Lettera agli azionisti del Presidente e dell’Amministratore Delegato
Signori Soci,
il Bilancio 2016 della Vostra Società presenta risultati che fanno dell’esercizio appena concluso il migliore nella storia di IGD.
L’utile netto di Gruppo ha raggiunto 68,3 milioni di euro, con un progresso del 49,7% rispetto al dato del 2015. L’indicatore Funds from Operations (FFO) da gestione caratteristica, pari a 53,9 milioni di euro, mostra un incremento del 18,9%: la guidance sull’obiettivo di fine anno, che avevamo indicato in un intorno del 15-16% in occasione della pubblicazione dei risultati semestrali, è stata perciò ampiamente superata.
La puntuale ed efficace realizzazione degli investimenti previsti dal Business Plan 2016-2018 ha alimentato la forte generazione di cassa da attività operative, sostenuta dalla crescita dell’8,4% dei Ricavi da attività immobiliare e locativa e ben rappresentata dai 94,0 milioni di euro raggiunti in termini di EBITDA consolidato; il progresso dell’11,4% rispetto all’EBITDA del 2015 indica un ritmo di sviluppo superiore a quello dei Ricavi. Se ci concentriamo sull’EBITDA Margin della gestione caratteristica, rileviamo un sensibile miglioramento, dal 67,3% del 2015 al 69,3% dell’esercizio appena concluso: a produrlo, l’effetto combinato dell’incremento dei Ricavi con uno stretto controllo dell’evoluzione dei costi operativi.
Centro Maremà – Grosseto
IGD può oggi contare su un portafoglio immobiliare di ragguardevoli dimensioni: il fair value calcolato dai periti a fine 2016 è pari a 2.178 milioni di euro. Il dato si confronta con una valutazione di 2.082 milioni di euro di fine 2015, indicando un progresso in valore assoluto di 95,8 milioni di euro, ovvero + 4,6%. Nel corso dei 12 mesi il perimetro del Gruppo si è ampliato, grazie all’investimento di circa 47 milioni di euro nella galleria commerciale del centro Maremà a Grosseto, inaugurato lo scorso 27 ottobre. Il fair value del patrimonio immobiliare di Gruppo aumenta anche in termini omogenei rispetto al perimetro di fine 2015, come riflesso delle prospettive di crescita dei ricavi e della compressione degli yield che i valutatori indipendenti hanno rilevato per gli asset più performanti. Gli incrementi di maggior rilievo si sono verificati in particolare in quei centri commerciali che hanno beneficiato di interventi di restyling e nuovi fit-out degli spazi o di estensioni delle superfici affittabili.
Oggi IGD è una realtà con un portafoglio equilibrato in termini di dimensioni medie degli asset, ben distribuito geograficamente e con buona parte dei centri che ha un posizionamento molto forte nel proprio bacino di riferimento: caratteristiche che ne riducono la rischiosità complessiva.
Guidata dall’obiettivo di mantenere elevati livelli di occupancy (migliorati e pari al 97,3% in Italia e al 96,1% in Romania), nel tempo la vostra Società ha continuato a investire per mantenere elevata la qualità e l’attrattività del portafoglio, anche negli anni di crisi più profonda dei consumi. Abbiamo fatto evolvere la composizione merceologica degli operatori presenti nelle gallerie per rispondere alle nuove esigenze del mercato più incentrate sui servizi alla persona e sulla ristorazione, intesa anche come esperienza legata ai momenti di svago. Un percorso che è stato caratterizzato da una rimodulazione degli spazi, finalizzata anche a consentire l’inserimento di marchi di richiamo nelle gallerie, che agiscano da attrattori nuovi rispetto alla tradizionale ancora alimentare.
La nostra esperienza nel ridisegnare gli spazi, riducendo le superfici dell’ipermercato e riorientando i flussi del traffico in galleria, ha avuto pieno successo ad Afragola, nel centro commerciale vicino a Napoli; stiamo replicando questo stesso modello nel centro Città delle Stelle di Ascoli, in occasione dei lavori che porteranno a incrementare la superficie della galleria. Un esempio altrettanto significativo è stato quello del restyling di Centro Borgo, a Bologna, dove sono stati rimodulati gli spazi per consentire una razionalizzazione delle funzioni d’uso creando nuovi flussi di traffico.
Il 2016 rappresenta, quindi, un anno di conferma e consolidamento di nuovi fenomeni già ravvisabili nella lettura del Bilancio 2015 anche sotto il profilo della voce “Variazioni di Fair Value”. Se nel 2015, infatti, tale saldo risultava positivo per 1,5 milioni di euro, segnando una svolta rispetto alla variazione negativa di 23,1 milioni di euro del 2014, nel 2016, a fronte di un saldo positivo di ben 19,5 milioni di euro, IGD ha un immediato e ancor più significativo riscontro della validità degli investimenti sostenuti per mantenere elevata la qualità del proprio portafoglio di immobili.
Contemporaneamente, la rigorosa disciplina finanziaria e l’ottimizzazione della struttura del debito, che abbiamo potuto attuare grazie al rating di livello investment grade, hanno permesso al Loan-to-Value di mantenersi ben al disotto della soglia del 50%, attestandosi a fine anno al 48,3%, e all’Interest Cover Ratio di rafforzarsi ulteriormente, raggiungendo il livello di 2,24x.
Nel corso del 2016 al debito IGD è infatti stato attribuito dall’agenzia Moody’s il rating Baa3; questo ha aperto alla Società un nuovo mercato: quello degli investitori istituzionali che possono investire esclusivamente in debito con rating in area “investment grade”. IGD ha perciò potuto collocare presso investitori internazionali due emissioni obbligazionarie – una in primavera e l’altra a cavallo tra 2016 e 2017 – per un totale di 400 milioni di euro. Oggi il debito della società presenta perciò un’equilibrata suddivisione, per 2/3 in obbligazioni e per 1/3 in debito bancario. Il costo del debito, grazie a questa serie di operazioni, ha subito una significativa riduzione, che sarà ancora più evidente nel prossimo esercizio.
Un ulteriore segnale che offre concreti riscontri del nuovo valore creato per i nostri azionisti nell’esercizio proviene dalla crescita del Net Asset Value, che misuriamo attraverso l’EPRA Triple Net Asset Value per azione rettificato, passato da 1,25 euro di fine 2015 a 1,29 euro di fine 2016 (+3,2%).
Sulla scorta del solido quadro presentato dai risultati del Bilancio 2016, il Consiglio di Amministrazione propone la distribuzione di un dividendo di 0,045 euro per azione, in crescita del 12,5% rispetto al dividendo di 0,040 euro distribuito per l’esercizio 2015. Distribuendo 36,6 milioni di euro, IGD conferma peraltro la politica di dividendi indicata dal Business Plan, che prevede una distribuzione di utili intorno a 2/3 dell’FFO.
Dall’analisi dei risultati del 2016 deriviamo anche elementi che ci aiutano a guardare con fiducia ai progetti previsti dal Piano 2016-2018, ai quali stiamo lavorando. Dopo l’esperienza dell’apertura di Grosseto, dove grazie alla stimolante proposta commerciale il centro Maremà ha ottenuto, nelle prime settimane dopo l’inaugurazione, un afflusso di visitatori che non si riscontrava da diversi anni in un centro di medie dimensioni vicino a una città di provincia, stiamo replicando a Ravenna il medesimo sforzo, nell’ampliamento delle superfici della galleria che inaugureremo entro il primo semestre 2017. Intanto, nelle Officine Storiche di Livorno, stiamo realizzando un concept innovativo, che sarà completato nel 2018, con superfici dedicate al tempo libero e alla ristorazione destinate a dare impulso all’intero progetto del nuovo fronte-mare di Livorno che stiamo portando avanti.
Centro ESP – Ravenna
In questi mesi stiamo anche implementando interventi volontari che renderanno ancora più sicuri i nostri asset sotto il profilo antisismico. Per quanto i centri che abbiamo in Abruzzo e nelle Marche non abbiano riportato danni strutturali in occasione delle scosse di terremoto che si sono verificate ad agosto e nei mesi seguenti, IGD è impegnata a dare ancora maggiori garanzie alla salute e all’incolumità dei visitatori e degli operatori presenti nei propri centri, con una serie di interventi mirati. Una filosofia di attenzione alla gestione del patrimonio immobiliare che ci ha guidato anche nel processo che nel 2018 ci porterà ad avere il 90% degli asset con la certificazione ambientale UNI EN ISO 14001.
Negli ultimi mesi IGD è stata oggetto di importanti riconoscimenti esterni, anche in ambito internazionale. Al MAPIC di Cannes, la più importante fiera internazionale del nostro settore, il restyling del Centro Sarca – che vanta peraltro la recente certificazione BREEAM – è stato riconosciuto tra i finalisti come uno dei progetti eccellenti nella categoria “Best redeveloped shopping center”. La qualità della nostra reportistica aziendale è stata giudicata rispondente alle Best Practices indicate dall’associazione europea del settore real estate, che ci ha infatti attribuito l’EPRA sBPR Gold Award relativamente al Bilancio di Sostenibilità e l’EPRA BPR Silver Award relativamente al Bilancio Annuale 2016, con un progresso rispetto al Bronze Award ricevuto nel 2015. IGD è inoltre risultata finalista nella sezione dedicata alle Piccole e Medie Imprese dell’Oscar di Bilancio, il premio organizzato dalla Federazione Relazioni Pubbliche Italiana. Nel settembre 2016 IGD ha anche ottenuto il Rating di Legalità dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM), vedendosi riconosciuto il punteggio massimo possibile, pari a tre ‘stellette’. Non da ultimo, Moody’s ha recentemente confermato “stabile” l’outlook del debito IGD, pur avendo peggiorato, nella medesima review, quello del debito sovrano dell’Italia.
Mentre proseguiremo nella coerente realizzazione del Business Plan 2016-2018, nel 2017 ci sforzeremo di comunicare con chiarezza non solo i risultati che emergono dai “financials”, ma anche quelli che risiedono in un patrimonio “intangibile” della Società, convinti che tanto gli uni quanto gli altri si traducano in risultati concreti per i nostri azionisti.
Il dividendo proposto di 0,045 euro prefigura uno yield del 6,2%, se calcolato sul prezzo dell’azione IGD a fine 2016 di 0,724 euro: possiamo perciò confermare, con questo dividendo, una colonna portante dei ritorni che ci proponiamo di offrire ai nostri azionisti. D’altro lato il rapporto P/NNNAV 2016, che indica uno sconto del 43,4%, ci dice che il valore netto dei nostri asset è nettamente superiore a quello che il prezzo dell’azione IGD incorpora in questo momento. Sappiamo che i valori borsistici di un titolo possono essere condizionati da fattori che esulano dallo specifico apprezzamento per i fondamentali della singola società. Certamente nel corso del 2016 la performance del titolo IGD è stata condizionata da un maggiore rischio-Italia percepito e dal fenomeno di rotazione settoriale avvenuto dal settembre 2016 in poi nei portafogli di grandi investitori istituzionali: una rotazione che ha penalizzato i titoli difensivi, tra cui quelli del real estate, a favore dei titoli ciclici. Ciononostante riteniamo di avere noi stessi, come Società, un’importante leva per ridurre il forte sconto cui tratta il nostro titolo sul NAV: concentrarci su una fedele realizzazione del percorso indicato dal Business Plan e comunicarne i risultati con chiarezza. Un impegno che ci sentiamo di rinnovare in modo convinto.
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