Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi nove mesi del 2020

Gentili Azionisti,

in questi mesi del 2020 segnati dalla pandemia da Covid-19, IGD ha affrontato nuove e imprevedibili complessità, legate all’esigenza di assicurare la continuità del business garantendo al contempo la sicurezza all’interno dei propri immobili.

Non solo siamo riusciti nell’intento di proteggere la salute delle persone che frequentano i nostri centri commerciali, ma abbiamo anche trovato con i tenants un punto di incontro ispirato a una logica di reciproca sostenibilità, concedendo una serie di dilazioni e riduzioni temporanee sui canoni per il periodo interessato dal lockdown, compreso tra il 12 marzo e il 18 maggio scorsi.

In questi mesi abbiamo anche maturato alcune importanti certezze. Una prima evidenza emersa è che il centro commerciale, per quanto attiene il profilo del nostro portafoglio, resta un punto di riferimento indispensabile nel territorio, per effettuare acquisti al giusto prezzo a fronte di una ricca gamma di offerta, in un contesto nel quale la sanificazione e il distanziamento sono accuratamente strutturati e applicati.

Da quando sono terminate le restrizioni del periodo di lockdown della scorsa primavera, abbiamo assistito a un progressivo aumento degli ingressi e a un ancora più significativo recupero delle vendite da parte delle insegne presenti nei nostri centri commerciali. Nel mese di settembre 2020, siamo infatti arrivati a recuperare circa l’87% degli ingressi registrati nel settembre 2019, mentre le vendite degli operatori hanno raggiunto un livello pari al 97% del rispettivo dato del 2019, a fronte di uno scontrino medio in aumento a doppia cifra: le persone – è emerso in modo inequivocabile – entrano nel centro commerciale in questo periodo quando hanno idee precise su ciò che desiderano o di cui hanno bisogno.

Nel frattempo, l’occupancy del nostro portafoglio in Italia è rimasta al 95,7%: un livello elevato, pressoché stabile rispetto al giugno scorso, grazie anche al sostegno di una serie di nuove aperture che nel frattempo sono state realizzate sia in Italia sia in Romania.

Date queste premesse, la squadra commerciale di IGD è arrivata a concludere a oggi circa il 90% delle trattative con i tenants italiani e il 100% di quelle con gli operatori in Romania. Nella situazione al 30 settembre 2020, l’impatto una tantum del Covid-19 è complessivamente stimato in 8,1 milioni di euro, frutto della somma di 3,7 milioni per minori ricavi sui canoni locativi e di 4,4 milioni relativi a maggiori costi, essenzialmente riferibili alle misure prese per contrastare la diffusione del virus. Oltre a questo, tra le determinanti della variazione negativa di fair value figurano circa 9 milioni di euro di maggiori sconti temporanei ipotizzati dai periti.

Un quadro più significativo delle percentuali di fatturato effettivamente incassato sarà disponibile solo a fine anno, considerate le dilazioni di pagamento concesse. Nel frattempo, comunque, appare già molto confortante potere contare su una percentuale di incasso complessivo per il fatturato dei 9 mesi pari al 88% (al netto delle dilazioni).

I risultati dei primi nove mesi del 2020 riflettono le dinamiche operative appena esaminate. I Ricavi da attività locativa netti mostrano perciò una flessione del 12,2%, avendo raggiunto gli 89,7 milioni di euro: un dato che esprime l’impatto del calo dei ricavi da locazione e l’aumento dei costi legati alla gestione dell’emergenza Covid, oltre a maggiori spese condominiali.

L’Utile netto ricorrente, l’FFO, che include anche l’accantonamento straordinario per il Covid-19, registra una contrazione del 15,0%, attestandosi a 53,4 milioni di euro.

Lo scorso 6 agosto avevamo presentato una guidance di FFO per l’intero esercizio 2020 in riduzione tra il 25 e il 28% rispetto al dato 2019.

L’evoluzione incoraggiante delle metriche operative nel periodo compreso tra maggio e i primi giorni di ottobre aveva poi creato spazi per rivedere l’outlook in senso migliorativo. L’accelerazione dei contagi nelle ultime settimane e i conseguenti provvedimenti restrittivi, disposti dal Governo italiano e da alcune Regioni, hanno mutato lo scenario di riferimento. Preferiamo pertanto mantenere invariata la guidance per l’FFO 2020 rispetto a quanto indicato nell’agosto scorso.

Al momento nella nostra agenda ci sono due priorità: da un lato, salvaguardare l’operatività in sicurezza dei nostri centri commerciali; dall’altro consolidare la struttura patrimoniale e finanziaria di IGD e garantire la copertura alle prossime scadenze finanziarie.

Con il prestito di 36,3 milioni di euro erogato a inizio ottobre da Banca Monte dei Paschi di Siena con garanzia SACE, IGD ha oggi in cassa circa 123 milioni di euro, ai quali si aggiungono oltre 210 milioni di euro tra linee bancarie committed e non committed: un quadro che ci permette di affermare che le esigenze finanziarie per il 2021 sono interamente coperte.

Il livello di copertura delle esigenze finanziarie, unito ai buoni risultati operativi e alla percentuale di fatturato incassato, è stato apprezzato anche da Fitch Ratings, che il 1° ottobre scorso ha confermato il rating investment grade BBB- al debito di IGD, consentendoci di mantenere inalterate le condizioni economiche delle obbligazioni in circolazione.

Nei prossimi mesi, saremo focalizzati a realizzare i due obiettivi in cima all’agenda. Dopo l’esperienza della prima ondata della pandemia, siamo certi che il centro commerciale possa essere gestito con pieno successo in termini di sicurezza e di soddisfazione degli interessi di tutte le parti in gioco: i visitatori nelle proprie esigenze di shopping, i tenants nei propri obiettivi di vendita e la stessa IGD, che ha una responsabilità sociale di sicurezza verso le persone che ospita nei propri immobili, una responsabilità operativa nei confronti delle controparti di business e, infine, una responsabilità economica verso finanziatori e azionisti.

Conciliare e soddisfare gli interessi dei diversi stakeholders è un compito molto impegnativo: posso anzi affermare che non sia stato mai impegnativo come in questo momento. Ma sono fiducioso che sapremo rimanere concentrati nel nostro sforzo, facendo leva sul patrimonio di competenza e serietà che abbiamo costruito negli anni.

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