Il punto di vista dell’Amministratore Delegato
Gentili Azionisti,
il nuovo Piano Strategico, che abbraccia il triennio 2019-2021, si propone di consolidare la nostra leadership sul mercato italiano e di dare ulteriore solidità alla nostra struttura patrimoniale.
Con il 2018 è giunto a completamento un decennio caratterizzato da un’intensa crescita, che ha avuto il suo apice nell’acquisizione del portafoglio di cinque asset strategici del valore di circa 200 milioni di euro, perfezionata nell’aprile scorso. Se guardiamo al percorso compiuto, ci rendiamo conto che abbiamo usato tutte le leve a disposizione per portare IGD a conquistare una posizione di mercato di assoluto rilievo, con investimenti complessivi di oltre 1,2 miliardi di euro: abbiamo infatti realizzato una pipeline di progetti, prevalentemente costituita da nuove aperture, per circa 820 milioni di euro e concluso acquisizioni per ulteriori 420 milioni, cogliendo interessanti opportunità di centri commerciali già a reddito.
La crescita è avvenuta in modo sano e profittevole, come testimonia la performance dell’indicatore Funds from Operations, l’FFO, che negli ultimi quattro anni è più che raddoppiato, permettendoci di remunerare gli azionisti con dividendi in costante crescita, mentre riducevamo il nostro rapporto di indebitamento di oltre 10 punti percentuali.
Questi ultimi 10 anni sono stati anche un importante banco di prova, per le sfide che si sono succedute nel contesto esterno. Basti pensare alla crisi globale del 2008 e a quella che nel 2011 ha portato lo spread italiano a 574 punti, o alle misure di risanamento dei conti pubblici successivamente introdotte dal governo italiano, che si sono tradotte in una brusca contrazione dei consumi e in una pesante tassazione patrimoniale: IGD ha già superato diversi “stress test”, dimostrando di avere solide radici, idee chiare su come assicurare sostenibilità ai propri ricavi e disciplina per raggiungere gli obiettivi previsti.
Perché faccio questa premessa? Perché oggi non è così scontato che una Società si esponga a presentare un Piano Strategico in un contesto di profondi cambiamenti nel mondo esterno: trasformazioni nei modelli di consumo, tecnologie che cambiano le regole del gioco, mercati finanziari volatili, incertezze sulle politiche economiche del nuovo governo, solo per citare i principali mutamenti in atto.
Il nostro è in questo senso un Piano coraggioso. E’ un coraggio che trae forza dall’esperienza e dalla consapevolezza che abbiamo maturato in questi anni, nei quali non solo siamo cresciuti molto, ma siamo diventati progressivamente più solidi e temprati.
Nel prossimo triennio non abbiamo previsto di realizzare nuove acquisizioni, che richiederebbero la raccolta di mezzi freschi sul mercato: pensiamo di avere già raggiunto una dimensione soddisfacente dal punto di vista di posizione competitiva. Nessun leader però può rimanere fermo in un contesto di cambiamenti profondi come quelli in atto.
Il nuovo Piano è quindi incentrato su un attento lavoro che faremo sul nostro portafoglio, per rafforzarne la qualità e mantenerlo adeguato al mutato profilo della shopping experience, nel contesto di un centro commerciale che va allargando il proprio respiro alla dimensione “social”.
Per cogliere questi obiettivi, IGD ha disegnato una strategia che fa leva su tre pilastri.
In primo luogo, ricercheremo soluzioni innovative e perseguiremo l’eccellenza operativa in ogni ambito delle nostre attività, sicuri di potere trarre benefici significativi da questo approccio, soprattutto in termini commerciali, di marketing e di sostenibilità.
In secondo luogo, saremo impegnati a elevare ulteriormente la qualità dei nostri immobili, rafforzandone il posizionamento competitivo attraverso attente scelte di asset management. Da questo punto di vista è pivotale l’Accordo Strategico che abbiamo raggiunto con Coop Alleanza 3.0, nostro principale tenant, rivedendo completamente i contratti di 18 ipermercati. L’Accordo, che ha determinato un allungamento della durata media di questi stessi contratti a 18 anni, prevede anche che rimoduleremo le superfici di cinque dei 18 ipermercati, con la possibilità di ampliare gli spazi delle relative gallerie.
In terzo luogo, punteremo a rafforzare la nostra struttura patrimoniale: perseguiremo infatti una rigorosa disciplina finanziaria e ottimizzeremo la nostra allocazione del capitale attraverso iniziative di asset rotation, con l’obiettivo di portare il Loan-to-Value sotto la soglia del 45% e, contemporaneamente, l’Interest Cover Ratio a circa 4 volte. Stimiamo inoltre di riuscire a contenere il costo del debito tra il 2,4% e il 2,7%: a un livello perciò inferiore rispetto a quello medio del Piano precedente.
Nel triennio metteremo in campo investimenti per circa 90 milioni di euro sul nostro portafoglio, che per oltre un terzo – ovvero per 35 milioni di euro – saranno dedicati a programmi di restyling, per ulteriori 26 milioni al completamento delle attività di sviluppo, essenzialmente costituite dal progetto Porta a Mare di Livorno, e per 30 milioni, infine, a mantenere elevati standard di qualità e sicurezza degli asset. Una parte rilevante di quest’ultima tipologia di investimenti è realizzata su base puramente volontaria, come ad esempio nel caso degli oltre 11 milioni di euro che nel triennio destineremo all’investimento per rendere più sicuri i nostri centri commerciali sotto il profilo sismico.
Ci attendiamo che l’insieme delle iniziative che andremo ad attuare possa generare una crescita media annua del 2% circa dei Ricavi locativi e del 3% circa a livello di Funds from Operations. Non sono obiettivi di facile portata: molti investimenti infatti non sono destinati a generare direttamente un incremento nei canoni di locazione degli operatori. Sono tuttavia investimenti essenziali per mantenere elevata l’attrattività del centro commerciale e, in ultima istanza, il valore che i periti indipendenti riconosceranno all’immobile.
Su queste basi, possiamo confermare l’obiettivo di offrire ai nostri azionisti un dividendo attraente e sostenibile nel tempo. La natura di SIIQ prevede infatti che IGD remuneri i propri azionisti distribuendo il 70% degli utili della gestione esente. Se consideriamo il dividendo per azione distribuito per l’esercizio 2017, pari a 50 centesimi di euro, ci rendiamo conto di come possa rappresentare un interessante punto di riferimento in termini del rendimento che l’azione IGD può esprimere agli attuali livelli di prezzo.
In apertura ho definito questo Piano come coraggioso: lo è sicuramente, perché le sfide dello scenario esterno sono importanti. Tuttavia è un Piano che presenta un controllato profilo di rischio nella sua realizzazione. Basti pensare che l’attività di sviluppo residua sul progetto di Livorno è limitata, mentre i progetti di restyling hanno generalmente un iter autorizzativo relativamente rapido e lineare. L’accordo stretto con Coop Alleanza 3.0 inoltre migliora la visibilità e sostenibilità di una quota importante dei nostri ricavi, creando in cinque centri le premesse per svolgere interventi di ripensamento della distribuzione delle superfici tra ipermercato e galleria, che siano aderenti alle nuove logiche del centro commerciale. Con queste iniziative di rimodulazione non faremo esperimenti: siamo fiduciosi di potere replicare i buoni risultati, in termini di aumento di ingressi e di vendite, che abbiamo conseguito nei due centri commerciali nei quali già abbiamo operato un ripensamento delle superfici nell’ultimo triennio, ad Afragola e ad Ascoli Piceno.
Credo perciò che anche quest’ultimo esercizio di pianificazione sia molto coerente con la nostra filosofia di essere lungimiranti, avere una visione organica della gestione del centro commerciale e assicurare flussi di cassa visibili e ricorrenti nel tempo, che ci permettano di remunerare chi ha creduto nei Piani Strategici di IGD e investito nel suo capitale.
Guardiamo infine anche con soddisfazione ai risultati conseguiti nei primi nove mesi del 2018, con un incremento dell’FFO del 21,5% che ci consente di confermare l’obiettivo di crescita di oltre il 20% dichiarato per l’intero esercizio 2018.
Sono sicuro che il track record che abbiamo costruito in questi anni, nell’individuare e poi realizzare obiettivi strategici sfidanti, conferisca credibilità anche al nuovo Piano 2019-2021, che nelle prossime settimane presenteremo agli investitori in diverse piazze finanziarie internazionali.
Claudio Albertini
Amministratore Delegato di IGD
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