Il portafoglio core italiano resiste anche alle sfide imposte dall’elevata inflazione

L’ultima riga del Conto Economico del 2022 del gruppo IGD è stata significativamente condizionata dai 53 milioni di euro di Change in Fair Value L4L negativo che sono scaturiti dalle perizie indipendenti di fine anno, cui si aggiungono le capex effettuate nell’esercizio portando l’impatto a 93 milioni circa.

Quali sono i fattori esogeni e quelli legati alle specifiche performance gestionali di IGD che hanno influito sulle valutazioni al 31 dicembre 2022? Quali sono le asset class che hanno sofferto di più? E come è cambiato il contesto competitivo esterno lo scorso anno, in termini di nuove superfici affittabili costruite e di compravendite di immobili esistenti?

Approfondiamo questi e altri aspetti che riguardano le valutazioni del portafoglio immobiliare ponendo alcune domande a Roberto Zoia, Direttore Patrimonio, Sviluppo e Gestione Rete di IGD SIIQ SPA.

 

Possiamo mettere a fuoco il contesto nel quale sono maturate le valutazioni del portafoglio IGD di fine 2022?

Nel 2022, la delicata situazione geopolitica che si è creata, a seguito del conflitto russo-ucraino e della chiusura della Cina per la politica zero-Covid, ha determinato condizioni macroeconomiche non facili per un operatore dell’immobiliare retail. L’inflazione che è esplosa, con un rincaro molto accentuato sul fronte dell’energia, ha inciso infatti sulla capacità di spesa delle famiglie e aumentato i costi di elettricità e riscaldamento del centro commerciale. La politica monetaria restrittiva adottata dalla BCE per combattere l’inflazione ha poi avuto impatto sulla curva dei tassi d’interesse. Nel quarto trimestre del 2022 il livello di crescita del PIL, in ripresa per sette trimestri consecutivi, ha quindi subito una decelerazione.

 

In quali valutazioni del patrimonio immobiliare di IGD si sono tradotti questi fenomeni?

In un contesto che è mutato profondamente e con grande rapidità rispetto a quello del 2021, le valutazioni di mercato del portafoglio immobiliare del gruppo IGD emerse dalle perizie al 31 dicembre 2022 si sono attestate a un valore di mercato di 2.080,86 milioni di euro, subendo una contrazione del 2,79% rispetto ai livelli di 12 mesi prima. Le valutazioni sono infatti state costruite utilizzando il metodo dei flussi di cassa attualizzati, che riflette da un lato l’impatto positivo sui ricavi dato dall’adeguamento dei canoni all’incremento inflattivo e dall’altro la mitigazione di questo effetto con l’aumento dei tassi di attualizzazione. La forte incertezza del periodo ha poi portato i valutatori ad alzare i tassi di capitalizzazione. Il combinato disposto di questi tre fattori ha dunque prodotto una svalutazione ampiamente prevista e prevedibile fin dal settembre 2022.

 

Ci sono stati rilevanti differenze di performance tra le varie asset class?

Indubbiamente sì. Se osserviamo in dettaglio, l’asset class che ha sofferto maggiormente, in termini di variazione percentuale, è quella della porzione Officine Storiche all’interno del progetto Porta a Mare di Livorno dove gli ERV considerati, i costi di costruzione in aumento e gli investimenti in fit out per attrarre importanti tenant hanno prodotto un forte impatto. Il resto del portafoglio di trading ha avuto svalutazioni marginali dovute al rialzo dei tassi.  Va segnalato tuttavia che le vendite delle residenze del comparto Officine, con 17 rogiti nel 2022, sono state effettuate a valori leggermente superiori alle valutazioni dei periti indipendenti del 2021.

 

Ci sono state altre componenti del portafoglio che hanno subito ridimensionamenti delle valutazioni superiori alla media?

L’altra parte di portafoglio che ha accusato una svalutazione di una certa portata è Winmarkt. In questo caso la flessione su base annua è stata del 5,5%: il valore degli asset rumeni è infatti sceso a 128,3 milioni di euro, con un impatto negativo di 7,5 milioni di euro, concentrato nella componente gallerie. Anche in questo caso, il tasso di attualizzazione è aumentato per riflettere la più elevata inflazione. La decompressione dei net exit yield si è inevitabilmente riflessa poi sul valore degli asset. In valore assoluto, però, la componente che ha avuto il maggiore peso nel determinare la contrazione del portafoglio complessivo è stata quella che anche nella ripartizione complessiva di Gruppo ha il peso più importante: il portafoglio italiano a reddito, che è in flessione di 38,5 milioni di euro rispetto a fine 2021, anche se in percentuale la riduzione è limitata al 2,0%.

 

Mettendo la lente di ingrandimento proprio su questa fetta del portafoglio, quali sono i fattori che emergono più in dettaglio?

Il portafoglio italiano a reddito a fine 2021 valeva 1.926,28 milioni di euro, di cui 1.481,64 milioni di euro riferibili alle gallerie. Le gallerie hanno subito una correzione dell’1,0%, che spiega 15,1 milioni di euro della riduzione complessiva, tenuto conto che le stesse sono aumentate in termini di GLA con le rimodulazioni degli ipermercati siciliani. La parte restante infatti è largamente attribuibile alle valutazioni degli ipermercati, che a fine 2021 erano valutati 423,83 milioni di euro, mentre a fine 2022 presentavano un Fair Value inferiore di 22,7 milioni di euro. Se si estrapola l’impatto delle due rimodulazioni operate nei centri siciliani di Palermo e Catania, che ha comportato una riduzione delle superfici dedicate all’ancora alimentare di circa 11 mila metri quadri, la riduzione del Fair Value dei restanti ipermercati risulta in realtà molto modesta, nell’ordine dello 0,2%.

 

Dunque, possiamo concludere che il fenomeno della riduzione di valore del portafoglio a reddito italiano è strettamente legato a circostanze particolari e non riflette elementi critici di carattere generale?

Direi che è stato proprio così. In sostanza il portafoglio Italia a reddito ha sostanzialmente visto confermato il proprio valore con una normale svalutazione legata ai fattori macroeconomici che abbiamo analizzato in premessa.

 

Quali sono stati i fenomeni che hanno caratterizzato il mercato delle transazioni immobiliari nel 2022?

In Italia, se guardiamo al totale del transato nel Commercial Real Estate, sono state concluse operazioni per un controvalore complessivo di 11,7 miliardi di euro: il 12% in più rispetto al 2021, secondo i dati CBRE. Il retail ha pesato per poco meno del 9% dell’ammontare totale, mentre hanno dominato le acquisizioni del segmento degli uffici, con un peso del 40%, e quelle nella logistica, per un 23%.

 

Come sono andati gli scambi sul mercato immobiliare retail rispetto al 2021?

Le transazioni si sono contratte del 32%: hanno infatti riguardato un controvalore complessivo di 1.025 milioni di euro, rispetto a 1.480 milioni di euro transati nel 2021. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto su high-street asset. Nel segmento dei centri commerciali il numero delle operazioni è stato limitato, per importi modesti e in location secondarie. In realtà il 2022 ha visto un recupero sia degli ingressi sia dei fatturati degli operatori, dopo due anni pesantemente condizionati dalla pandemia. In sostanza nel 2022 e anche per il 2023 mi aspetto una logica wait&see per avere una ulteriore conferma della tenuta del modello.

 

In Romania quale tipo di scenario si è potuto osservare nel settore nel 2022?

Il mercato lo scorso anno è stato molto dinamico: sono stati aperti ben 11 nuovi centri commerciali. A fine anno, perciò, la GLA del segmento retail ha superato ampiamente i 4 milioni di metri quadri, con una forte concentrazione – intorno al 30% del totale – nella capitale, Bucarest. In Romania il formato prevalente resta quello delle gallerie, che pesano per il 62% della GLA complessiva, anche se i retail park, che coprono la restante fetta del 38%, sono il format in maggiore espansione negli ultimi anni. Lo sviluppo nel settore retail continuerà anche nel 2023: entro fine anno è prevista infatti la consegna di ulteriori 265 mila metri quadri di nuova GLA commerciale. Anche dal punto di vista dello stock esistente, le dinamiche sono state molto positive nel 2022: il tasso di vacancy è risultato molto basso, mentre le vendite degli operatori hanno superato i livelli pre-Covid del 2019.

 

Nelle priorità dell’agenda IGD per il 2023 c’è l’esigenza di realizzare alcune dismissioni per abbassare il Loan-to-Value. A quali asset guardate e come pensate di affrontare il processo di cessione alla luce del contesto presente?

Le cessioni che abbiamo in mente di realizzare erano già state chiaramente identificate nel Piano Industriale 2022-2024 presentato nel dicembre 2021, per un importo complessivo da realizzare nell’arco del triennio, tra i 180 e i 200 milioni di euro. Si tratta di asset che non fanno parte del portafoglio core italiano: dunque, pensiamo a Winmarkt, oltre a tre ipermercati stand alone del portafoglio italiano e a tre terreni da sviluppare del progetto Porta a Mare a Livorno. Il mercato in Romania non si presenta facile, perché continuano ad arrivare sul mercato nuove superfici affittabili dal completamento di progetti di sviluppo. La catena di Winmarkt, costituita da deparment store che si sviluppano su più piani, verticalmente, e ubicati nei centri storici di diverse città del Paese, ma non a Bucarest, è comunque un unicum nel panorama rumeno, i cui sviluppi riguardano soprattutto grandi centri commerciali semi-periferici, con una forte concentrazione nella capitale. Per gli altri oggetti che pensiamo di cedere, in Italia, dovremo comunque confrontarci con un mercato delle acquisizioni che nel 2022 è stato molto poco attivo e con un costo del denaro, per chi volesse effettuare l’acquisizione a leva, che oggi è molto più elevato di quanto non fosse previsto nello scenario del nostro Piano. Dovremo dunque lavorare con grande impegno per ottenere la migliore valorizzazione possibile da tali vendite, non escludendo la possibile individuazione di altri asset da destinare a futuri disposal.

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