Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi nove mesi del 2021
Gentili Azionisti,
i mesi più recenti di questo difficile 2021 sono stati caratterizzati da due rilevanti elementi di discontinuità, entrambi destinati ad avere ricadute molto positive sui nostri conti e sulle nostre prospettive.
Da un lato abbiamo siglato l’accordo per la cessione a ICG – Intermediate Capital Group (Alternative Asset Manager che opera su tre continenti) di un portafoglio di ipermercati e supermercati, per un valore pari a 140 milioni di euro, corrispondente ai valori di libro al 30 giugno scorso.
Dall’altro, per la prima volta nell’anno in corso abbiamo avuto chiari segnali di una svolta nelle condizioni operative. A settembre il dato progressivo delle vendite degli operatori delle gallerie a rete totale ha indicato un progresso del 15,6% rispetto ai primi nove mesi del 2020, a fronte di ingressi in miglioramento del 5%. Considerando solo il dato di settembre 2021, le vendite non solo risultano in aumento del 3,9% rispetto a settembre 2020, ma si sono anche riportate a livelli molto prossimi a quelli del settembre 2019, precedenti la pandemia. Il cambiamento di rotta è stato visibile a partire dal 17 maggio scorso, quando, cadute le ultime restrizioni sull’operatività, i centri commerciali sono stati di nuovo autorizzati a rimanere aperti anche nei fine settimana.
Nel nostro Conto Economico, i riflessi del contesto condizionato dalle restrizioni anti-Covid sono tutt’ora visibili, con impatti negativi one-off che al 30 settembre 2021 incidono per 6,9 milioni di euro, ma che evidenziano comunque un alleggerimento rispetto agli 8,1 milioni di euro dello stesso periodo dello scorso anno.
Nonostante gli ingressi rimangano del 5,2% al di sotto dei livelli del settembre del 2020, gli operatori hanno comunque potuto incrementare i propri fatturati, grazie a uno scontrino medio più consistente: testimonianza del fatto che i visitatori frequentano il centro commerciale meno spesso rispetto al passato pre-pandemico, ma con un chiaro obiettivo di acquisti in mente.
Per quanto il dato progressivo più recente sugli ingressi sia in sé incoraggiante, su questo fronte vogliamo avere un approccio proattivo. Il nostro intento è infatti quello di interpretare correttamente le nuove preferenze dei consumatori e mettere i nostri asset in condizione di essere attraenti anche rispetto alle tendenze che stanno prendendo forma, in modo da continuare a stimolare afflussi.
Sono proseguite perciò a ritmi molto intensi le attività di leasing management e di ricommercializzazione, mentre abbiamo continuato a studiare nuove formule di layout e di proposte commerciali anche attraverso il progetto Next Steps, che già in parte ha prodotto frutti con una pronta realizzazione di spazi all’aperto dedicati alla ristorazione.
Il nuovo ciclo di trattative concluse con i tenant è stato improntato a concedere dilazioni e riduzioni dei canoni solo di natura temporanea, esclusivamente alle attività colpite dalle restrizioni, con l’obiettivo di individuare una condizione di equilibrio sostenibile per entrambe le parti. Nei quasi 200 nuovi contratti siglati con gli operatori delle gallerie italiane, la contrazione nei canoni è stata molto contenuta: nell’ordine dell’1,2%. Avere coltivato in modo efficace queste relazioni ci ha permesso inoltre di registrare un tasso di incassato sul totale dei canoni fatturati nel portafoglio italiano pari all’86% a fine ottobre.
Il livello di financial occupancy del 95,4% che abbiamo raggiunto in Italia al 30 settembre 2021 è un’ulteriore eloquente dimostrazione di come questo sforzo sia stato portato avanti con successo, nonostante i benefici sui ricavi di avere riallocato spazi rimasti sfitti a causa della pandemia non siano immediatamente tangibili, essendo distribuiti sui prossimi mesi.
Nei primi nove mesi del 2021 abbiamo consuntivato 86,9 milioni di euro a livello di Ricavi da attività locativa netti, riuscendo a limitare la riduzione rispetto ai primi nove mesi del 2020 a 2,8 milioni di euro. Come anticipato, stimiamo che gli impatti delle misure one-off assunte a fronte delle restrizioni anti-Covid – principalmente sconti sui canoni – siano state di 1,2 milioni di euro inferiori rispetto agli impatti dei primi nove mesi del 2020. Abbiamo tuttavia registrato una riduzione di 3,1 milioni di euro nei Ricavi da attività locativa al lordo degli sconti concessi, principalmente come effetto della contrazione del 2,9% dei ricavi delle gallerie del portafoglio italiano, oltre a maggiori accantonamenti e spese condominiali per 0,9 milioni di euro, a causa della vacancy. Le ancore alimentari presenti in tutti i centri commerciali ci hanno offerto un importante sostegno, avendo conseguito ricavi in aumento dello 0,3% rispetto ai primi nove mesi del 2020.
Per quanto riguarda l’FFO, i 48,4 milioni di euro raggiunti nei primi nove mesi del 2021 riflettono una contrazione di 3,2 milioni di euro a livello di EBITDA della gestione caratteristica combinata con una riduzione di 2,1 milioni di euro della gestione finanziaria. Complessivamente, l’FFO nei primi nove mesi del 2021 si riduce di circa 5 milioni di euro, registrando un decremento del 9,3%.
Sul fronte della gestione finanziaria, vanno rilevati i significativi impatti della cessione del portafoglio costituito da iper e supermercati; impatti visibili nella importante riduzione del Loan-to-Value: dal 48,3% di fine settembre 2021, al 45,6% pro-forma a seguito della cessione. L’accordo raggiunto con ICG comporta incassi netti per 115 milioni di euro[1], che unitamente alla liquidità disponibile ci consentiranno di coprire per intero le scadenze finanziarie del 2022 e iniziare a lavorare con serenità sul rifinanziamento delle scadenze successive a quella data.
Alla luce dei risultati conseguiti nei primi nove mesi 2021 e delle indicazioni che ci vendono dall’andamento dei consumi, confermiamo che su base annua nel 2021 ci aspettiamo di potere conseguire una crescita in termini di FFO in un range compreso tra il 7 e l’8%, ricordando che nell’ultimo trimestre 2020 si concentrarono circa 10,4 milioni di euro di ulteriori costi diretti Covid-19 ad oggi non previsti. L’ipotesi sottostante, naturalmente, è di non dovere incorrere in nuove limitazioni in termini di operatività delle attività presenti nei nostri centri commerciali.
Il profilarsi di questo scenario ci porta anche a vedere le premesse per tornare, nel corso del 2022, alla distribuzione di un dividendo per l’esercizio 2021.
Il nuovo Consiglio di Amministrazione, nominato dall’Assemblea dello scorso 15 aprile, approverà a metà dicembre il Piano Strategico 2022-2024, con il nuovo percorso di IGD nell’ambito del contesto del mercato che si prospetta agli operatori dell’immobiliare retail. Lo scenario che si profila in uscita dal periodo dominato dalla pandemia è positivo, anche per la volontà espressa dal governo italiano di attuare riforme che consentano alle risorse del PNRR di entrare in circolo in modo efficace, alimentando una crescita sana.
In questo scenario, noi abbiamo tutte le condizioni per cavalcare una favorevole propensione all’acquisto. Abbiamo già dimostrato in questi mesi che il radicamento territoriale e il formato di medie dimensioni dei nostri centri commerciali, così come ha mostrato una buona resilienza nei periodi delle restrizioni anti-Covid, si presta oggi, in fase di ripresa, a una più rapida reattività nell’intercettare l’evoluzione dei consumi.
Auspichiamo perciò di potere riconquistare nell’arco del prossimo triennio, i risultati che avevamo conseguito prima della pandemia e di potere offrire ai nostri azionisti interessanti ritorni, man mano che i nostri progressi in termini di risultati economico-finanziari diventeranno visibili.
Claudio Albertini
Amministratore Delegato di IGD
