Lettera agli azionisti del Presidente e dell’Amministratore Delegato

Signori Soci,

il 2018 è stato un anno molto intenso e fruttuoso, che segna una tappa importante nel percorso di crescita che IGD ha portato avanti dall’IPO del 2005 a oggi, come testimonia il valore del patrimonio immobiliare che è quadruplicato in 13 anni, passando da 590 milioni di Euro a 2.412 milioni di Euro.

Anche il 2018 è stato un anno di crescita: abbiamo ampliato il nostro portafoglio con le quattro gallerie e il retail park acquisiti ad aprile da ECP per un controvalore di 195,5 milioni di Euro e realizzato con successo l’aumento di capitale da 150 milioni di Euro destinato a finanziare una parte significativa dell’operazione.

Il 2018 segna un punto di arrivo, essendo l’anno conclusivo del Piano Industriale 2016-2018, e allo stesso tempo un punto di partenza, dal momento che, a seguito dell’insediamento del nuovo Consiglio di Amministrazione, a novembre abbiamo varato un nuovo Piano Strategico che traghetterà la Vostra Società verso l’orizzonte del 2021.

I risultati del Bilancio 2018 hanno permesso di dare compiuta realizzazione al Piano Industriale 2016-2018, che prevedeva obiettivi sfidanti.

Nel corso degli ultimi quattro anni, abbiamo di fatto raddoppiato la generazione di cassa, passando da 35,1 milioni di Euro del 2014 a 79,7 milioni di Euro nel 2018, con un tasso di crescita medio annuo ponderato di oltre il 20%. Con l’incremento del 21,4% dell’FFO conseguito nel corso dell’ultimo anno del Piano 2016-2018, inoltre, abbiamo raggiunto un livello record e superato la guidance più recente: ad agosto, alla luce dell’acquisizione, ci eravamo infatti spinti a ipotizzare un FFO in crescita di almeno il 20%.

Nel 2018, la sostenuta dinamica dei Ricavi da attività immobiliare e locativa, in aumento del 9,2%, ha trainato l’EBITDA, che a livello di gestione caratteristica è cresciuto del 12,4%, beneficiando anche della tradizionale politica di stretto controllo sui costi operativi. L’EBITDA Margin della gestione caratteristica si è attestato al 71,9%, con un incremento di ben 220 punti base rispetto al livello del 69,7% del 2017: una chiara testimonianza della capacità dei nuovi immobili entrati in portafoglio di offrire già nel breve periodo un apporto incrementale alla marginalità del Gruppo.

L’intensa fase di crescita che ha caratterizzato gli ultimi anni è stata realizzata mantenendo un approccio disciplinato anche sotto il profilo finanziario: la riduzione del Loan-to-Value al 45,8%, così come l’Interest Cover Ratio che ha raggiunto le 3,5 volte e la discesa del costo del debito al 2,7%, quindi sotto la soglia del 3,0%, sono in linea con il percorso virtuoso indicato dal Piano per il 2018.

La performance a livello di Utile Netto risulta condizionata dall’impatto delle valutazioni immobiliari di fine anno: la riduzione da 86,5 milioni di Euro del 2017 a 46,4 milioni di Euro del 2018 riflette principalmente gli effetti negativi delle valutazioni a Fair Value e degli investimenti effettuati mitigati dagli impatti dell’acquisizione dei 4 rami d’azienda. Se rapportata alla dimensione del patrimonio immobiliare complessivo di IGD, che a fine anno ha superato i 2,41 miliardi di Euro, la variazione di Fair Value risulta contenuta. Un dato che indica la capacità del nostro portafoglio di mantenere il proprio valore anche in condizioni di mercato meno favorevoli rispetto al 2017, grazie al solido e sostenibile posizionamento dei nostri centri commerciali nei rispettivi bacini di riferimento e agli investimenti realizzati per mantenerne elevata la qualità.

Nel 2018 il Fair Value del patrimonio immobiliare di IGD è aumentato di 183,9 milioni di Euro rispetto a fine 2017 secondo le perizie indipendenti al 31 dicembre 2018, attestandosi a 2.412,2 milioni di Euro. Le valutazioni aggiornate riflettono l’inclusione nel perimetro IGD degli immobili acquisiti ad aprile e gli effetti dell’accordo quadro perfezionato a novembre 2018, che ha prolungato al 2037 la scadenza del contratto di locazione di 18 ipermercati di Coop Alleanza 3.0 e reso più stabili e sostenibili i canoni.

Nell’ambito di questo stesso accordo, sulla scorta delle ricadute positive sperimentate a seguito delle rimodulazioni degli spazi attuati negli scorsi esercizi negli ipermercati Le Porte di Napoli e Città delle Stelle, abbiamo identificato cinque centri nei quali incrementare il numero dei negozi e delle attività dedicate ai servizi, a fronte di una riduzione della superficie degli ipermercati. Per quanto continuiamo a credere che l’àncora alimentare resti un attrattore fondamentale del centro commerciale, siamo consapevoli che i nuovi modelli di consumo richiedono una presenza sempre più estesa di servizi alla persona e denotano la ricerca di una shopping experience sempre più completa da parte dei visitatori; a queste trasformazioni si aggiunge l’espansione dell’e-commerce che rende necessario un ripensamento dell’offerta e delle dimensioni stesse dell’ipermercato.

Abbiamo conquistato maggiore consapevolezza su come gestire in modo appropriato il nuovo paradigma dell’e-commerce. Da un lato agiamo come protagonisti e tenutari del merchandising mix, decidendo di ampliare gli spazi a disposizione di ristorazione, divertimento e servizi alla persona, ad esempio. D’altro lato mettiamo le nostre strutture a disposizione anche di chi vuole operare in ottica integrata tra mondo fisico e digitale, aprendo le porte a chioschi per le demo, o creando strutture per il ritiro delle merci acquistate online.

A fine 2018 le food court sono arrivate a rappresentare circa l’8,2% delle vendite complessive degli operatori, mentre i servizi hanno raggiunto un’incidenza del 4,1%. Siamo sempre più convinti che le food court vadano accompagnate con un’offerta di divertimento, per tenerle vive anche negli orari serali: per questa ragione abbiamo voluto inserire aree per sperimentare la realtà virtuale con differenti giochi, a partire dai simulatori di surf, oltre a garantire una selezionata proposta in termini di cinema che assumano caratteristiche innovative. Ne è un esempio il primo multiplex Notorius Pictures in apertura il prossimo 1° marzo al Centro Sarca di Milano, che sarà in grado di offrire i massimi standard tecnici di audio e video oggi disponibili, oltre a un singolare comfort.

D’altro lato, abbiamo posto al centro del nostro Piano di Marketing i temi della socialità, dell’aggregazione e dell’interattività, privilegiando la customer experience per dare ulteriore concretezza al nostro pay-off “IGD Spazi da vivere”.

La lettura delle metriche operative ci indica che nel 2018 abbiamo direzionato correttamente i nostri sforzi in termini di politiche commerciali e di gestione del patrimonio: la financial occupancy è migliorata nel corso dei 12 mesi per tutte le asset class, attestandosi a fine 2018 al 97,2% in media sul patrimonio immobiliare italiano e al 97,1% sugli immobili rumeni.

I ricavi da attività locativa in Italia nel 2018 sono cresciuti dell’1,3% a parità di perimetro, con i canoni delle gallerie in aumento dell’1,5%, a fronte di un incremento dello 0,9% per gli ipermercati. Nel corso del 2018 in Italia in occasione di rinnovi e rotazioni sono stati siglati nuovi contratti a condizioni che indicano in media una sostanziale stabilità. Se si esclude il contratto relativo a una media superficie a Conegliano, nel complesso è rilevabile un upside dell’1,2%.

In Romania, dove in seguito al picco degli investimenti del periodo 2012-2014 e alle azioni commerciali per dare nuova attrattività ai centri, nel tempo è molto migliorata l’occupancy, nel 2018 IGD ha lavorato con grande attenzione nel valutare l’affidabilità degli operatori, in un contesto di consumi trainati da misure fiscali espansive. In occasione di rinnovi e rotazioni, abbiamo quindi consuntivato un incremento medio sul canone a metro quadro del 3,9%, mentre l’incremento medio dei ricavi locativi si è attestato nel complesso al 2,9%.

Anche la sostenibilità è un fattore strategico per il nostro successo. Per questo nel 2018 abbiamo proseguito il programma di certificazione ambientale dei centri commerciali, estendendo il perimetro ISO14001 a 20 immobili. Dopo il Centro Sarca a Milano, anche il centro Tiburtino e Katané nel 2018 hanno ottenuto la certificazione BREEAM, con il rating Very good per l’Asset performance, come nei nostri obiettivi, in una logica di soddisfare non solo criteri ambientali ma anche di well-being offerto dal centro. Nel 2018 sono proseguiti inoltre gli investimenti sul fotovoltaico presso i due centri commerciali ESP e La Torre, con benefici già apprezzabili in termini di abbattimento dei consumi energetici. Sono continuati gli investimenti per rendere i centri sempre più facilmente raggiungibili, attraverso una pluralità di mezzi di trasporto; in quest’ottica sono state inserite le colonnine per la ricarica delle auto elettriche e create nuove piste ciclabili, nell’ambito del portafoglio italiano che già oggi è all’80% raggiungibile con mezzi pubblici.

Se le metriche operative indicano l’efficacia delle diverse iniziative intraprese sotto il profilo commerciale e dell’asset management, altrettanta attenzione abbiamo dedicato all’area della gestione finanziaria, dove abbiamo seguito il sentiero previsto dal Piano per mantenere un equilibrato livello di indebitamento e assicurare alla Società l’accesso al capitale di credito a costi competitivi.

Nella seconda parte del 2018 abbiamo provveduto a ridurre ulteriormente il costo del debito, che infatti è sceso sotto al 2,7%, di fatto mettendo anche la società in condizione di non avere esigenze di nuovi finanziamenti fino al 2021, quando scadrà l’obbligazione emessa nel 2016 con Morgan Stanley. Abbiamo infatti sottoscritto con un pool di banche un contratto per un finanziamento senior unsecured di 200 milioni di Euro con scadenza a tre anni, estensibile a cinque, da utilizzare in due tranche distinte: la prima, di 125 milioni di Euro, per il rimborso dell’obbligazione scaduta il 7 gennaio 2019; la seconda, per i restanti 75 milioni di Euro, destinata a estinguere linee di credito a breve termine e a coprire le esigenze di liquidità.

Chiusa questa operazione, a fine 2018 abbiamo di fatto coperto il 93% circa del nostro debito dal rischio di oscillazione dei tassi d’interesse, mantenendo ampi margini sui covenant in essere.

Il 24 ottobre 2018 Moody’s ha peraltro confermato il rating Baa3 sul nostro debito corporate a Baa3, con Outlook Negative.

Se i risultati del Bilancio 2018 ci ripagano degli sforzi compiuti, dando prova della validità delle scelte operate, non possiamo dire altrettanto se guardiamo ai livelli compressi che hanno raggiunto i multipli borsistici cui è trattato il titolo IGD, nonostante il Piano Strategico che abbiamo presentato a Milano e a Londra abbia incontrato il gradimento degli investitori. Per quanto il movimento di recupero delle quotazioni avvenuto nel mese di gennaio ci abbia allontanato dai minimi, le azioni IGD continuano a essere trattate su multipli molto penalizzanti, tanto sull’FFO quanto rispetto all’EPRA NNNAV.

Nell’arco del 2018 la capitalizzazione di mercato del titolo IGD si è contratta del 18,5%, tenuto anche conto degli effetti dell’aumento di capitale concluso in aprile; nello stesso periodo l’indice del listino italiano ha perso il 16,7%, mentre il benchmark europeo del settore real estate ha ceduto l’11,7%.

Oltre alle crescenti tensioni nel commercio internazionale, l’incertezza sulle modalità della prossima uscita della Gran Bretagna dall’Unione Europea, le preoccupazioni di un eccessivo rapporto deficit/PIL nella Legge di Bilancio dell’Italia, sui titoli del segmento retail del real estate – e quindi anche su IGD – hanno pesato le difficoltà con cui si misurano i retailer in una fase di rallentamento dei consumi, sommate alle nuove sfide dell’omnicanalità: sono tutti elementi che aumentano il premio per il rischio dei mercati azionari in generale e del settore immobiliare retail in particolare.

Con la distribuzione degli utili continuiamo però a offrire ritorni interessanti ai nostri azionisti. Per l’esercizio 2018, il Consiglio di Amministrazione di IGD ha proposto di lasciare invariato a 50 centesimi di Euro il dividendo per azione: alle quotazioni di fine 2018, il rendimento del dividendo proposto si attesta al 9,3%, mentre se consideriamo i prezzi più recenti, di circa 6 Euro, il rendimento si aggira intorno all’8%: si tratta di livelli in assoluto significativi e in forte aumento rispetto all’esercizio 2017.

Rimaniamo perciò fiduciosi che IGD, in particolare agli attuali livelli di quotazione, possa rappresentare un investimento con prospettive di grande visibilità in un’ottica di medio termine. Per questo anche nel 2019 proseguirà il nostro impegno nello spiegare al mercato le azioni che abbiamo in campo per mantenere elevato il grado di resilienza del nostro FFO e la tenuta delle valutazioni del nostro portafoglio.

IGD può contare su un gruppo dirigente che ha lavorato coeso negli ultimi 10 anni, portando la Società a crescere profittevolmente in uscita dalla crisi del 2008 fino a oggi. Un gruppo snello e determinato, nel quale le idee sono facilmente condivise e le decisioni operative prese con grande rapidità; il che permette alla Società di cogliere le opportunità del momento o di correggere la rotta reagendo tempestivamente, ove occorra. Nel complesso, perciò, la struttura è più pronta ad affrontare il futuro rispetto a dieci anni fa: sotto il profilo operativo, finanziario e manageriale siamo più preparati e collaudati. Avere presentato Piani pluriennali i cui obiettivi sono stati nel tempo sempre puntualmente raggiunti testimonia del resto che abbiamo sviluppato una capacità di pianificare e di dare attuazione ai Piani che ci rende credibili anche in ottica prospettica.

Inoltre, rispetto a momenti di congiuntura difficile attraversati in passato, oggi abbiamo una dimensione e un’esperienza più ampia, che ci rendono più forti e meglio attrezzati a rispondere alle sfide del prossimo futuro. La nuova taglia che abbiamo raggiunto dopo la più recente acquisizione ci ha permesso di conquistare strutturalmente un livello di EBITDA margin più elevato, dal momento che possiamo spalmare i costi su una base di fatturato più ampia. Tutte le acquisizioni che abbiamo fatto nel tempo sono state integrate con rapidità ed efficacia applicando ai nuovi asset entrati in portafoglio le nostre politiche operative. Anche quest’ultima operazione ha seguito il medesimo approccio: ecco perché abbiamo avuto un immediato beneficio sulla generazione di cassa.

Nel frattempo anche i nostri centri commerciali si sono rafforzati: è migliorata la vivibilità dei nostri “spazi da vivere”, grazie ai continui investimenti. Siamo diventati più agili nel ridisegnare i layout e il merchandising mix in funzione di trend che sembrano consumarsi molto più velocemente che in passato. Anche se siamo diventati molto attenti e veloci nell’individuare e assecondare le tendenze emergenti, non possiamo pensare di beneficiare a lungo dell’ultimo sforzo di riposizionamento compiuto. Ci siamo preparati perciò a lavorare in una fase di continuo ripensamento della proposta commerciale, con gli adeguamenti a livello di disegno degli spazi che questo comporta.

Nel 2018 si è insediato un nuovo Consiglio di Amministrazione, con un numero di consiglieri che nel tempo è passato da 15 a 13 e poi da ultimo a 11, dei quali oggi 7 sono membri indipendenti con un mix di competenze ben articolato e calibrato tra profili esperti nel real estate, manager, imprenditori professionisti in ambito legale ed accademici.

Oggi abbiamo di fronte l’obiettivo di dare attuazione a un Piano Strategico 2019-2021 impegnativo e non più teso alla crescita, ma al consolidamento della nostra posizione di leadership, in un contesto che si profila sfidante.

Il Piano prevede comunque investimenti per 90 milioni di Euro in tre anni, a partire dall’avanzamento del progetto Porta a Mare a Livorno, per la parte relativa alle Officine Storiche: dal 21 dicembre 2018, dopo avere trovato un accordo con le autorità locali sulle modifiche al progetto originario, proseguiranno a pieno regime i lavori che nel 2020 porteranno all’inaugurazione di un nuovo concept retail, con servizi alla persona dedicati a fitness, tempo libero e ristorazione. Sul fronte dei restyling proseguiranno i lavori interni ed esterni al centro Casilino di Roma, che completeremo nel 2019, inoltre nella seconda parte dell’anno prevediamo di concludere la rimodulazione degli spazi del centro Fonti del Corallo a Livorno, con la riduzione delle superfici dell’ipermercato di UniCoop Tirreno e la contemporanea creazione di nuovi spazi dedicati ai servizi e ai retailer.

Crediamo perciò che IGD abbia messo in campo concrete premesse per continuare a essere un forte generatore di cassa, con un portafoglio capace di mantenere il suo valore attraverso i cicli economici. Nel prossimo periodo avremo inoltre un’attenzione particolare a fare rimanere il LTV su livelli equilibrati, in un contesto che profila tassi d’interesse in ascesa. Ci sentiamo quindi pronti a gestire il nostro business a fronte delle nuove sfide che lo scenario esterno potrà imporci per offrire i migliori ritorni possibili ai nostri azionisti.

Condividi