La cessione di sei asset a ICG: un’azione strategica, con benefici di peso
Il 21 ottobre scorso IGD ha annunciato di avere raggiunto l’accordo per la cessione a ICG – Intermediate Capital Management, di un portafoglio costituito da cinque ipermercati e un supermercato. Considerato che l’operazione avviene al valore di libro del 30 giugno 2021, pari a 140 milioni di euro[1], siamo di fronte alla realizzazione della più importante operazione di asset management prevista nel Piano Strategico 2019-2021, con importanti benefici per il profilo finanziario di IGD.
Intervistiamo l’Amministratore Delegato di IGD, Claudio Albertini, per capire quanto importante sia questo accordo, su quali presupposti si sia sviluppato e quali impatti comporterà nel breve e nel medio periodo.
Per quali ragioni questa operazione è tanto strategica?
Ci tengo a sottolineare questo aspetto: l’esigenza di realizzare questa operazione è nata ed è stata portata avanti con tenacia durante questi mesi in chiave prevalentemente finanziaria. Il nostro modello di business non prevede infatti sistematiche cessioni di portafoglio, come per altre realtà del real estate REIT o SIIQ. La nostra filosofia operativa di base è quella di mantenere gli asset in portafoglio per lungo tempo, investendo per assicurarci che qualità e attrattività rimangano elevati, con l’obiettivo di generare un flusso di ricavi profittevole e sostenibile attraverso l’attività locativa.
Nel Piano Strategico 2019-2021 avevamo già indicato di volere procedere alla razionalizzazione del nostro portafoglio attraverso la dismissione di alcuni asset non strategici, per un importo compreso tra i 150 e i 200 milioni di euro. Il Piano indicava anche che avremmo destinato i relativi proventi in via prioritaria alla riduzione del debito e della leva finanziaria, e, in misura marginale, alla asset rotation. A causa della pandemia, abbiamo però dovuto subire circa 150 milioni di euro di svalutazioni, per cui oggi i mezzi che incasseremo dalla cessione andranno interamente a ridurre lo stock del debito e il Loan-to-Value.
Quali sono, nello specifico, gli obiettivi che questa cessione vi permette di raggiungere?
L’accordo che abbiamo siglato con ICG – il cui closing è previsto entro la fine di novembre, una volta ottenuto il finanziamento per almeno la metà del valore degli asset – ci consente di cedere i sei asset del portafoglio al valore di libro stabilito dai periti indipendenti al 30 giugno scorso, quindi per complessivi 140 milioni di euro. Questo comporterà incassi netti da parte nostra per 115 milioni di euro[2]. Gli obiettivi che cogliamo sono dunque su diversi fronti. In primo luogo, possiamo migliorare il nostro LTV: il livello del 48,3% che abbiamo consuntivato al 30 settembre 2021 si abbassa a un valore pro-formato per la cessione pari al 45,6%. Poi, considerata la liquidità disponibile, grazie al cash-in di circa 115 milioni, ci troviamo ad avere sostanzialmente coperto tutte le scadenze finanziarie del 2022. Questo vuol dire potere iniziare a lavorare per tempo al rifinanziamento del debito con scadenza al 2023 e al 2024; inizieremo subito a sondare il terreno e valuteremo quale sia la finestra migliore, nell’ambito del prossimo esercizio per rivolgerci al mercato con nuove emissioni obbligazionarie. Con la cessione, cogliamo infine un terzo obiettivo, che è quello di migliorare il nostro profilo di rischio per potere continuare a contare su un rating in area Investment Grade.
Come vi vedono attualmente le agenzie di rating?
A fine settembre Fitch Ratings ha confermato il rating Investment Grade BBB- e migliorato l’Outlook da Negative a Stable. Questa revisione riflette la maggiore visibilità dei canoni di locazione, sostenuta da metriche operative in graduale ripresa per ingressi e vendite degli operatori presenti nei nostri centri commerciali nei mesi più recenti. S&P Global Ratings esprime al momento un rating BB+ con Outlook Negative. Considerato però che il 22 ottobre scorso ha confermato il rating BBB per l’Italia e migliorato l’Outlook da Stable a Positive, a fronte dell’impegno del governo Draghi sulle riforme per mettere in moto la crescita, possiamo auspicare che prossimamente ci sia una rimessa a fuoco da parte di S&P anche su rating e outlook del nostro debito.
Quali altri impatti prevedete a valle di questa operazione?
Sulla base di un controvalore della cessione di 140 milioni di euro, si libererebbero riserve per circa 32 milioni di euro, che per il 50% concorrerebbero a determinare il dividendo obbligatorio da distribuire entro i prossimi due anni. Un riflesso, perciò, di tutto rilievo anche dal punto di vista della remunerazione degli azionisti.
Come siete arrivati a identificare in ICG la controparte giusta per questa operazione?
Quando abbiamo aperto il processo, abbiamo ricevuto ben 40 manifestazioni di interesse da controparti molto diverse, per poi concentrarci su due soli interlocutori. Con ICG abbiamo puntato sull’elevato standing della controparte, che ha rappresentato anche una premessa importante per il successo dell’accordo.
Chi è ICG?
ICG, ovvero Intermediate Capital Group, è un Alternative Asset Manager che opera su tre continenti – America, Europa e Asia – essendo presente in 15 Paesi. Gli investimenti in Real Assets sono solo una delle aree di operatività del Gruppo, che è anche attivo nello Structured and Private Equity e nel Private Debt, oltre che nel mercato del Credito. Si tratta di una realtà con significative masse gestite, per 65,2 miliardi di dollari a fine giugno 2021, le cui importanti dimensioni sono anche rispecchiate nella capitalizzazione di mercato delle azioni, pari a 6,4 miliardi di sterline in base al prezzo dell’azione, quotata sul London Stock Exchange, a fine ottobre 2021. L’operazione nello specifico è stata siglata con ICG’s Sale & Leaseback Fund.
È stato semplice fare comprendere a questa controparte il valore del portafoglio che avevate posto in vendita?
In sé il valore del portafoglio è di comprensione immediata: trattandosi di ipermercati, siamo di fronte a un flusso locativo molto lineare, con fatturazione trimestrale da parte di ciascun asset nel corso di ogni anno. I cinque supermercati e il supermercato che costituiscono il portafoglio oggetto dell’accordo, tutti ubicati in regioni dell’Italia Centro-Settentrionale, generano ricavi locativi annui netti per 7,7 milioni di euro, con contratti di lunga durata. Per ICG si tratta però della prima operazione condotta in Italia, con l’esigenza di entrare nelle dinamiche del settore in una fase particolare, molto condizionata dai provvedimenti per contenere la pandemia. La credibilità del Premier Draghi ha avuto un peso non trascurabile nel convincere il nostro interlocutore che il Paese intraprenderà la strada di riforme necessaria per innescare una solida e sana ripresa dei consumi.
Concretamente come prenderà corpo la cessione?
Insieme a ICG costituiremo un fondo di investimento immobiliare chiuso, un REIF di diritto italiano che sarà gestito da Savills Investment Management SGR, nel quale apporteremo i sei immobili. ICG deterrà il 60% delle quote classe A con rendimento privilegiato, mentre IGD il restante 40% di quote B con rendimento subordinato[3]. L’obiettivo è quello di riuscire a valorizzare ulteriormente questo portafoglio nel corso del tempo, per poi cederlo sul mercato alle migliori condizioni possibili. Al momento del closing previsto entro fine novembre[4], quindi, al netto della quota reinvestita nel fondo, potremo incassare circa i 115 milioni di euro netti che avevamo citato prima. Non solo: il property management dei sei asset rimane appannaggio di IGD.
Abbiamo detto che l’operazione ha un driver essenzialmente finanziario. Quali sono le altre ricadute che avete considerato?
Un impatto rilevante riguarda la più contenuta incidenza che la categoria ipermercati/supermercati viene ad assumere sul complesso del nostro patrimonio immobiliare. Se guardiamo al market value al 30 giugno 2021, riferendoci alle ultime perizie indipendenti disponibili, il peso passa dal 24,8% al 19,8% pro-forma a seguito dell’operazione. Analogamente, si alleggerisce la concentrazione dei ricavi provenienti da Coop; se guardiamo al dato al 30 settembre 2021, passiamo dal 25,8% al 21,3% pro-forma. Consideriamo anche che tutti gli immobili che abbiamo incluso in questo portafoglio sono stand alone: ovvero, non sono collegati a gallerie di nostra proprietà. Abbiamo quindi operato una selezione in piena coerenza con la nostra strategia, che ci porta a preferire la piena proprietà del centro commerciale, nelle due parti di galleria e ipermercato, per disporre di maggiore flessibilità e prontezza di reazione nel rispondere ai cambiamenti dello scenario esterno e alle specifiche esigenze degli operatori.
Un’ultima considerazione che possiamo trarre a valle di questa cessione?
È importante puntualizzare che le perizie indipendenti che abbiamo presentato al 30 giugno sono state avvalorate dai termini ai quali ICG ha effettuato l’acquisizione. Ora, considerando che il titolo IGD in questo periodo sta trattando a uno sconto di oltre il 60% sul NAV, possiamo concludere che avere venduto una porzione del portafoglio al NAV da un lato rappresenta un inconfutabile successo, dall’altro indica che il nostro titolo ha importanti spazi di potenziale rivalutazione.
