di natura volontaria con attenzione alla sicurezza nei Centri Commerciali riguardanti il miglioramento sismico e l’inserimento di dissuasori anti intrusione.
  • Ethical: confermata la valutazione di 3 stelle, il massimo previsto, per il Rating di Legalità (ottenuto nel 2016); acquisita certificazione anticorruzione (UNI ISO 37001) in Romania; svolti adeguamenti Privacy, per il rispetto dei dati che gli stakeholder affidano alla società.
  • Attractive: iniziati i lavori di restyling del Centro Casilino di Roma e di Fonti del Corallo di Livorno, con attenzione ad interventi volti ad incrementare la sostenibilità degli edifici; proseguito il rinnovamento del merchandising e tenant mix, con 27 nuove insegne inserite (15,1% del totale insegne inserite nell’anno); organizzati 530 eventi gratuiti nell’anno, con un investimento complessivo da parte dei Centri Commerciali di 3,3 milioni di euro; proseguito il progetto innovazione con l’inserimento dei chatbot (assistenti virtuali attivi 24/7) in 3 Gallerie Commerciali, con l’utilizzo strutturato di Instagram e l’inserimento di Lockers di Poste Italiane in 2 Centri Commerciali; definito l’accordo per l’inserimento di Amazon Lockers in 27 Centri Commerciali.
  • Together: all’interno del percorso di coinvolgimento degli stakeholder, definito uno specifico “Progetto Ascolto” rivolto ai visitatori (e non) dei Centri Commerciali; confermato il ruolo sociale di IGD nei territori di riferimento, in virtù di oltre 14.600 posti di lavoro offerti, una collaborazione con circa 880 fornitori locali, la presenza del 40% delle insegne locali sul totale di quelle presenti nelle Gallerie ed il coinvolgimento di 238 associazioni locali.

 

Altre delibere

 

Convocazione dell’Assemblea Ordinaria degli Azionisti

Il Consiglio di Amministrazione di IGD ha inoltre deliberato di convocare l’Assemblea Ordinaria degli Azionisti della Società per il giorno 10 aprile 2019 (in prima convocazione) e, occorrendo, per il giorno 11 aprile 2019 (in seconda convocazione), con il seguente ordine del giorno:

  1. Bilancio di esercizio al 31.12.2018; Relazione degli Amministratori sulla gestione; Relazione della società di revisione legale; Relazione del Collegio Sindacale; Presentazione del bilancio consolidato al 31.12.2018; deliberazioni inerenti e conseguenti;
  2. Destinazione dell’utile di esercizio e distribuzione del dividendo agli Azionisti; deliberazioni inerenti e conseguenti;
  3. Relazione sulla Remunerazione ai sensi dell’art. 123-ter, comma 6, del D. Lgs. 58/98; deliberazioni inerenti e conseguenti;
  4. Autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie; deliberazioni inerenti e conseguenti.

Il Consiglio di Amministrazione di IGD proporrà all’Assemblea Ordinaria degli Azionisti il pagamento di un dividendo pari a 0,50 euro per azione. Il livello di rendimento di tale dividendo, considerando le quotazioni più recenti di circa 6 euro, si attesta a circa l’8% (dividend yield).

La prima data utile per lo stacco della cedola n. 3 sarà il 13 maggio 2019, con pagamento a decorrere dal 15 maggio 2019. Ai sensi dell’art. 83-terdecies del D.Lgs. del 24 febbraio 1998 n. 58, avranno diritto al dividendo coloro che risulteranno Azionisti di IGD al termine della giornata contabile del 14 maggio 2019 (c.d. record date).

 

Approvazione della proposta di autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie

Il Consiglio ha deliberato di presentare all’Assemblea una proposta di autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie, previa revoca di quella conferita dall’Assemblea del 1° giugno 2018, secondo le seguenti modalità:

 

Motivazioni: (i) effettuare operazioni di negoziazione e copertura; (ii) effettuare operazioni d’investimento di liquidità; (iii) consentire l’utilizzo delle azioni proprie nell’ambito di operazioni connesse alla gestione corrente e di progetti industriali coerenti con le linee strategiche che la Società intende perseguire, in relazione ai quali si concretizzi l’opportunità di scambio, permuta, conferimento o altri atti di disposizione delle azioni; (iv) adempiere alle obbligazioni eventualmente derivanti da strumenti di debito convertibili o scambiabili con strumenti azionari; e (v) adempiere agli obblighi derivanti da programmi di opzioni su azioni o altre assegnazioni di azioni ai dipendenti o ai membri degli organi di amministrazione della Società e/o di società direttamente o indirettamente controllate.

Numero massimo di azioni proprie acquistabili: gli acquisti potranno essere effettuati in una o più volte sino al massimo consentito per legge.

Periodo di validità dell’autorizzazione assembleare: l’autorizzazione all’acquisto di azioni proprie è richiesta per un periodo di 18 mesi a far data dalla delibera assembleare di autorizzazione; l’autorizzazione alla disposizione è richiesta senza limiti temporali.

Modalità e prezzo di acquisto delle azioni proprie: gli acquisti dovranno essere realizzati nel rispetto delle modalità operative di cui agli artt. 132 TUF e 144-bis, comma 1, lettere a), b), c) e d-ter) del Regolamento Emittenti nonché in conformità alle altre disposizioni di volta in volta applicabili al momento dell’operazione, ed essere effettuati a condizioni di prezzo conformi a quanto previsto dall’art. 5, comma 1 del Regolamento (UE) n. 596/2014 della Commissione Europea del 16 aprile 2014, dall’art. 3 del Regolamento delegato (UE) 1052/2016 o da altre disposizioni di volta in volta applicabili al momento dell’operazione.

 

Valutazione della sussistenza del Requisito di Indipendenza

Il Consiglio di Amministrazione di IGD ha valutato, sulla base delle informazioni fornite dagli interessati e a disposizione della Società, la persistenza del requisito di indipendenza – ai sensi dell’art. 148, comma 3, del D.lgs. n. 58/1998, del Codice di Autodisciplina promosso da Borsa Italiana e dell’art. 16 del Regolamento Consob n. 20249/2017– in capo ai 7 (sette) Amministratori qualificati come Indipendenti: Luca Dondi dall’Orologio, Elisabetta Gualandri, Sergio Lugaresi, Livia Salvini, Rossella Saoncella, Timothy Guy Michele Santini ed Eric Jean Véron.

 

Approvazione della Relazione sul Governo societario e gli Assetti proprietari e della Relazione sulla Remunerazione

Il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione sul Governo societario e sugli Assetti proprietari, che costituisce parte integrante della documentazione del bilancio nonché, su proposta del Comitato per le Nomine e per la Remunerazione, la Relazione sulla Remunerazione redatta ai sensi dell’art. 123-ter del TUF, la cui Sezione Prima – illustrante la Politica di remunerazione della Società – sarà sottoposta, ai sensi dell’art. 123-ter, comma 6, del TUF, al voto consultivo della prossima Assemblea degli Azionisti.

 

Trasferimento della sede legale

Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato, ai sensi dell’art. 2 dello Statuto di IGD, alla presenza del Notaio, il trasferimento della sede legale della Società in Bologna alla Via Trattati Comunitari Europei 1957-2007, n. 13.

 

[1] SI è tenuto contro del cash in e del nuovo numero azioni pari a 110.341.903.