Lettera agli azionisti 2022 del Presidente e dell’Amministratore Delegato

Signori Soci,

a causa delle restrizioni dovute alla pandemia, anche il 2021 si è rivelato un anno non facile, in particolare fino a maggio e poi nuovamente a dicembre, con la recrudescenza dei contagi.

Facendo leva sullo sforzo straordinario compiuto dall’intera squadra, IGD è comunque riuscita a innestare un chiaro percorso di ripresa a partire dal 17 maggio, quando sono state eliminate la maggior parte delle restrizioni.

I segnali che non si sia trattato di un temporaneo rimbalzo sono inequivocabili. Le vendite degli operatori del periodo compreso tra giugno e dicembre 2021 si sono riportate in linea con quelle dei corrispondenti sette mesi dell’ultimo anno precedente la pandemia, il 2019, mentre l’occupancy a fine anno è tornata a superare il 95%. I principali indicatori del Conto Economico sono tutti in miglioramento rispetto all’esercizio precedente, con l’ultima linea che torna a consuntivare un utile, mentre l’FFO segna un progresso del 9,2%. Le valutazioni di mercato del portafoglio immobiliare sono rimaste stabili: questo, in combinazione con l’incasso netto dalla dismissione realizzata lo scorso novembre, ci ha permesso di ridurre il Loan-to-Value al di sotto della soglia del 45% che ci eravamo posti come obiettivo nel Piano Industriale 2019-2021, costruito in tempi pre-pandemici.

 

Il 2021 è stato l’anno della ripartenza

Per quanto potremmo legittimamente dipingere il 2021 come un secondo anno di forti penalizzazioni a causa del COVID-19, riteniamo più corretto affermare che il 2021 per IGD è stato l’anno della ripartenza; un anno in cui abbiamo posto le basi per dare continuità alla nostra strategia, anche se non abbiamo dispiegato tutte le leve che in tempi normali avremmo avuto a disposizione.

Per quanto non potessimo prevedere il livello di crisi che le restrizioni hanno prodotto, la pandemia non ci ha trovato impreparati: avevamo infatti una precisa strada indicata dalle linee-guida del Piano Triennale 2019-2021 e una provata esperienza nell’affrontare scenari sfidanti, dal momento che IGD nella sua storia aveva già affrontato e superato altri due momenti di crisi: quello del 2008-2009 e quello del 2011-2012. Per questo abbiamo scelto in modo convinto di dare priorità alla sicurezza sotto il profilo sanitario e finanziario, chiedendo anche ai nostri azionisti di compiere un sacrificio in termini di mancata distribuzione del dividendo per l’esercizio 2020.

Questa decisione ha garantito le risorse per proseguire l’operatività in condizioni sostenibili e creato le premesse per produrre i buoni risultati che il Bilancio 2021 presenta, in conseguenza dei quali IGD è oggi in grado di tornare a remunerare i propri azionisti con un significativo dividendo, che prospetta uno yield di oltre il 9% rispetto alle quotazioni di fine anno.

Le attività realizzate nel corso del 2021 hanno anche costruito un solido punto di partenza per potere traguardare un percorso di sviluppo organico completamente autofinanziato, come indicato dal Piano Industriale 2022-2024 varato a dicembre dal Consiglio di Amministrazione che si è insediato dopo l’Assemblea dello scorso aprile.

 

Le misure prese per sostenere i tenant si riflettono in buone performance operative

Nel corso del 2021 i centri commerciali di IGD hanno vissuto ben 44 giorni di chiusura: in diminuzione rispetto agli 87 del 2020, ma con impatti comunque non trascurabili.

Per sostenere gli operatori nel periodo delle restrizioni, anche nel 2021 IGD ha seguito la linea di concedere sconti temporanei sui canoni, spesandoli interamente nell’esercizio, oltre a fatturazioni su base mensile e a dilazioni nei tempi di pagamento nei casi di maggiore vulnerabilità. Ancora una volta, è stata seguita la strada di trattare individualmente con ogni operatore per individuare la soluzione più efficace nel singolo caso, realizzando perciò complessivamente oltre 900 incontri: una scelta che anche nel 2021 è risultata premiante, considerato l’elevato tasso di incassato al netto degli sconti concessi, che ha raggiunto il 94%.

In questi due anni segnati dalla pandemia, IGD ha quindi tenuto fede al proprio approccio, mantenendo invariata la struttura dei contratti, che prevedono canoni indicizzati all’inflazione e non includono componenti variabili con minimi garantiti, se non per rare eccezioni. Nei 259 rinnovi contrattuali del 2021 la sostanziale stabilità registrata a rete omogenea han dimostrato che è stato corretto mantenere con fermezza questa linea, che oggi ci permette di affrontare un periodo di crescente inflazione avendo una struttura contrattuale che ne cattura i benefici.

Nonostante i lunghi periodi di chiusura abbiano lasciato un segno, producendo circa 23 mila metri quadri di vacancy, l’intensa attività di leasing condotta nel 2021 ha consentito di commercializzare complessivamente 25 mila metri quadri, con effetti positivi anche in termini di qualità delle superfici locate.

Queste attività hanno offerto anche l’occasione per attribuire un peso maggiore all’interno del merchandising mix a quei settori che incontrano il maggior interesse dei visitatori. È stata perciò ridotta la quota di abbigliamento a favore di beni per la casa e servizi: telefonia, riparazioni, fitness, cliniche e farmacie. Per quanto riguarda la ristorazione, che da giugno, in particolare nei centri storici, ha mostrato una ripartenza immediata, sono stati inseriti nuovi formati di tendenza, con oltre 1.000 metri quadri di nuove aperture.

A fine del 2021 IGD ha perciò potuto consuntivare un tasso di financial occupancy del 95,2% nel portafoglio italiano, con un miglioramento di 124 punti base rispetto al dato del 2020 che tiene conto della cessione del portafoglio al fondo Juice.

 

Con le riaperture, le vendite sono tornate a livelli pre-pandemia

Dal 17 maggio in avanti, con l’allentamento delle restrizioni, è stato possibile osservare un recupero degli ingressi, che nel periodo compreso tra giugno a dicembre sono aumentati dell’8,8% rispetto al medesimo periodo del 2020, mentre i ricavi degli operatori parallelamente registravano una ripresa ancora più sensibile, nella misura del 23,5%.

Il confronto con il periodo giugno-dicembre 2019 indica che gli ingressi sono stati ancora inferiori del 16%, mentre i fatturati dei tenant si sono riportati a livelli in linea con quelli pre-pandemia. Lo scontrino medio del 2021 è inoltre risultato del 24% più elevato rispetto a quello medio del 2019.

Trova perciò conferma il fenomeno, già osservato nel 2020, di visite meno frequenti ma più mirate all’acquisto.

 

Il format IGD continua a essere apprezzato

Anche nel corso delle ondate del COVID-19 del 2021, i centri commerciali IGD hanno quindi dimostrato di essere una valida risposta alle esigenze di acquisto dei beni di primaria necessità, i cosiddetti generi essenziali, potendo vantare la presenza di importanti ancore alimentari e di elettronica, rimaste sempre aperte. La loro collocazione urbana, in posizione dominante nel bacino di riferimento, li rende inoltre luoghi pratici da raggiungere e attraenti per l’ampia e differenziata proposta commerciale che offrono.

 

Winmarkt vede una maggiore occupancy e un soddisfacente tasso di incassato 

Il quadro operativo della Romania non si presenta significativamente diverso, se non per il fatto che l’emergenza sanitaria del mese di dicembre 2021 ha reso necessaria la reintroduzione delle medesime severe misure restrittive che avevano già penalizzato il periodo iniziale dell’anno, fino a primavera inoltrata: questo ha condizionato le vendite del periodo natalizio, che incidono per circa un terzo sul totale annuo. IGD, che in Romania ha potuto beneficiare direttamente di alcuni contributi statali, ha gestito il periodo delle restrizioni seguendo un approccio di scontistica straordinaria. In un contesto di PIL in aumento del 7,1% su base annua, grazie a maggiori consumi privati e investimenti, l’occupancy della catena Winmmarkt si è attestata al 94,6%, rispetto al 93,6% di fine 2020, registrando al contempo un soddisfacente collecting rate al netto degli sconti concessi, pari al 96%. I 480 nuovi contratti siglati nel corso del 2021 – di cui 353 per rinnovi e 127 per turnover – hanno portato a un lieve aumento dei canoni, nell’ordine dello 0,4%.

 

Performance di segno opposto nello spettro delle diverse merceologie

Mentre le vendite degli operatori del portafoglio italiano di IGD nel 2021 sono rimaste complessivamente stabili rispetto a quelle del 2020, all’interno del dato aggregato sono rilevabili nette differenze di performance, a seconda della dimensione del singolo operatore e della categoria merceologica di appartenenza.

Le attività con spazi inferiori ai 250 metri quadri hanno sperimentato le flessioni di fatturato più significative, mentre le medie superfici hanno beneficiato dei nuovi comportamenti dei visitatori, che hanno portato ad acquisti molto mirati, con scontrini medi più elevati.

Le insegne della ristorazione e dei servizi sono quelle che hanno sofferto maggiormente nel periodo delle chiusure totali e delle successive limitazioni; continuano inoltre a risentire di limitate presenze nella fascia del mezzogiorno a causa del fatto che il lavoro in presenza non è completamente ripreso. I ristoranti sono tuttavia allo stesso tempo l’attività che ha mostrato il recupero più significativo con gli allentamenti delle restrizioni, avendo saputo proporre nuovi format che incontrano i gusti dei visitatori.

Nel 2021 hanno sofferto molto le vendite dei negozi di calzature e abbigliamento, specialmente nel segmento formale, nonostante alcune eccezioni siano comunque rilevabili con le buone performance delle catene che hanno i giovani come target.

Sul versante opposto, gli articoli che migliorano il comfort della casa sono stati tra i maggiori beneficiari del periodo pandemico. Anche l’elettronica ha registrato risultati in forte crescita, con vendite che in Italia sono state trainate dagli incentivi alla sostituzione dei televisori, in un anno di importanti eventi sportivi. L’esigenza di disporre di device adeguati, dovendo studiare e lavorare da casa, è inoltre rimasto, come già nel 2020, un fattore che ne ha sostenuto i fatturati. Agli operatori dell’elettronica di consumo va comunque riconosciuto di essere stati premiati per avere arricchito gli aspetti di servizio e omnicanalità nel corso dell’ultimo anno.

Da segnalare infine le interessanti performance della gioielleria, che confermano l’importanza dell’acquisto esperienziale.

 

Le misure per rendere la struttura finanziaria più forte

Sul fronte della sostenibilità finanziaria, anche nel 2021 IGD ha operato con la consapevolezza che la riduzione dell’esposizione finanziaria fosse una priorità, maturando concreti risultati.

L’operazione di maggiore impegno, ma anche di maggiore impatto, è la stata la cessione, perfezionata nel mese di novembre, di un portafoglio costituito da cinque ipermercati e un supermercato “stand alone” – non associati quindi a gallerie di proprietà – a un operatore di asset management di primario standing internazionale, Intermediate Capital Group. La cessione – avvenuta a un valore di 140 milioni di euro, in linea con il book value al 30 giugno 2021 – è stata realizzata attraverso l’apporto dei sei asset al fondo di investimento immobiliare alternativo di diritto italiano Juice, nel quale IGD ha mantenuto una quota del 40%. Al netto di questa partecipazione, IGD ha consuntivato un incasso di circa 115 milioni di euro.

La cessione del portafoglio, che era parte del disegno strategico del Piano 2019-2021, ha permesso di centrare l’obiettivo di riduzione del Loan-to-Value entro la soglia del 45% che IGD si era originariamente posta.

Complessivamente, IGD ha attraversato due esercizi pesantemente condizionati dalla pandemia potendo contare su un ammontare di cassa significativo. Se le disponibilità liquide di fine 2020, pari a 117 milioni di euro, avevano consentito di rimborsare tutte le scadenze finanziarie per l’anno successivo, i 158 milioni di euro di liquidità presenti a fine 2021 rendono possibile estinguere quasi interamente le scadenze finanziarie del 2022.

La cessione dei sei asset ha in effetti consentito non solo la discesa del LTV, ma anche una stabilizzazione dei ratings, dal momento che le entrambe le agenzie che emettono un rating sul debito corporate di IGD, Fitch Ratings e S&P Global Ratings, hanno portato i rispettivi Outlook da Negative a Stable.

Uno degli strumenti che già dal 2020 IGD ha prontamente adottato per proteggere i propri flussi di cassa in un momento di limitata visibilità degli incassi a causa delle restrizioni è stato quello di limitare gli investimenti a quelli non rinviabili. Oltre agli avanzamenti nel cantiere di Porto a Mare a Livorno, per lo sviluppo del comparto Officine Storiche, nel 2021 IGD ha realizzato manutenzioni straordinarie e fit-out commerciali, riprendendo inoltre i lavori relativi ai progetti di rimodulazione di superfici e restyling che erano stati sospesi nel 2020, rispettivamente per il centro Casilino di Roma e per il Centro Porto Grande di San Benedetto del Tronto. L’ammontare complessivo di investimenti e capex nel 2021 è stato complessivamente pari a 22,9 milioni di euro.

 

Redditività in netto miglioramento nel 2021, nonostante l’impatto della pandemia

Per quanto i principali indicatori del Bilancio 2021 includano impatti diretti one-off da COVID-19 per 7,2 milioni di euro il quadro che riflettono in generale è di un netto miglioramento rispetto ai risultati del 2020, quando la pandemia aveva fatto registrare impatti diretti netti per 18,5 milioni di euro.

L’EBITDA della gestione caratteristica nel 2021 si è infatti riportato a 107,3 milioni di euro, con un incremento del 7,9%, a fronte di Ricavi lordi da attività locativa che mostrano un marginale decremento, nella misura dello 0,4%, e di Ricavi da attività locativa netti in aumento dell’8,2%. L’EBITDA Margin a livello di gestione caratteristica degli immobili di proprietà ha quindi raggiunto il 72,4%.

Le valutazioni dei periti indipendenti indicano che a fine 2021 il Fair Value del patrimonio immobiliare del Gruppo IGD, inclusa la componente di leasehold e la partecipazione del 40% nel Fondo Juice, è pari a 2.198,6 milioni di euro. A perimetro omogeneo, il Valore di Mercato si attesta a 2.140,5 milioni di euro, mostrando un incremento dello 0,64% rispetto a fine 2020, principalmente per effetto dell’incremento dell’1,7% della componente ipermercati.

A fronte di una Posizione Finanziaria Netta, al netto del leasehold della sede IGD, che è scesa da 1.152,2 milioni di Euro di fine 2020 a 984,1 milioni di euro di fine 2021, il rapporto Loan-to-Value si è quindi ridotto al 44,8%, rispetto al 49,9% di fine 2020.

Il saldo negativo della voce Svalutazioni e adeguamento di Fair Value, che nel 2020 era stato pari a 146,0 milioni di euro, nel 2021 si è ridotto a 16,3 milioni di euro.

Anche il saldo della gestione finanziaria, negativo per 33,4 milioni di euro, ha registrato un miglioramento, con oneri netti in discesa del 7,2% rispetto all’esercizio 2020.

L’ultima linea del Conto Economico del Gruppo IGD ha visto perciò un ritorno all’utile, per 52,8 milioni di euro, rispetto alla perdita di 74,3 milioni di euro del 2020.

La performance del 2021 è efficacemente sintetizzata nell’Utile Netto Ricorrente, rappresentato dall’FFO, che cresce a un tasso del 9,2%, superando anche la guidance fornita al mercato, che prevedeva un aumento compreso tra il 7 e l’8%.

 

Un dialogo con i policy maker improntato alla concretezza

Oltre che attraverso l’EPRA, l’associazione europea degli operatori del real estate, portiamo il nostro contributo al tavolo delle decisioni del governo italiano attraverso il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, dove il direttore Patrimonio, Sviluppo e Gestione Rete di IGD da ottobre 2020 ricopre il ruolo di Presidente.

In questo ultimo anno il dialogo con la politica ha consentito di fare comprendere meglio al legislatore le variabili-chiave per la sostenibilità di uno dei settori più provati dalle restrizioni imposte a causa del COVID-19.

Da un lato, i ristori ottenuti dai tenant attraverso i decreti che si sono susseguiti ci hanno agevolato nel condurre le trattative sui canoni in un contesto meno critico. D’altro lato, una migliore comprensione delle dinamiche del business ha favorito l’autorizzazione alla riapertura dei centri commerciali nei fine settimana a partire dal mese di maggio, consentendo di eliminare una pesante restrizione.

IGD ha inoltre messo a disposizione del governo italiano due immobili del proprio portafoglio, molto frequentati e dotati di ampi parcheggi, per la realizzazione di hub vaccinali. In questo modo nei centri commerciali di Ravenna e di Palermo sono state complessivamente effettuate oltre 400 mila vaccinazioni, con il risultato di avere dato ulteriore notorietà ai due siti e di avere promosso l’adesione alle campagne di immunizzazione, in piena aderenza con gli obiettivi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Un’esperienza che riteniamo abbia fatto percepire che le nostre strutture possono offrire grandi opportunità e benefici, considerato il radicamento e la capillarità nel territorio che possono vantare.

Speriamo inoltre di riuscire a trasmettere l’esigenza, sentita dall’intero settore in Italia, che la ripresa sia più veloce di quanto adesso non sembri prospettarsi. Per accelerare il passo dei consumi, occorrono alcune fondamentali riforme, che consentano di mitigare le asimmetrie tra il commercio online e fisico, ma anche di agevolare una vera concorrenza tra i diversi operatori, con maggiore elasticità nel concedere iniziative di vendita straordinaria. Siamo convinti infatti che solo attraverso una più rapida trasformazione e ripresa dei ricavi dei retailer sarà possibile tornare a una situazione pre-pandemia a fine 2022.

 

Importanti cambiamenti negli aspetti di Governance

Nel corso del 2021, ad aprile, si è insediato il nuovo Consiglio di Amministrazione nominato dall’Assemblea dei Soci. Un Consiglio composto da figure con qualificate esperienze professionali, che si sono subito dimostrate impegnate a offrire un sostanziale contributo all’indirizzo della Società.

Dopo un’approfondita attività di induction, il Consiglio ha perciò affrontato la preparazione del Piano in due sessioni di approfondimento, volte ad analizzare i trend che possono avere impatto sul business nel lungo periodo e ad individuare l’orientamento più opportuno delle iniziative di politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare. Dal risultato di queste discussioni hanno preso dunque forma i progetti e i numeri che costituiscono il Piano Industriale 2022-2024 presentato alla comunità finanziaria il 14 dicembre scorso: un Piano di crescita totalmente autofinanziato, che non prevede il ricorso a operazioni straordinarie sul capitale.

È proseguito il continuo lavoro per affinare il modello di Enterprise Risk Management, con un risk ranking che è comunque rimasto invariato rispetto al 2020. I nuovi approfondimenti si sono concentrati sul tema delle peculiarità che caratterizzano la penetrazione dell’Ecommerce nel mercato italiano e sulla crisi delle grandi superfici retail degli ipermercati – tema sul quale IGD si era già attivata nel 2018, avviando interventi di rimodulazione.

 L’elevato profilo della Governance di IGD è testimoniato anche dagli 11 ratings ESG che sono stati assegnati alla Società nel 2021, dei quali 10 unsolicited, con ben quattro rating in miglioramento sul totale dei sei preesistenti nel 2020. Anche l’inclusione del titolo IGD in otto indici azionari con focus su temi ESG conferma il livello di apprezzamento negli assessment esterni. La Governance di IGD ha infine ottenuto il massimo punteggio possibile nel Quality Score di ISS ESG.

 

Al lavoro per realizzare il disegno strategico

Mentre presentiamo questi risultati del 2021, siamo già focalizzati sulla realizzazione delle linee-guida del Piano Industriale 2022-2024 e impegnati a raggiungere un FFO in crescita tra il 9 e il 10%, secondo la guidance che forniamo per il 2022, ipotizzando che non ci siano nuove restrizioni per contrastare la circolazione del COVID-19.

Sotto il profilo delle attività operative, i maggiori sforzi sono concentrati sul fare evolvere il merchandising mix e nello sviluppare il co-marketing con i tenant, attraverso offerte mirate che prendano forma sulla base dei nuovi sistemi di CRM che IGD sta realizzando.

Gli operatori più innovativi, che in questi mesi hanno ottenuto positivi riscontri in termini di vendite, hanno dimostrato quale sia la strada da percorrere: occorre rendere più personalizzato e stimolante il rapporto con il cliente, arricchire il livello di servizio e sviluppare una vera omnicanalità.

I cambiamenti dello scenario richiedono che IGD vada verso una gestione dei centri commerciali che sia ancor più modellata sul profilo specifico del singolo asset, in funzione delle caratteristiche del bacino di riferimento, attraverso la creazione di iniziative di asset management e piani di marketing studiati e messi a punto centro per centro.

Il nostro obiettivo rimarrà dunque quello di proteggere il tasso di occupancy, mantenendo gli affitti a livelli che offrano un rendimento adeguato. Parallelamente, continueremo a migliorare le performance in termini di minore impatto ambientale e di maggiore efficienza energetica dei nostri centri commerciali, attraverso interventi di natura gestionale e strutturale, valutando le iniziative che ci permettano di fare leva sulle risorse stanziate dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Saremo sempre più attenti, anche nei restyling che abbiamo in programma a Mantova e a San Benedetto del Tronto, agli aspetti di qualificazione green, perché questo incide non solo sulla base di patrimonio immobiliare che può essere finanziato con i nuovi strumenti di finanza sostenibile, ma anche nell’aumentare il valore transabile dell’immobile.

 

Rifinanziamento scadenze finanziarie 2023

Pubblicato il Piano Industriale e il Bilancio 2021, in un quadro di obiettivi prospettici e di qualità dei fondamentali di IGD che ai mercati finanziari apparirà più chiaro, monitorando l’evoluzione dei tassi di interesse, intendiamo concentrarci sul rifinanziamento delle scadenze del 2023, dal momento che le scadenze del 2022 sono già quasi interamente coperte.

Oggi il debito corporate di IGD ha il rating di due agenzie: BBB- con Outlook stable da Fitch Ratings – quindi in area investment grade – e BB+ con Outlook stable da S&P Global Ratings.

Le nuove emissioni obbligazionarie saranno realizzate con l’obiettivo di valutare tutti i possibili strumenti finanziari che ci consentano di ampliare la base degli investitori e rifinanziare con congruo anticipo le scadenze del prossimo anno. Anche in futuro, intendiamo mantenere un’esposizione sia verso le banche sia verso il mercato, per potere di volta in volta cogliere le opportunità migliori in termini di ottimizzazione dei tassi.

 

IGD conferma la propria natura di dividend company

I risultati conseguiti nell’esercizio 2021 consentono a IGD di tornare a remunerare i propri azionisti attraverso i dividendi come ha fatto ininterrottamente dal 2005, dopo la parentesi del tutto straordinaria dell’esercizio 2020, volta a preservare la solidità finanziaria della Società a fronte delle pesanti conseguenze della pandemia.

Il Consiglio di Amministrazione propone all’Assemblea dei Soci del 14 aprile 2022 di approvare la distribuzione di un dividendo di 35 centesimi di euro per azione. L’ammontare complessivo del dividendo proposto supera significativamente la stessa guidance di un dividendo 2022 compreso tra 25 e 30 centesimi che era stata presentata nel Piano triennale al 2024. I 35 centesimi di Euro rappresentano infatti la somma di 0,287588 centesimi di Euro relativi alla quota obbligatoria maturata nel perimetro SIIQ, ai quali vanno ad aggiungersi i 0,062412 centesimi di Euro derivanti dalle riserve liberatesi in occasione dell’operazione di dismissione dei 5 ipermercati e un supermercato. Nell’ambito di queste riserve, restano da distribuire obbligatoriamente nel 2023 Euro 10,2 milioni.

Con uno yield del 9% circa rispetto al prezzo di fine 2021, IGD torna quindi ad avere nel dividendo un pilastro della propria equity story.

Al contempo, con un prezzo dell’azione di poco superiore ai 4 euro, IGD presenta ampi spazi di potenziale rivalutazione, per il forte sconto cui tratta sia rispetto all’EPRA NRV NAV di fine 2021, pari a 10,85 euro, sia rispetto al target price medio dei broker in copertura, pari a 4,85 euro.

Nonostante il settore immobiliare retail non sia tra quelli che gli investitori dimostrano di favorire al momento, essendo stato particolarmente penalizzato dalla pandemia, siamo convinti che la ritrovata redditività del Bilancio 2021 grazie alla ripresa della seconda parte dell’esercizio, il livello di LTV rientrato sotto il livello del 45% e la tenuta dimostrata dal Fair Value del portafoglio immobiliare nelle perizie di fine anno porranno la equity story di IGD in una prospettiva diversa rispetto anche solo a qualche mese fa. Lo stesso sentiero di sviluppo indicato dal Piano al 2024 assume una visibilità di gran lunga maggiore alla luce delle solide basi gettate nel 2021.

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