Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi tre mesi del 2020

Gentili Azionisti,

nel corso del primo trimestre 2020 ci siamo dovuti confrontare con le restrizioni prese dai governi per contrastare la diffusione del Covid-19, il virus che ha colpito in modo particolarmente grave l’Italia già a partire dal mese di febbraio, ma che non ha risparmiato neppure la Romania, dove i provvedimenti per evitare i contagi sono però entrati in vigore solo a marzo.

Come abbiamo reagito a questa situazione senza precedenti? Abbiamo cercato di fare leva su quelle competenze che derivano dal nostro ruolo di leader del settore in Italia, per mettere a punto in tempi rapidi una serie di misure efficaci, che fornissero una risposta adeguata alle esigenze dei nostri centri commerciali.

Abbiamo dunque pensato in primo luogo ad assicurare la salute e la sicurezza dei visitatori, di quanti lavorano all’interno degli ipermercati e delle gallerie, oltre che del personale IGD.

La capacità adattiva che abbiamo sviluppato nel tempo per tenere i nostri asset sempre allineati alle mutevoli esigenze dei consumatori ci ha permesso di realizzare in tempi ristretti gli interventi necessari. Abbiamo perciò prontamente predisposto percorsi sicuri all’interno dei nostri immobili, controlli sui flussi di persone e acquistato i dispositivi per verificare le condizioni di salute di chi entra.

Nonostante le restrizioni differenziate a seconda della Regione di appartenenza, tutti gli asset del nostro portafoglio sono rimasti sempre aperti, potendo contare sulla presenza di ancore alimentari e di attività commerciali della galleria considerate essenziali e perciò autorizzate a continuare la propria operatività. Ancora una volta, il fatto di avere in portafoglio asset di prossimità e centri commerciali dominanti nel proprio territorio, relativamente poco distanti dalle città, si è rivelato un fattore cruciale per IGD, nonostante – va sottolineato – in alcune zone le restrizioni abbiano significativamente limitato la mobilità degli abituali visitatori.

Molti degli operatori presenti nelle nostre gallerie, a partire da quelli del food&beverage, hanno avuto l’obbligo di chiudere; altri, pur avendo la possibilità di rimanere aperti, hanno comunque deciso di stare chiusi. La mancanza di ricavi in queste settimane per chi non era operativo e la riduzione dei fatturati anche per chi ha potuto continuare la propria attività ma in un contesto di minori ingressi, hanno creato una situazione di evidente difficoltà da parte degli operatori nel sostenere i costi di locazione.

Nella logica di partnership di lungo termine che impronta da sempre il nostro rapporto con i tenants e con l’obiettivo di mantenere l’occupancy a livelli elevati, abbiamo già disegnato alcune specifiche iniziative di supporto, che andranno ad aggiungersi alle dilazioni di pagamento già concesse per il secondo trimestre. Le misure messe in campo dal Governo nel D. L. Rilancio a sostegno delle attività commerciali dovranno essere approfondite. Speriamo siano tali da rappresentare un supporto concreto per gli operatori nella fase più difficile, a fronte dell’assenza o di una sostanziale contrazione dei fatturati. Questo scenario ci consentirebbe di potere intervenire con le nostre iniziative nei mesi successivi, nei quali sarà auspicabilmente avviato un ritorno alla normalità.

I nostri sforzi di queste settimane sono stati molto concentrati anche nell’assicurare sostenibilità finanziaria a IGD stessa, con l’obiettivo di mantenere un solido profilo patrimoniale.

Anche grazie all’operazione di liability management condotta nel novembre scorso, al 31/03/2020 possiamo contare su mezzi liquidi per 130,1 milioni di euro, mentre abbiamo accesso a linee di credito per complessivi 221 milioni di euro, nell’ambito dei quali 60 milioni di euro “committed”, con scadenze comprese tra la fine del 2020 e l’inizio del 2021. Queste linee committed – che sono in corso di rinnovo con allungamento della scadenza – possono essere utilizzate senza preavviso: sono perciò uno strumento indispensabile in questo momento di incertezza. Abbiamo in vista ulteriori opzioni, che percorreremo con l’obiettivo di espandere la nostra liquidità; tra queste, la richiesta di un prestito bancario di 38 milioni di euro, a condizioni agevolate e parzialmente garantito dallo Stato italiano, con scadenza a sei anni, secondo i termini del cosiddetto “Decreto liquidità”.

La nostra sostenibilità finanziaria per i prossimi 18 mesi risulta perciò ampiamente garantita, anche a fronte degli scenari più negativi.

Abbiamo inoltre già previsto una serie di azioni nella logica di ottimizzare i flussi di cassa. Abbiamo infatti ridefinito alcune spese non essenziali, attivato per un periodo di nove settimane gli ammortizzatori sociali per i dipendenti previsti nel quadro delle politiche di intervento del Governo italiano e ridotto altre spese gestionali. Anche sul fronte degli investimenti e capex in programma per il 2020 abbiamo operato un’attenta selezione, che ci consentirà di risparmiare complessivamente 34 milioni di euro rispetto al budget, come riflesso di una serie di cancellazioni e rinvii di progetti.

Fra il 23 marzo e l’8 aprile tutte e tre le agenzie che hanno emesso un rating sul debito di IGD hanno pubblicato una review, alla luce del nuovo contesto. Il fatto che l’agenzia Fitch abbia mantenuto il rating investment grade per IGD fa sì che al momento non sia stata attivata alcuna clausola di “step up” tra quelle previste per le obbligazioni in circolazione.

I risultati del primo trimestre 2020 riflettono solo marginalmente la crisi che si è venuta a creare per l’emergenza sanitaria. I primi due mesi dell’anno avevano infatti prodotto risultati incoraggianti in termini di metriche operative, mentre i canoni di affitto del periodo gennaio-marzo risultavano incassati al 100% del fatturato per la Romania e all’85% per l’Italia.

Il primo trimestre 2020 presenta perciò un Utile Netto Ricorrente, l’FFO, sostanzialmente stabile rispetto al medesimo periodo del 2019, con una variazione positiva dello 0,1%.

Nonostante i solidi risultati del 2019 e il positivo avvio dell’esercizio in corso, per rafforzare il profilo finanziario di IGD in una situazione la cui evoluzione rimane ancora incerta, il Consiglio di Amministrazione ha deciso di formulare una nuova proposta di distribuzione degli utili da sottoporre alla prossima Assemblea. Limitando il dividendo per azione all’ammontare che deve essere distribuito obbligatoriamente per mantenere i requisiti del regime fiscale SIIQ, pari a 0,228152 euro per azione, ci sarà possibile preservare risorse che rafforzino la nostra posizione finanziaria, con un risparmio di quasi 30 milioni di euro in termini di dividendi non distribuiti. Limitare il dividendo alla componente obbligatoria ci permette inoltre di accedere alle condizioni agevolate del prestito di 38 milioni di euro garantito dalla SACE, avendo soddisfatto il pre-requisito, in quanto SIIQ, di non aver distribuito oltre il 70% degli utili da attività locativa esente.

Mentre restiamo in attesa di conoscere la natura e la portata dei provvedimenti da parte del Governo italiano a sostegno del commercio al dettaglio, al momento non siamo neppure in grado di prevedere se effettivamente il prossimo 18 maggio segnerà l’uscita dalla Fase 1 del lockdown e se il 1° giugno rappresenterà o meno il momento nel quale anche le ultime attività potranno riaprire. In attesa che il nuovo quadro si componga, manteniamo perciò sospesa la guidance sull’andamento dell’FFO di IGD per il 2020.

In questi giorni con i nostri tenants sono comunque già iniziate le prime interlocuzioni, con un approccio differenziato a seconda delle singole esigenze, ma sempre nell’ambito dei contratti preesistenti. Pensiamo che gradualmente i retailers potranno riconquistare i livelli di fatturato precedenti: vogliamo perciò gestire al meglio questa condizione temporanea, attraverso formule che rispondano alle caratteristiche dei singoli operatori, in modo da assicurare equilibrio alla loro posizione e al tempo stesso alla nostra.

Dovremo probabilmente attendere i tempi necessari per avere un vaccino, ma siamo ottimisti sul fatto che nel tempo potremo tornare a vivere il centro commerciale nella sua piena realtà: come vero e proprio social center, e non solo come shopping center.

Nel frattempo, siamo convinti di potere mettere a disposizione dei visitatori un luogo di acquisto pratico e sicuro: anzi, il più pratico e sicuro a loro disposizione…

Claudio Albertini

Amministratore Delegato di IGD

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