Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi sei mesi del 2020
Gentili Azionisti,
nella prima parte del 2020 IGD ha fronteggiato una delle situazioni operative più difficili della propria storia, essendo il business della gestione dei centri commerciali uno di quelli più colpiti dall’emergenza sanitaria conseguente alla diffusione del Covid-19.
I risultati che presentiamo oggi, a consuntivo di un semestre che nei mesi di marzo, aprile e maggio è stato profondamente condizionato dalle restrizioni imposte per contrastare la diffusione del virus, ci forniscono alcune chiare indicazioni.
La riduzione del 17,9% dei Ricavi locativi netti e quella del 21,4% dell’FFO, che rappresenta il nostro Risultato netto ricorrente, ci permettono infatti di concludere che IGD ha saputo tenere dritta la barra nei momenti della crisi più acuta e che sta gestendo la fase del progressivo ritorno alla normalità con risultati altrettanto efficaci.
Queste evidenze ci consentono anche di fare chiarezza sulle performance che pensiamo di potere conseguire a fine anno in termini di FFO. Alla luce degli sforzi compiuti per gestire la nuova situazione, riteniamo infatti di potere limitare la contrazione delle nostre performance di FFO 2020 rispetto all’esercizio 2019 in un range compreso tra il -25 e il -28% circa.
L’approccio che abbiamo seguito durante l’emergenza è stato quello di tenere fede alla nostra mission, di recuperarne il senso più autentico e profondo. Ci siamo dunque sforzati di dare ai nostri stakeholder il valore che ci siamo impegnati a creare per loro.
Abbiamo voluto così rappresentare per i clienti dei nostri centri commerciali il punto di riferimento nel territorio nel quale fare i propri acquisti, perché potessero contare non solo sulla ricchezza dell’offerta ma anche sui migliori standard possibili in termini di sanificazione degli spazi, controlli sulle condizioni di salute delle persone e regolazione dei flussi. I nostri centri commerciali sono infatti rimasti tutti aperti, anche nel periodo più restrittivo del confinamento, dal momento che ospitano attività essenziali, come la vendita di alimentari e prodotti per la salute.
Con i nostri tenant in queste settimane abbiamo mantenuto un dialogo ancora più intenso di quello che abbiamo sempre coltivato nel tempo. Certamente una parte importante di questo dialogo si identifica con le trattative che abbiamo condotto per mettere a punto dilazioni e riduzioni di natura temporanea che possano sostenerli durante il percorso di ripresa dei livelli di vendite pre-Covid, in una logica di sostenibilità per entrambe le parti. Trattative che sono state agevolate anche dalle misure fiscali introdotte dal governo italiano in termini di credito d’imposta da applicare sui canoni di marzo, aprile e maggio 2020. Abbiamo comunque sostenuto le vendite dei nostri operatori anche potenziando la comunicazione nei confronti dei visitatori dei centri commerciali e realizzando, a partire da fine giugno, nuove iniziative promozionali in tutti i centri commerciali.
I risultati che abbiamo ottenuto danno prova della validità delle scelte compiute. La financial occupancy del portafoglio italiano a fine giugno si è mantenuta su un buon livello, attestandosi al 95,6%. A fronte di ingressi che a fine semestre hanno recuperato circa l’80% del livello pre-lockdown,con un trend peraltro in costante crescita, le vendite degli operatori nel mese di giugno mostrano una flessione relativamente contenuta, nell’ordine del 13,6%, nonostante le limitazioni che persistono nell’organizzazione di eventi di richiamo e nelle attività di ristorazione e di entertainment. Nel frattempo, abbiamo registrato un incremento di oltre il 18% nello scontrino medio.
Anche in Romania, grazie a un mix merceologico costituito per il 21% dei canoni da attività essenziali, rimaste quindi sempre aperte, e potendo fare leva su un consolidato rapporto con tenant di buon profilo, l’occupancy si è attestata al 94,6% a fine giugno 2020, a fronte di una riduzione degli ingressi del 25% nella fase successiva al lockdown.
In questo travagliato periodo, anche gli azionisti sono stati al centro della nostra attenzione. Abbiamo fatto tutto il possibile per minimizzare l’impatto della crisi da Covid-19 sui nostri conti. La riduzione dell’FFO di 9 milioni di euro, rispetto al dato del primo semestre 2019, riflette in larghissima parte – ossia per 8,5 milioni di euro su 9 totali – l’impatto della situazione contingente indotta dal Covid, mentre la variazione in termini di EBITDA da gestione caratteristica adjusted, negativa per 2,1 milioni di euro, è stata compensata in misura significativa dalla variazione positiva per 1,5 milioni di euro della gestione finanziaria adjusted. In attesa di completare gli accordi con i tenant, abbiamo infatti ritenuto opportuno appostare un fondo specifico di 8,5 milioni di euro, corrispondente a circa una mensilità di ricavi locativi. Tale appostamento riflette interamente sull’esercizio in corso, e senza trascinamenti negli esercizi successivi, la parte relativa al primo semestre, degli effetti stimati dalle contrattazioni con gli operatori.
Nel frattempo, abbiamo continuato a remunerare i nostri azionisti con il dividendo di 22,8152 centesimi di euro per azione pagato lo scorso 22 luglio: un dividendo che corrisponde al 70% del reddito che abbiamo conseguito nel 2019 nell’ambito del perimetro SIIQ.
Dal punto di vista della gestione finanziaria, nel semestre abbiamo rinnovato linee di credito committed per 60 milioni di euro, allungandone la scadenza al 2023. Questo ammontare si aggiunge ai circa 160 milioni di euro di linee non committed a nostra disposizione. È inoltre prossima la finalizzazione di un finanziamento di circa 37 milioni di euro a 6 anni con garanzia statale da parte di SACE SpA. Se consideriamo infine i 103 milioni di euro di cassa disponibile, possiamo affermare di essere nelle condizioni di affrontare le esigenze finanziarie prevedibili dei prossimi mesi.
Fatto non trascurabile, a seguito della conferma del rating “investment grade” da parte di Fitch, IGD ha potuto mantenere invariate le condizioni economiche dei prestiti obbligazionari emessi, con un costo medio del debito del primo semestre 2020 pari al 2,30%.
Il nostro patrimonio immobiliare al 30 giugno 2020 presenta un valore di mercato di 2.322,62 milioni di euro, con una riduzione del 2,47% rispetto al 31 dicembre 2019, in base alle perizie indipendenti.
Il nuovo indicatore EPRA che abbiamo adottato, in termini di Net Tangible Assets, o NTA, risulta pari a 10,70 euro per azione. Gli analisti che coprono il titolo azionario IGD presentano un prezzo target medio di 4,88 euro per azione prima della pubblicazione dei risultati semestrali. Due punti di riferimento che ci indicano come il mercato azionario, con quotazioni recenti appena superiori ai 3 euro, stia esprimendo valutazioni a forte sconto per il titolo IGD.
Siamo fiduciosi che i risultati semestrali appena pubblicati, la nuova guidance che forniamo per il 2020 e gli aggiornamenti che pubblicheremo nei prossimi mesi potranno dare ulteriore visibilità all’efficacia delle azioni che stiamo portando avanti per traghettare IGD fuori dalle difficili circostanze presenti.
Come provano le iniziative assunte negli ultimi mesi, siamo perfettamente consapevoli che le limitazioni imposte dal Covid-19, che stanno ancora condizionando in parte la vita del centro commerciale, rendono necessario un adattamento della nostra strategia commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare attraverso uno sforzo straordinario. Le difficoltà fronteggiate anche nei mesi più duri dell’emergenza, tuttavia, non hanno indicato alcuna esigenza di apportare cambiamenti al modello con il quale da sempre gestiamo i nostri centri commerciali. Al contrario, il centro commerciale, quando è predominante nel proprio bacino di riferimento, ha dimostrato l’essenzialità della propria natura.
Se non avessimo avuto questa forte convinzione, che ci deriva dalla posizione di leadership che abbiamo costruito negli anni in Italia, attraverso la capacità di interpretare le peculiarità delle esigenze dei singoli territori, non avremmo affrontato questo complesso periodo con altrettanta forza e prontezza. Soprattutto, non avremmo oggi questi risultati di buona tenuta e queste prospettive incoraggianti da presentarvi.
Claudio Albertini
Amministratore Delegato di IGD
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