Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sui primi tre mesi del 2021

Gentili Azionisti,

nel corso del primo trimestre 2020 IGD si è confrontata con un contesto ancora pesantemente condizionato dalle restrizioni imposte per contrastare la pandemia da Covid-19.

Le insegne con attività “non essenziali” presenti nelle nostre gallerie, che erano rimaste chiuse per il 25% dei giorni possibili nei primi tre mesi del 2020, nello stesso periodo del 2021 non hanno potuto operare per il 48% del tempo. Questo ha determinato un impatto negativo one-off da contesto-Covid che stimiamo sia stato pari a 5,4 milioni di euro nel trimestre appena concluso, a fronte di un impatto economico praticamente nullo nel corrispondente periodo del 2020.

Le performance del Conto Economico del periodo gennaio-marzo 2021, con variazioni inevitabilmente negative a livello di Ricavi, EBITDA e Utile Netto, da un lato riflettono le limitazioni del contesto in cui i nostri centri commerciali si sono trovati a operare, ma dall’altro testimoniano che gli sforzi compiuti da IGD per mitigare gli impatti negativi hanno comunque avuto un peso nell’evitare cali ancora più consistenti.

La nostra capacità adattiva si è espressa attraverso una serie di interventi prontamente attuati. Abbiamo inserito infatti nuove insegne di forte richiamo, con riscontri immediatamente positivi, per mantenere elevata l’attrattività dell’offerta, in linea con le nuove preferenze dei visitatori. Nonostante la ristorazione sia una delle attività più penalizzate dalle restrizioni anti-Covid, sono proseguite le aperture di nuovi brand e format. Nel corso della settimana, dal lunedì al venerdì, siamo stati in grado di recuperare parte dei fatturati persi nei fine settimana di chiusura: a fronte di una mancata operatività delle gallerie per il 48% del tempo, abbiamo infatti registrato una contrazione dei fatturati del 38% – dunque di gran lunga più contenuta – escludendo la componente degli ipermercati.

Al calo dell’occupancy che la pandemia ha generato abbiamo risposto con un’intensa attività di ricommercializzazione degli spazi: i risultati sono già visibili in Romania, con un recupero di 80 punti base che ha permesso alla financial occupancy di attestarsi al 94,4% al 31 marzo 2021; in Italia, dove abbiamo dovuto registrare un calo di 90 punti base che ha portato il tasso di occupancy al 93,6%, le ricadute della campagna di ricommercializzazione saranno comunque progressivamente apprezzabili a partire dal secondo trimestre dell’esercizio in corso.

Si confermano poi alcuni fenomeni e aspetti strutturali già riscontrabili nel 2020, sui quali abbiamo potuto fare leva anche nel primo trimestre 2021 per limitare l’entità degli effetti negativi del difficile contesto: in primis, l’incidenza elevata – pari al 26% – dei ricavi locativi delle ancore alimentari, rimaste sempre aperte; secondariamente, la capacità di gestire il dialogo con i tenant in modo da non dovere apportare variazioni alla struttura dei contratti in essere e da non dovere rivedere il livello dei canoni, concedendo esclusivamente sconti temporanei nelle situazioni più critiche. Abbiamo inoltre evidenza che i visitatori continuano a effettuare visite più mirate al centro commerciale a confronto con il periodo ante-pandemia: a fronte di ingressi in calo del 19,5% rispetto al primo trimestre 2020, abbiamo infatti registrato fatturati delle gallerie in calo del 14,4%, con uno scontrino medio in aumento del 21,6%. Un ultimo aspetto importante riguarda la percentuale di incasso dei fatturati mensili, che si è mantenuta su buoni livelli: attorno al 75% in Italia e all’88% in Romania.

Sul versante della gestione operativa i nostri sforzi hanno perciò consentito di chiudere il trimestre con un EBITDA da gestione caratteristica pari a 23,8 milioni di euro, in contrazione di 6,6 milioni di euro rispetto al primo trimestre 2021, di cui 5,4 milioni di euro riferibili all’effetto-Covid.

Anche nell’area finanza abbiamo mantenuto un approccio attento e proattivo, come dimostrano del resto le recenti attività di liability management. Considerando, oltre alle linee bancarie committed e non committed, i 46 milioni di euro di liquidità netta di fine marzo 2021, siamo in condizione di coprire tutte le esigenze finanziare fino ai primi mesi del 2022. Il saldo della gestione finanziaria ricorrente nel primo trimestre 2021 è risultato negativo per 8,2 milioni di euro, con un miglioramento di 0,2 milioni di euro rispetto al primo trimestre 2020. L’Indebitamento Finanziario Netto infine si è ridotto di 10 milioni di euro rispetto alla fine del 2020: il Loan-to-Value scende di conseguenza dal 49,9 al 49,5% e dal 47,8% al 47,6% se si esclude l’impatto IFRS16.

L’FFO di questo trimestre si attesta quindi a 13,8 milioni di euro, con una contrazione rispetto al primo trimestre 2020 di 6,9 milioni di euro: questa variazione deriva da una contrazione di 0,4 milioni di euro dell’EBITDA da gestione caratteristica, da una riduzione di 1 milione di euro della gestione finanziaria adjusted, da un contributo neutrale della fiscalità e dai 5,4 milioni di euro di impatto negativo da “effetto-Covid”. Circa il 78% della variazione negativa dell’FFO è perciò addebitabile alle restrizioni imposte per contrastare la pandemia.

A seguito del decreto-legge del 21 aprile scorso è stato possibile avviare una serie di riaperture, incluse quelle dei ristoranti e dei cinema, pur con alcune limitazioni. Nei centri commerciali continua invece a permanere l’obbligo di chiusura nei fine settimana: un fattore che inciderà ancora sensibilmente sulle nostre performance del secondo trimestre.

La rimozione delle restrizioni proseguirà comunque nelle prossime settimane, in funzione dell’evolvere dei contagi e del successo della campagna vaccinale in corso.

Nel frattempo, in IGD abbiamo cercato di guardare avanti, anche oltre l’esercizio in corso, per attuare nei nostri centri quei cambiamenti che ci consentiranno di intercettare i nuovi modelli di consumo. Per questo abbiamo lanciato un progetto di innovazione, che abbiamo voluto chiamare “Next Steps” proprio per dare l’idea che i suoi risultati guideranno concretamente i nostri prossimi passi. Vogliamo arrivare a individuare nuove soluzioni in risposta alle esigenze di un “new normal” che avrà sicuramente caratteristiche diverse da quelle di un mondo pre-pandemia. Queste iniziative potranno fare leva sulle nuove potenzialità della digitalizzazione e del piano di CRM che ci apprestiamo a lanciare, con l’obiettivo di raggiungere un sempre maggiore grado di personalizzazione e specificità dell’offerta.

L’analisi delle metriche sugli ingressi negli ultimi giorni ci fa essere fiduciosi di potere recuperare interamente i livelli pre-pandemia. La natura del business IGD non è solo resiliente, ma ha in sé anche le caratteristiche di una forte e veloce capacità di recupero. Speriamo quindi di potere essere autorizzati presto a tenere aperti i nostri centri commerciali anche nei fine settimana, in modo da tornare a esprimere nei risultati il pieno potenziale dei nostri asset e i frutti del nostro impegno nel gestirli.

Claudio Albertini

Amministratore Delegato di IGD

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