Importante tappa nel percorso di rafforzamento del profilo finanziario

Con i proventi della cessione di 13 asset, IGD riduce il livello di indebitamento

La firma del contratto definitivo per la cessione del portafoglio costituito da 13 asset segna un passaggio fondamentale nel miglioramento del Loan-to-Value di IGD, che raggiunge il livello pro-forma del 44,4%, con una significativa riduzione rispetto al 48,0% registrato al 31 marzo 2024.

Grazie alla realizzazione di questa operazione di grande impatto, inizia dunque già a materializzarsi l’impegno del nuovo Consiglio di Amministrazione a imprimere un’accelerazione al rimborso del debito contratto ai tassi più onerosi.

Vediamo in che modo questa operazione apporta immediati benefici e quali sono le ricadute positive anche per il futuro che possono venire dal modo in cui ha preso forma.

Una cessione da 258 milioni, avvenuta a valori vicini al book value…

A valle del contratto preliminare siglato il 23 febbraio 2024, lo scorso 23 aprile è avvenuto il closing della cessione di un portafoglio costituito da 13 asset (otto ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali) che generano ricavi locativi netti di circa 17 milioni di euro all’anno, per una valutazione complessiva di 258 milioni di euro.

L’operazione di cessione, avvenuta a valori molto vicini a quelli indicati nelle perizie indipendenti di fine 2023, è in linea con la politica di dismissioni prevista dal Piano 2022-2024 al fine di ridurre la leva finanziaria del Gruppo.

Tecnicamente, l’operazione ha comportato il conferimento del portafoglio da parte di IGD a un fondo immobiliare chiuso, il “Food Fund”, costituito e gestito da Prelios SGR. Al Fondo non è stato ceduto alcun indebitamento finanziario.

… che ha generato introiti per 155 milioni di euro

IGD ha poi venduto il 60% delle quote del Fondo (quote di classe A, con rendimento privilegiato) a uno Special Purpose Vehicle lussemburghese, che vede la partecipazione paritetica di Sixth Street e di Starwood Capital Group, per un controvalore pari a 155 milioni di euro, mentre ha mantenuto la proprietà del restante 40% (quote di classe B, con rendimento subordinato).

I nuovi mezzi finanziari incassati sono interamente destinati al rimborso di debiti onerosi

I 155 milioni di proventi della dismissione, al netto delle spese, consentiranno di rimborsare:

per 90 milioni di euro (quindi, per circa un terzo), l’obbligazione emessa lo scorso 17 novembre;
per 62,5 milioni di euro, il finanziamento green secured;
per 0,71 milioni di euro, il finanziamento green unsecured.

Si tratta di tre strumenti di finanziamento il cui costo sta condizionando significativamente la generazione di cassa di IGD: un fatto visibile anche osservando l’andamento dell’FFO (Funds from Operations) del primo trimestre dell’esercizio in corso.

La cessione è il segnale di un’intensificazione prospettica nelle transazioni di mercato

Oltre a creare le premesse per un alleggerimento dell’onerosità del debito a partire dal secondo trimestre 2024, le caratteristiche di questa cessione forniscono ulteriori indicazioni promettenti per il futuro.

La natura delle controparti coinvolte – grandi operatori americani – testimonia infatti un ritorno di interesse sul segmento retail in Italia da parte di investitori internazionali. e rappresenta in generale una garanzia di migliore liquidabilità del patrimonio immobiliare.

IGD ha le competenze per sviluppare un fiorente business nell’asset management per terze parti

A IGD, inoltre, è stato conferito da Prelios SGR il mandato per gestire le attività di project, property & facility management dei 13 immobili oggetto della cessione: l’obiettivo è quello di potere vendere il portafoglio sul mercato nei prossimi anni alle migliori condizioni possibili, grazie a un’appropriata valorizzazione avvenuta nel frattempo. Questa decisione, oltre a generare introiti per commissioni per circa 600 mila euro annui e ulteriori minori costi operativi (in totale, si stimano circa 2 milioni di euro di benefici sull’Ebitda), conferma la competenza riconosciuta alla Società nella gestione di immobili retail, così come era già avvenuto nel caso del portafoglio Juice, ceduto nel 2021. IGD ha inoltre già al proprio attivo contratti di asset management per conto terzi su ulteriori 20 asset.

Si tratta di una linea di ricavo che non comporta assorbimento di capitale e che potrebbe essere sviluppata con soddisfazione in futuro, consentendo di mantenere una presenza di peso nella gestione degli immobili. Seguendo una visione imprenditoriale e professionale, per IGD si creerebbero interessanti opportunità di interazione e partnership con importanti operatori presenti nel mercato.