Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi sei mesi del 2023
L’Amministratore Delegato, Claudio Albertini, ci presenta un’analisi dei risultati che IGD ha conseguito nei primi sei mesi dell’anno.
Nel confronto con il primo semestre 2023, i numeri evidenziano progressi in diverse aree: sulla scorta di metriche operative molto confortanti, l’EBITDA da gestione caratteristica mette a segno un aumento del 3,8%, che a propria volta riflette il miglioramento del 3,4% registrato a livello di Net Rental Income.
L’FFO si attesta a 30,9 milioni di euro, evidenziando una contrazione determinata dal prevedibile peggioramento della gestione finanziaria adjusted, in un contesto di tassi di interesse in continuo aumento. Sulla base di questo risultato semestrale e dell’attuale scenario, senza considerare gli impatti di eventuali rifinanziamenti o dismissioni nel secondo semestre, il management ritiene corretto migliorare la guidance per l’esercizio da 53 milioni di euro a 54-55 milioni di euro.
Ascoltiamo dall’intervento dell’Amministratore Delegato quali sforzi stanno dietro queste performance semestrali e quali sono le aspettative per il resto dell’esercizio.
Gentili Azionisti,
il primo semestre 2023 fornisce diversi rassicuranti segnali sulle performance operative, che in primo luogo confermano la validità del ruolo del tipico centro commerciale di IGD: le indicazioni che raccogliamo dall’andamento degli ingressi, in crescita del 6,6%, e dalle vendite degli operatori presenti nelle gallerie, in aumento dell’8,5% se confrontati con lo stesso periodo del 2022, confortano infatti la tesi che abbiamo sempre sostenuto, ovvero che il format di centro che proponiamo è in grado di offrire una risposta efficace alle esigenze e alle aspirazioni dei visitatori, anche in tempi post-pandemici, così come è in grado di convivere e integrarsi con l’e-commerce, che in Italia, peraltro, ha un tasso di penetrazione stabile negli ultimi tre anni, intorno all’11%.
Le dinamiche di queste metriche operative confermano inoltre che abbiamo impresso la giusta direzione al nostro sforzo per fare evolvere continuamente gli asset, intercettando correttamente le nuove preferenze dei visitatori. Nella prima parte dell’anno abbiamo operato con l’obiettivo di presentare un’offerta il più possibile attuale e attraente in termini di merchandising e tenant mix, mantenendo al 95,2% il tasso di occupancy del portafoglio italiano, in linea con il livello del primo trimestre.
Se il fatto che tutte le merceologie abbiano registrato progressi nelle vendite in questo semestre ci rassicura in generale sul ruolo del centro commerciale, dalle performance al 30 giugno ricaviamo in particolare riscontri incoraggianti sui fatturati della ristorazione, che sono cresciuti di oltre il 20%, lasciandosi definitivamente alle spalle gli effetti della pandemia. Gli stessi ipermercati, con fatturati in crescita del 4,6%, hanno offerto testimonianza di rimanere un’ancora irrinunciabile.
Altro dato positivo: al 1° agosto, la percentuale di fatturato incassato da IGD si è inoltre attestata al 92% circa.
In Romania il quadro al 30 giugno si presenta altrettanto promettente, con un’occupancy al 96,8%, mentre al 1° agosto risultano incassate il 95% circa delle fatture emesse da IGD.
Le metriche operative consuntivate nei sei mesi riflettono l’impegnativa attività di commercializzazione, con la chiusura di nuovi contratti per inserire nelle singole gallerie gli operatori più appropriati, seguendo una visione ben mirata e orientata al medio-lungo termine, che ci ha fatto lasciare sul terreno qualche punto in termini di redditività nel breve periodo, pur di ottenere la presenza dei retailer che ci eravamo posti come target. Questo sforzo, che in Italia ha portato a concludere 87 nuovi contratti, di cui 27 per turnover, ha complessivamente prodotto un downside dei canoni del 4,4%, tenuto conto che nel semestre l’effetto inflazione è stato +7,2%: un dato che pensiamo per l’intero esercizio 2023 possa comunque poi attestarsi a una flessione nell’ordine del 2% per effetto di ulteriori contrattualizzazioni.
In Romania, dove i rinnovi sono stati ancora più numerosi – avendo raggiunto un totale di 212 – è stato ottenuto un upside medio sui nuovi contratti nell’ordine del 2,3%.
Nonostante le convincenti performance operative, il patrimonio immobiliare di proprietà di IGD ha registrato una flessione del 3,6% rispetto al livello delle valutazioni indipendenti di fine anno, attestandosi perciò a 2.005,12 milioni di euro: un andamento che è frutto dell’impatto dei tassi di interesse più elevati nei modelli valutativi utilizzati dai periti indipendenti.
In conseguenza delle positive performance operative, l’EBITDA da gestione caratteristica consolidato ha raggiunto 53,8 milioni di euro, mettendo a segno un incremento del 3,8%, mentre l’EBITDA Margin della gestione caratteristica per gli immobili di proprietà si è attestato al 72,8%, con un incremento di 1,5 punti percentuali rispetto al livello del primo semestre 2022.
Il miglioramento dell’EBITDA riflette il contribuito di un Net Rental Income, che si attesta a 59,1 milioni di euro, evidenziando un progresso del 3,4% in termini complessivi e del 7,8% a perimetro omogeneo. In Italia, continuano a offrire un apporto positivo sia il risultato delle commercializzazioni sia l’adeguamento dei canoni all’inflazione: due fattori che hanno più che compensato gli sconti temporanei che abbiamo concesso. In Romania, dove l’incremento risulta del 5,7%, abbiamo beneficiato dei ricavi indicizzati, oltre che del contributo dei nuovi retailer inseriti e dei minori sconti temporanei accordati.
Il saldo della gestione finanziaria passa da -14,3 milioni di euro del primo semestre 2022 a -19,2 milioni di euro: un andamento che riflette i maggiori oneri legati ai finanziamenti più recenti, in uno scenario di continua crescita del costo del denaro. L’attività di rifinanziamento è proseguita con grande impegno: nel maggio scorso, abbiamo infatti chiuso un green secured loan da 250 milioni di euro, portando complessivamente a 486 milioni di euro i finanziamenti ottenuti nell’ultimo anno.
Con una Posizione Finanziaria Netta che al 30 giugno 2023 è risultata negativa per 981,97 milioni di euro, abbiamo visto il Loan-to-Value attestarsi al 47,7%, in aumento rispetto al livello di 45,7% del 31 dicembre 2022.
Nel primo semestre del 2023 abbiamo registrato un FFO pari a 30,9 milioni di euro, in incremento rispetto alle nostre previsioni, ma in decremento di 3,1 milioni di euro rispetto allo stesso periodo del 2022. Un andamento che è principalmente determinato da un peggioramento di 4,7 milioni della gestione finanziaria adjusted, parzialmente mitigato da un miglioramento di 1,6 milioni di euro dell’EBITDA della gestione caratteristica adjusted.
A causa dell’impatto delle Svalutazioni e dell’Adeguamento del Fair Value degli immobili, che pesano in negativo per 80,3 milioni di euro, il Conto Economico Consolidato chiude il semestre registrando una perdita netta di 47,0 milioni di euro.
Sulla base dei 30,9 milioni di FFO raggiunti nella prima metà dell’anno, riteniamo corretto migliorare leggermente la guidance 2023 di 53 milioni di euro che avevamo indicato lo scorso 23 febbraio: la nostra previsione al momento è infatti quella di potere raggiungere 54-55 milioni di euro al termine dell’esercizio in corso. Questa stima è formulata sulla base del presente scenario e senza considerare i possibili impatti economici di operazioni di rifinanziamento anticipato o di dismissioni che potremmo concludere nel secondo semestre 2023.
Nel Piano Industriale 2022-2024, presentato nel dicembre 2021, una delle leve che avevamo prefigurato per fare rientrare l’indebitamento e alleggerire gli oneri al servizio del debito era quella delle cessioni di asset. Alla luce dello scenario che si è determinato nel frattempo, le dismissioni non rappresentano più una delle opzioni, ma sono diventate uno dei pilastri della strategia finanziaria. Nell’insieme, puntiamo a ricavare da questo processo almeno 180-200 milioni di euro.
Forti dei risultati operativi consuntivati nei primi sei mesi, che testimoniano la validità delle nostre politiche rispetto ai nuovi modelli di consumo e la tenacia della nostra squadra operativa nell’attuarle, nei prossimi mesi saremo anche molto concentrati nella realizzazione di una strategia finanziaria fondata su chiari principi: seguire una disciplina che assicuri al debito di IGD un profilo investment grade, realizzando con congruo anticipo le attività di rifinanziamento dei debiti in scadenza e ricorrendo anche a strumenti di finanza sostenibile, nei quali IGD ha peraltro già dimostrato di avere le credenziali per raccogliere l’interesse degli investitori.
Ringraziamo gli azionisti che continuano a testimoniarci fiducia, sposando la strategia con cui stiamo navigando il difficile contesto attuale. Crediamo di avere remunerato almeno in parte, nel breve periodo, questa fiducia con la distribuzione del dividendo 2022 di 0,30 euro per azione che abbiamo messo in pagamento dal 10 maggio scorso, in attesa che l’andamento del prezzo del titolo possa meglio riflettere il pieno valore della Società in futuro: sulla base delle valutazioni al 30 giugno 2023, IGD presenta infatti un EPRA NVR di 9,54 euro per azione, molto distante dai recenti livelli di quotazione del titolo.
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