Le Officine Storiche pensate per trasformare il profilo di Livorno
Il progetto Porta a Mare entra nel vivo con la realizzazione di un nuovo spazio da vivere di fronte al mare
Dal marzo 2019 sono a pieno regime i lavori per realizzare a Livorno il secondo lotto del progetto Porta a Mare, relativo alle Officine Storiche. Nella seconda parte del 2020 il waterfront di Livorno vedrà il recupero e il ripensamento in chiave retail degli storici cantieri navali Orlando: verrà infatti inaugurata un’area con un ricco mix funzionale, che congiungerà il centro della città al mare e trasformerà gli spazi della tradizione passata in un concept del tutto nuovo, caratterizzato da un design di pregio e da una ricca proposta commerciale.
Ne parliamo con Daniele Cabuli e Roberto Zoia, che seguono lo sviluppo di Porta a Mare sin dalle origini, occupandosi degli aspetti di commercializzazione e di asset management.
Quello delle Officine Storiche è stato un progetto maturato durante lunghi anni…
D.C. E’ così: abbiamo effettivamente dovuto attendere molto tempo prima di potere dare il via ai lavori. Questa attesa tuttavia ci ha dato modo di mettere bene a fuoco l’identità dell’area e individuarne il ruolo più indicato nel contesto delle esigenze della città. Non si tratta di un centro commerciale, ma di una propaggine di Livorno sul mare: uno spazio urbano con una forte connotazione storica, che rinasce in una nuova chiave. E’ una declinazione di “spazi da vivere” che IGD ha pensato per interpretare nel modo più efficace un’area di passaggio e aggregazione di cittadini e di turisti che sbarcano nel porto di Livorno. Un concept incentrato perciò su attività ludiche e sportive, attorno alle quali è presente anche la classica offerta commerciale.
Che cosa ha permesso di entrare nel vivo dei lavori su questa pregiata porzione del progetto Porta a Mare?
R.Z. Nel dicembre 2018 abbiamo ottenuto i permessi per costruire, in base alla variante del progetto originario approvata dalle autorità competenti. Così abbiamo riaccelerato i lavori, che avevamo iniziato nel 2016: dal marzo scorso siamo entrati a pieno regime, con l’obiettivo di inaugurare le nuove Officine Storiche nella seconda parte del 2020. Parallelamente all’ottenimento dei permessi, abbiamo affidato allo studio Paolo Lucchetta Retail Design di Venezia la progettazione architettonica di Officine Storiche e incaricato lo studio One Works di predisporre lo studio di fattibilità e la variante di masterplan finalizzata a valorizzare i tre sub-ambiti – Arsenale, Molo Mediceo e Area LIPS – per future dismissioni. Il progetto Porta a Mare giungerà perciò a completamento nella sua interezza nel 2022.
A quali numeri dobbiamo pensare per immaginare le Officine Storiche?
R.Z. Si tratta di una superficie di 20 mila metri quadri, dei quali 15 mila metri quadri di spazi coperti, per un investimento previsto di 53 milioni di euro complessivi. Il progetto si articola su un’area entertainment, un centro fitness, 30 punti vendita, 10 ristoranti, 40 appartamenti e 500 posti auto. Il tutto in una location unica, di fronte al mare e a due passi dal centro storico di Livorno. Le Officine Storiche, una costruzione che ha un’importanza non trascurabile per l’identità di Livorno, sono lunghe 200 metri e si sviluppano su un fronte di 17 metri. La Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio ha voluto che fosse garantita la conservazione dello spazio originario, con il restauro dell’ossatura dell’edificio. Abbiamo quindi disegnato una piazza urbana coperta con affaccio sul waterfront che ha una dimensione unica, al cui interno si inseriranno i negozi e le altre attività commerciali. Nei materiali delle ampie campate abbiamo voluto mantenere il senso delle Officine del cantieri Orlando; realizzeremo inoltre una copertura delle arcate con grandi vetrate innovative, che daranno luminosità e profondità agli spazi dedicati alle attività commerciali, offrendo prestazioni termiche molto performanti. Non solo: nell’edificio abbiamo previsto un impianto di climatizzazione evoluto, che recupera energia pescando l’acqua dal mare con una pompa.
Come avete progettato la commercializzazione delle Officine Storiche?
D.C. Abbiamo immaginato un mix funzionale con un ampio spettro di attività, che permettesse a questo spazio di fronte al mare di essere vissuto durante tutto l’arco della giornata. Abbiamo perciò previsto una palestra da 4.500 metri quadri, collocata al primo piano. Abbiamo inoltre in mente di inserire una proposta di ristorazione veloce, in stile street food, in combinazione con una ristorazione da convivialità, più incentrata sulle ore serali. Stiamo ancora ragionando sul completamento del profilo della darsena, che vogliamo possa essere vissuta come spazio nel quale fermarsi per bere un drink di fronte al mare. Abbiamo varie opzioni sugli spazi per le attività ludiche della cui manutenzione ci prenderemo poi cura, dal campo da basket alla pista per gli skateboard. Non dobbiamo dimenticare che a Livorno c’è una tradizione d’eccellenza nella pallacanestro e nella scherma e che si tratta della città con il maggior numero di medagliati olimpici nella storia italiana. Inseriremo inoltre spazi di co-working e aree nelle quali sarà possibile ad esempio giocare a carte. L’8 maggio scorso abbiamo riscontrato grande interesse da parte degli operatori alla presentazione che abbiamo fatto al MAPIC Italy, per cui stiamo procedendo di buon passo con il completamento della commercializzazione.
Come si colloca l’offerta commerciale delle Officine Storiche rispetto al contesto di Livorno?
D.C. Oggi la città ha due centri commerciali nella prima periferia: oltre a Parco Levante, c’è il centro Le Fonti del Corallo, dove IGD ha in corso dal 2018 un progetto di restyling con ri-commercializzazione degli spazi. Nel centro storico non esiste più da tempo una significativa proposta commerciale di qualità: il polo aggregante è rimasto il mercatino alimentare. Quando avremo tutti gli ambiti completati, Porta a Mare sarà perciò il cuore retail di Livorno, che darà un nuovo attraente profilo alla città. In quest’ottica vogliamo valorizzare l’impatto visivo dell’architettura esterna dell’edificio Officine Storiche, realizzando una ricostruzione post-industriale molto fedele all’originaria struttura, che voli alto come merita il pregio della location. Dobbiamo pensare che con questo progetto non solo i livornesi potranno avere un nuovo spazio da vivere, ma che la stessa Livorno guadagnerà attrattività rispetto ai visitatori esterni, con un flusso interessante di migliaia di persone che può essere intercettato a ogni approdo di nave da crociera.
Che cosa potete anticipare sulle realizzazioni per i tre sub-ambiti?
R.Z. Il nostro obiettivo, in prima battuta, sarebbe quello di concludere un pre-letting per poi vendere il terreno. Le ipotesi di futuri sviluppi sono comunque molto diverse a seconda del sub-ambito. Sull’Area LIPS potremmo prefigurare un business hotel a quattro stelle, oppure un residence con 50 mini-appartamenti – pensati per gli equipaggi delle navi in porto – o ancora, come terza soluzione, un’hospitality di profilo più economico, che potrebbe prevedere anche un progetto di student housing. Per l’Arsenale abbiamo invece attualmente un progetto per costruire uno o più residence. Per il Molo Mediceo infine abbiamo un paio di opzioni: con un operatore interessato a creare servizi per il porto.
Nel recente passato avete dimostrato di sapere impostare un dialogo produttivo con l’amministrazione locale, che però nel frattempo, dopo le ultime elezioni comunali, è cambiata. Questo può porre in qualche modo a rischio i vostri progetti?
R.Z. In IGD siamo abituati a lavorare con tutte le amministrazioni, sull’intero territorio italiano. Perciò il nostro obiettivo per i prossimi mesi sarà quello di avviare un dialogo fruttuoso con la nuova amministrazione che a Livorno si è appena insediata, su un progetto che è un pezzo importante di città. La valorizzazione dei tre sub-ambiti interessa noi, perché è collegata al successo delle altre aree in cui siamo, e interessa anche la Pubblica Amministrazione, che lavora nell’interesse della città. Sono buone premesse per ragionare in modo lungimirante e immediatamente produttivo.
Grazie per averci portato dentro il cuore di questo progetto e comunicato l’entusiasmo con cui li state gestendo. Buon lavoro.
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