L’accordo con Coop Alleanza 3.0: un win-win deal che costituisce un cardine del Piano Strategico
La presenza dell’ancora alimentare è un elemento distintivo e qualificante dei centri commerciali IGD. L’Accordo Strategico siglato con Coop Alleanza 3.0 assicura la presenza del tenant in assoluto più rilevante nei centri di IGD a nuove condizioni, più sostenibili per il conduttore e più visibili per il locatore, che rimarranno invariate per i prossimi 18 anni. L’accordo quadro, che riguarda ben 18 strutture su 20 complessivamente presenti nel portafoglio, per un market value complessivo di 520 milioni di euro, comporterà in cinque casi anche una rimodulazione delle superfici occupate: una decisione che creerà nuove opportunità di rendere più attraenti i singoli centri.
Approfondiamo obiettivi e ricadute di questa completa revisione contrattuale con Daniele Cabuli, direttore generale alla gestione di IGD, che ha attivamente partecipato alla nascita dell’Accordo.
Da quali riflessioni è nato questo accordo?
La nostra proposta di revisione e allungamento dei contratti ha preso forma sulla base dell’analisi delle vendite dei nostri centri commerciali, con un trend che negli ultimi tempi vedeva gli ipermercati in controtendenza rispetto alle performance dei negozi in galleria. Nel nostro concetto di centro commerciale l’ancora alimentare rimane comunque imprescindibile, considerato che 7 persone su 10 tra quelle che entrano nel centro fanno acquisti nell’ipermercato; queste presenze, ben distribuite nell’arco della settimana, alimentano un traffico del quale beneficiano anche le insegne della galleria. Per quanto l’ancora alimentare rimanga un attrattore fondamentale, l’evoluzione dei modelli di consumo cui assistiamo richiede d’altra parte una presenza sempre più estesa di servizi alla persona all’interno del centro commerciale, mentre denota la ricerca crescente di una shopping experience da parte dei visitatori. A questi elementi di cambiamento si aggiunge un’espansione dell’e-commerce che, pur rimanendo lontana in Italia dalle percentuali di penetrazione del Regno Unito e di altri Paesi europei, rende comunque necessario un ripensamento dell’offerta e delle dimensioni stesse dell’ipermercato.
Quali obiettivi vi hanno guidato nel disegnare il nuovo accordo quadro?
In prima istanza abbiamo perseguito un obiettivo di sostenibilità di lungo periodo. Questo ci ha portato a definire la revisione dei canoni oggi in vigore, che in alcune situazioni configuravano un rapporto cost/occupancy non equilibrato. Avere contrattualizzato i ricavi per i prossimi 18 anni ci permette di avere già conseguito l’obiettivo di full occupancy delle nostre superfici, per potere quindi lavorare con maggiore tranquillità. In secondo luogo siamo stati guidati dalla volontà di contribuire fattivamente al rilancio del formato dell’ipermercato, tanto nella dimensione attuale quanto in una nuova conformazione ridotta, nei cinque casi in cui è stata identificata l’opportunità di una rimodulazione. Il rilancio del formato passerà dalla riduzione di referenze legate al non-food – in particolare nei comparti nei quali i negozi specializzati della galleria hanno creato alternative molto competitive – per concentrarsi maggiormente sul segmento grocery e sul fresco. Infine, come sempre, abbiamo tenuto presente l’obiettivo ultimo di migliorare l’attrattività del centro commerciale nel suo complesso.
Come utilizzerete le superfici che si renderanno disponibili con il ridimensionamento dei cinque ipermercati?
Avremo a disposizione spazi per inserire, a seconda dei casi, una nuova piazza per attività legate all’intrattenimento o per creare medie superfici che potranno completare l’offerta della galleria, come già negli ultimi anni abbiamo dimostrato di potere realizzare ad Afragola e ad Ascoli Piceno, dove interventi simili hanno avuto pieno successo in termini di incremento delle presenze e delle vendite.
Ritornando sul vostro terzo obiettivo di questo accordo quadro, come si può migliorare concretamente l’attrattività di un centro nel suo complesso?
Rilanciando una visione unitaria, che ne consenta una gestione più efficace. Le politiche di marketing all’interno del singolo centro a volte mancano di organicità: un’effettiva integrazione porterà sicuramente benefici in termini di maggiore incisività e ottimizzazione degli sforzi.
Quali sono gli elementi-chiave di questo Accordo Strategico?
L’aspetto fondamentale è l’allungamento della durata a 18 anni: fino al 2037 non c’è alcuna possibilità di recesso da parte del conduttore. In secondo luogo l’accordo comporta, in diverse situazioni, un ricalcolo dei canoni degli ipermercati sulla base di affitti al metro quadro che siano stabili e sostenibili nel nuovo contesto. Un terzo aspetto inoltre riguarda, per cinque strutture, la riduzione della superficie occupata dall’ipermercato: in questi casi le superfici verranno rilasciate a IGD, per ampliare l’offerta della galleria. Una parte significativa dei ricavi che verrebbero meno per la riduzione di superfici oggi occupate dall’ipermercato potrà essere recuperata attraverso nuovi affitti di attività che potranno occupare quelle stesse aree. Se da un lato la GLA complessiva degli ipermercati scende di 21.500 mq, d’altro lato pensiamo di potere ricavare circa 18.600 mq di nuova GLA riaffittabile; sul versante dei ricavi locativi, quindi, ci attendiamo un impatto netto negativo ma contenuto, nell’ordine di 1,9 milioni di euro. L’aspetto più rilevante, dal nostro punto di vista, è comunque quello di potere salvaguardare il valore di mercato dell’immobile nel suo complesso: da questo punto di vista ci attendiamo che l’impatto sia di mantenere in equilibrio un ERV – Estimated Rental Value – che in alternativa si sarebbe ridotto.
Come si è espresso il Comitato per le operazioni con parti correlate in proposito?
Il Comitato, che opera in seno al CdA di IGD, ha giudicato l’operazione complessivamente conveniente per la Società, sulla base degli elementi di allungamento delle scadenze, di equilibrio dell’ERV, di maggior sostenibilità dei ricavi da parte del conduttore. Ha inoltre valutato positivamente il fatto che a fine Piano l’incidenza dell’asset class ipermercati sul totale dei ricavi sarà ridimensionata, attestandosi intorno al 21-22%, rispetto al 27% attuale.
Quando inizierete a commercializzare le superfici che si renderanno affittabili, ridisegnando le dimensioni dei cinque ipermercati?
Già al MAPIC, la più importante fiera del real estate europeo, che si terrà a Cannes dal prossimo 14 novembre, inizieremo a proporre questi spazi anticipandone quanto più possibile la commercializzazione.
La ringraziamo per averci fornito questi elementi.
Buon lavoro.
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