Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi sei mesi del 2022
L’Amministratore Delegato, Claudio Albertini, ci offre una lettura dei risultati raggiunti da IGD nei primi sei mesi dell’anno.
In un contesto molto sfidante per il settore immobiliare retail, il Gruppo ha dimostrato di seguire saldamente la traiettoria indicata dal Piano Industriale, presentato nel dicembre dello scorso anno. Rispetto al primo semestre 2021, il Conto Economico registra miglioramenti in diverse aree: l’EBITDA mette a segno un progresso del 2,3% mentre la variazione a perimetro omogeneo del Fair Value registra un incremento dello 0,84%.
Il profilo finanziario del Gruppo IGD appare solido e sostenibile, con nessuna esigenza di rifinanziamento fino al 2024 dopo le recenti operazioni di liability management realizzate con successo. Alla luce di questi risultati semestrali, dei tempi necessari per vedere maturare gli effetti materiali delle ricommercializzazioni già concluse e, naturalmente, considerando gli impatti del nuovo scenario macroeconomico, la guidance della crescita annuale 2022 dell’FFO si posiziona attualmente in una forchetta tra il 2 e il 3%.
Ascoltiamo dalle parole dell’Amministratore Delegato come sono maturati questi risultati e cosa si aspetta per la seconda parte dell’esercizio.
Gentili Azionisti,
con il ridursi dei contagi da Covid-19 e l’allentamento delle misure restrittive, i nostri centri commerciali sono tornati a dimostrare appieno la centralità del proprio ruolo, consegnandoci alla fine di questo primo semestre una serie di andamenti operativi rassicuranti, in progressivo miglioramento con il passare dei mesi.
Le vendite degli operatori hanno sostanzialmente riconquistato i livelli precedenti la pandemia: a giugno 2022 mostravano infatti una flessione minima, nell’ordine del 2,0%, rispetto al primo semestre 2019, con un progresso consistente, nell’ordine del 29,1%, rispetto al primo semestre 2021.
Gli ingressi sono risultati in miglioramento man mano che si sono ridotti i contagi: sono infatti in crescita del 14,8% rispetto al primo semestre 2021, pur non avendo ancora recuperato i livelli pre-Covid. Questo andamento va tuttavia valutato insieme all’incremento del 17,3% dello scontrino medio, rispetto al giugno 2021, a conferma di una preferenza per visite mirate all’acquisto, seppur meno frequenti.
In buono stato di salute sono risultate anche le vendite delle ancore alimentari, aumentate del 2,9% rispetto al primo semestre 2021 nonostante gli ipermercati e supermercati non abbiano mai subito restrizioni lo scorso anno, a differenza delle gallerie. Riteniamo che queste performance siano in parte riconducibili al successo degli investimenti effettuati per rilanciare il proprio format da parte di Coop Alleanza 3.0, il nostro tenant più importante per ricavi, con il quale stiamo realizzando un importante piano di co-marketing.
Sulla base di questo contesto operativo siamo riusciti a migliorare il tasso di occupancy, che nel portafoglio italiano al 30 giugno 2022 si è perciò attestato al 95,1%.
Segnali confortanti vengono anche dalle valutazioni indipendenti del nostro portafoglio immobiliare di proprietà, che indicano un valore di mercato di 2.143,5 milioni di euro, con un marginale incremento, pari allo 0,14%, rispetto a fine 2021.
Se guardiamo al Conto Economico di questo semestre appena concluso, possiamo rilevare di avere conseguito miglioramenti in diverse aree, da quella della gestione operativa a quella finanziaria.
L’EBITDA da gestione caratteristica presenta infatti un incremento di 1,2 milioni di euro, con un progresso del 2,3% rispetto al primo semestre 2021, avendo raggiunto 51,8 milioni di euro. Il risultato riflette due fattori di traino positivi: l’incremento di 1,6 milioni di euro del Net Rental Income, che raggiunge 57,1 milioni di euro, e una brillante dinamica dei Ricavi da Servizi, che crescono do 0,4 milioni di euro per attestarsi a 3,7 milioni di euro. Cumulativamente tali fattori positivi hanno più che compensato i maggiori costi operativi – per circa 0,8 milioni di euro – relativi al costo per il personale e alle spese generali.
L’EBITDA Margin della gestione caratteristica per gli immobili di proprietà raggiunge perciò il 73,3%, rispetto al 66,6% del primo semestre 2021.
L’impatto delle Svalutazioni e dell’Adeguamento del Fair Value degli immobili, per quanto sia in valore assoluto negativo per 9,8 milioni di euro, risulta comunque in riduzione di 2,7 milioni di euro rispetto al saldo negativo do 12,5 milioni di euro del primo semestre 2021.
Il saldo della gestione finanziaria adjusted, al netto cioè degli impatti IFRS16 e IFRS9 migliora di 2,4 milioni di euro, essendo pari a 14,3 milioni di euro. Nel primo semestre 2022 abbiamo infatti ridotto il costo medio del debito al 2,08% rispetto al 2,20% di fine 2021 e migliorato il tasso di copertura degli oneri finanziari a 3,74 volte.
Il Loan-to-Value al 30 giugno 2022 è risultato pari al 45,5%: l’aumento rispetto al 44,8% di fine 2021 riflette l’andamento della Posizione Finanziaria Netta, che al 30 giugno 2022 ha raggiunto 1.001 milioni di euro rispetto a 987,0 di fine 2021 essenzialmente a causa del pagamento dei dividendi effettuato a maggio, per un ammontare complessivo di 38,6 milioni di euro. Ci attendiamo tuttavia che il Loan-to-Value possa tornare a livelli inferiori nella seconda parte dell’esercizio.
Anche nell’area di gestione finanziaria, nel corso del 2022 IGD ha in effetti lavorato con successo, avendo in gran parte coperto le esigenze di finanziamento fino a tutto il 2023. Dopo il rimborso di oltre 150 milioni di euro del bond in scadenza ad aprile 2022, con l’utilizzo della liquidità disponibile abbiamo rinnovato fino al 2025 due linee di credito committed e non utilizzate, per complessivi 60 milioni di euro.
Il primo agosto 2022, quindi dopo la chiusura del semestre, abbiamo inoltre perfezionato un’importante operazione che rientra nel Green Framework pubblicato a marzo 2022. Da un pool di sette banche, abbiamo infatti ottenuto un unsecured green loan di 215 milioni di euro, con durata di tre anni e l’opzione di estenderla per ulteriori due. Questi nuovi mezzi ci consentiranno di rimborsare anticipatamente il prestito bancario di 200 milioni di euro con scadenza 2023.
Tornando all’esame delle nostre performance semestrali, a livello di FFO abbiamo perciò registrato un progresso di 8 milioni di euro a livello omogeneo, con un incremento del 30,8% rispetto al dato del primo semestre 2021 riclassificato per tenere conto delle variazioni di perimetro intervenute dopo la cessione del portafoglio di ipermercati e supermercati del novembre scorso. Il progresso messo a segno dall’FFO beneficia del contributo di 6,7 milioni di euro di crescita dell’EBITDA della gestione caratteristica adjusted e di 2,0 milioni di euro di miglioramento del saldo della gestione finanziaria adjusted, mentre incorpora la riduzione di 0,7 milioni di euro dei canoni sul portafoglio leasehold a fronte di riduzioni che erano state concesse nel 2021, durante la crisi pandemica.
Come di consueto, archiviato il primo semestre, abbiamo aggiornato la nostra guidance di FFO per l’intero esercizio 2022, ponendoci potenzialmente in un range di crescita compreso tra il 2 e il 3% rispetto all’FFO di 64,7 milioni di euro del 2021.
La nuova guidance, che si confronta con una crescita attesa nell’ordine del 9-10% che avevamo espresso a febbraio, riflette i risultati sin qui maturati e le prospettive nel nuovo scenario che si profila più critico rispetto al primo semestre.
Abbiamo infatti voluto tenere in considerazione gli impatti che l’inflazione e il più elevato costo del denaro potranno avere sui consumi delle famiglie, oltre che direttamente sul nostro Conto Economico, nel quale beneficiamo di una struttura contrattuale dei canoni locativi indicizzata, ma risentiamo anche dei maggiori costi energetici per le superfici vacanti e dei più elevati costi dei materiali nella realizzazione dei capex.
Nell’aggiornamento del tasso di crescita atteso dell’FFO hanno inoltre pesato la nuova tempistica di inaugurazione delle Officine Storiche nel progetto di sviluppo che abbiamo in corso a Livorno, spostata dal quarto trimestre 2022 al secondo trimestre 2023, e la considerazione sugli effettivi benefici delle ricommercializzazioni concluse, che riusciremo a tradurre in maggiori ricavi locativi solo progressivamente nell’arco del secondo semestre 2022, dati i tempi richiesti per realizzare i fitout dei nuovi negozi.
Stiamo dunque lavorando con grande tenacia per riuscire a migliorare il nostro FFO su base annua, nonostante le serie sfide del contesto esterno, convinti di avere un valido portafoglio e una strategia capace di guidarci con successo oltre questi anni difficili.
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