7 Agosto 2019 12:00
Il punto di vista

Il punto di vista dell’Amministratore Delegato sul primo semestre 2019

Gentili Azionisti,

i risultati della Relazione Semestrale indicano che il nostro impegno nella gestione operativa e finanziaria sta andando nella direzione prevista dal Piano.

Nella fotografia al 30 giugno 2019 che le perizie indipendenti ci hanno fornito, IGD si presenta come una realtà con un solido posizionamento. Il nostro portafoglio immobiliare, che vale 2.388,3 milioni di euro, è ben articolato nelle diverse asset class, essendo costituito al 65% da gallerie commerciali, per il 24% da ipermercati e per un 6% dalla catena Winmark che controlliamo in Romania. In Italia, dove è concentrato il 94% del valore complessivo di portafoglio, possiamo vantare la piena proprietà di 16 centri commerciali, con ben otto gallerie che superano i 70 milioni di euro di market value.

Il nostro patrimonio di asset esprime anche interessanti livelli di rendimento, ben sintetizzati dal gross initial yield, che è pari al 6,43% per le gallerie, al 6,07% per gli ipermercati e al 6,94% per gli immobili in Romania. Queste performance appaiono ancora più apprezzabili quando si consideri che in Italia l’occupancy, pur rimanendo elevata, è temporaneamente scesa al 96,3%, rispetto al 97,2% del 2018, a causa della vacancy strategica su alcune medie superfici, alla cui ricommercializzazione stiamo lavorando (ad oggi sono stati già affittati 1.300 mq che portano il dato corrente di occupancy al 96.6%).

Il market value di 2.388,3 milioni di euro del 30 giugno 2019, va sottolineato, tiene conto degli impatti delle rimodulazioni delle superfici tra ipermercati e gallerie previste dall’accordo strategico siglato con Coop Alleanza 3.0 a fine 2018. In termini assoluti, tale market value risulta in flessione per poco meno dell’1% rispetto al livello di 2.412,1 milioni delle perizie al 31 dicembre 2018, principalmente per effetto della variazione nei tassi di mercato utilizzati nelle perizie e di altre variazioni di cash flow (in particolare dovute alla riduzione dei canoni variabili attesi).

In un contesto operativo non facile, nel quale hanno giocato un ruolo avverso anche le condizioni meteorologiche – con un febbraio eccezionalmente mite e un maggio al contrario freddo e piovoso che hanno penalizzato i ricavi del segmento abbigliamento – le vendite degli operatori sono rimaste sostanzialmente invariate rispetto al primo semestre 2018, mostrando una dinamica in discreta ripresa nel secondo trimestre.

L’impegno continuo per rendere il nostro portafoglio immobiliare funzionale, attraente e al passo con le nuove tendenze di consumo si è rivelato efficace, come prova l’andamento dell’FFO, il Funds from Operations, che nel primo semestre 2019 ha raggiunto 41,8 milioni di euro, con un incremento di 3 milioni di euro, essenzialmente trainato dal contributo di un EBITDA adjusted della gestione caratteristica in crescita di 2,2 milioni di euro e da una variazione positiva per 0,6 milioni di euro della gestione finanziaria.

Analizzando più nello specifico tali performance, è rilevabile una buona performance della gestione operativa, con un incremento del 4,4% dei ricavi da attività locativa e un EBITDA margin adjusted della gestione caratteristica che si attesta al 71,5%.

D’altro lato, una proattiva gestione finanziaria ha permesso di registrare una riduzione negli oneri finanziari netti del 3,7% nonostante l’incremento nei sei mesi di 77 milioni di euro dell’Indebitamento Finanziario Netto, che al 30 giugno 2019 si è infatti attestato a 1.185 milioni di euro. Nel semestre il costo medio del debito è sceso di 30 punti base rispetto al 2,7% del 2018.

Il Conto Economico del primo semestre 2019 presenta un saldo negativo della voce “Svalutazione e Adeguamento del Fair Value” per 38,8 milioni di euro, rispetto al saldo negativo di 2,6 milioni di euro del primo semestre 2018. Questo fattore, per quanto rappresenti un ammontare marginale rispetto al valore complessivo di portafoglio, ci ha impedito di riflettere a livello di utile netto i progressi della gestione operativa e finanziaria. L’ultima linea del Conto Economico evidenzia comunque un risultato positivo adjusted per 7,2 milioni di euro.

La Relazione Semestrale presenta inoltre il dato di EPRA Triple Net Asset Value per azione aggiornato a fine giugno 2019, che risulta pari a 10,78 euro. Un livello che indica un pesante sconto rispetto alle recenti quotazioni di borsa, inferiori ai 6 euro. Spazi per riconsiderare l’appetibilità del prezzo del titolo ai livelli attuali emergono anche dal target price medio degli analisti in copertura sul titolo IGD, pari a 8,08 euro.

Abbiamo aggiornato la nostra guidance sulla crescita prevista per l’FFO per l’intero esercizio 2019 dal precedente intervallo del 6-7% all’attuale 4-5%, con l’obiettivo di essere prudenti in un contesto di debolezza dei consumi, mentre stiamo portando avanti progetti di asset management e rimodulazioni che nel breve periodo penalizzano l’occupancy. Cionostante, siamo convinti di potere offrire una buona visibilità sul fatto di continuare a crescere e raggiungere perciò gli obiettivi con orizzonte 2021 inclusi nel Piano Strategico.

Il mercato azionario in questo periodo ha un sentiment molto negativo del segmento retail del comparto immobiliare quotato, come dimostrano i multipli penalizzanti cui sono arrivati a trattare anche le best practice del settore a livello europeo. Noi che gestiamo portafogli costituiti da importanti centri commerciali non possiamo lasciarci frenare dalle preoccupazioni per come l’eCommerce possa influenzare un trend già debole dei consumi.

Cerchiamo invece di guardare avanti, intercettare le nuove tendenze, arricchendo la nostra proposta commerciale e ridisegnando gli spazi in cui la presentiamo. Se avremo vinto la sfida fra tre, cinque o 10 anni dipenderà dalle scelte che avremo fatto oggi. Per questo continuiamo con i nostri progetti e con una gestione operativa e finanziaria più attente che mai.