Lettera agli azionisti del Presidente e dell’Amministratore Delegato
Signori Soci,
il Bilancio 2017 della Vostra Società presenta risultati mai raggiunti in precedenza. Dopo avere superato le performance record del 2016, IGD dimostra di essere saldamente sul percorso indicato dal Piano Industriale 2016-2018, con alcuni obiettivi finali, che possono dirsi già sostanzialmente raggiunti.
L’utile netto di Gruppo, in progresso del 26,5% rispetto al dato del 2016, si è attestato a 86,5 milioni di euro. L’indicatore-chiave per valutare l’efficacia della gestione di una società immobiliare, il Funds from Operations da gestione caratteristica, nel 2017 ha raggiunto i 65,6 milioni di euro, con un incremento del 21,7% rispetto all’esercizio precedente: abbiamo perciò superato la guidance di un FFO in progresso del 20% su base annua che avevamo formulato nell’agosto 2017, alla luce degli incoraggianti risultati del primo semestre.
Il significativo contributo venuto dall’espansione dei Ricavi da attività immobiliare e locativa, pari al 5,8%, ha alimentato il progresso dell’EBITDA, che a livello di gestione caratteristica si è attestato al 6,7%, anche grazie a una rigorosa politica di controllo dei costi operativi. L’EBITDA Margin della gestione caratteristica, che ha raggiunto il 69,7%, ha perciò messo a segno un incremento di 40 punti base rispetto al livello del 69,3% del 2016.
Centro ESP, Ravenna
Il portafoglio immobiliare di IGD a fine 2017 presenta un Fair Value di 2.228 milioni di euro, sulla base delle perizie degli esperti indipendenti. Un dato che conferma IGD come realtà di assoluto rilievo nel panorama del settore retail in Italia e che indica un progresso di circa 50 milioni di euro rispetto alle valutazioni di fine 2016. Nonostante nell’esercizio appena concluso il fenomeno della compressione degli yield non abbia avuto il peso che aveva avuto nel 2016 nel sostenere gli incrementi di fair value dei nostri immobili, il portafoglio nel 2017 ha comunque potuto beneficiare di due importanti fattori trainanti del suo valore. In primo luogo ha giocato un ruolo positivo l’allargamento del perimetro, per effetto dell’ampliamento del centro ESP di Ravenna, inaugurato il 1° giugno 2017 come frutto di un investimento complessivo e pluriennale di 51 milioni di euro, e del centro Maremà di Grosseto; in secondo luogo ha avuto un impatto determinante, a perimetro omogeneo, il miglioramento delle valutazioni di alcune delle gallerie-chiave del portafoglio IGD, ciascuna con un fair value superiore a 70 milioni di euro. Gli incrementi più significativi sono stati registrati in particolare negli asset che di recente sono stati oggetto di restyling o di interventi di rimodulazione delle superfici affittabili.
Il nostro portafoglio da sempre si caratterizza per una struttura bilanciata, che ci permette di avere un profilo di rischio molto contenuto: i centri commerciali IGD sono infatti distribuiti sull’intero territorio italiano, tipicamente a ridosso della grande viabilità ai bordi delle città delle città, con posizioni dominanti nel bacino primario di riferimento. Le medie dimensioni ci permettono di gestire con flessibilità e prontezza le esigenze di ripensamento degli spazi all’interno del singolo centro, in base all’evoluzione delle esigenze dei retailer o alle variazioni di tenant mix che decidiamo di mettere in atto.
Centro Città delle Stelle, Ascoli Piceno
Con l’obiettivo di mantenere elevati livelli di occupancy e di creare le premesse per una crescita delle vendite degli operatori, anche nel 2017 abbiamo continuato a lavorare nell’ottica di assicurare qualità al portafoglio e attrattività ai singoli centri. Abbiamo inserito marchi internazionali innovativi, anche quando questo ha richiesto un’impegnativa redistribuzione degli spazi, abbiamo dato sempre maggiore rilievo alle proposte della food court e inserito quei servizi, come le palestre, le cliniche dentistiche o i cinema, che generano un afflusso di visitatori a prescindere dalle esigenze di acquisto di beni. Sulla scia dell’esperienza di successo a Le Porte di Napoli, anche nel centro commerciale Città delle Stelle abbiamo fatto emergere nuovo valore operando una riduzione delle superfici dell’ipermercato e creando una nuova piazza che si collega alla galleria, nel corso del progetto che ne prevedeva l’estensione. Va anche ricordato che nel 2017 i grandi marchi internazionali ci hanno richiesto spazi più grandi, in linea con le esigenze di arricchire l’esperienza di shopping dei clienti e di enfatizzare il ruolo di show-room del punto fisico di vendita.
Le metriche operative forniscono una puntuale conferma del fatto che tale sforzo sia stato condotto con successo: nel 2017 l’occupancy è infatti rimasta molto elevata in Italia, dove si è attestata al 96,8%, ed è molto migliorata in Romania, dove ha raggiunto il 96,4%. I nuovi contratti siglati in Italia nel 2017 hanno mostrato un incremento medio dei canoni degli operatori delle gallerie del 4,9%, mentre in Romania abbiamo registrato un aumento medio del 2,1% in occasione dei rinnovi. Non solo: siamo riusciti a cogliere l’opportunità di ridisegnare il merchandising mix e di inserire operatori più performanti in termini di vendite, attuando una rotazione in fase di turnover che ha riguardato il 5,4% dei tenant in Italia e il 32,7% dei tenant di Winmarkt.
I risultati consuntivati nel 2017 ci permettono di affermare che il secondo anno del Piano Industriale triennale ha rispettato le linee-guida strategiche e reso ancor più visibile il raggiungimento degli obiettivi al 2018. Tuttavia quelli del 2017 non sono risultati scontati: sono maturati in un contesto indubbiamente favorevole sotto il profilo macroeconomico, ma allo stesso tempo in uno scenario più complesso rispetto al passato, per le sfide imposte da modelli di consumo emergenti, in particolare tra le nuove generazioni, e per le nuove esigenze legate all’omnicanalità dei grandi retailer, sempre più interessati a integrare l’esperienza fisica nello store con l’online shopping.
Tornando al Conto Economico Consolidato 2017, la validità degli investimenti sostenuti per mantenere elevata la qualità del portafoglio si è tradotta in un saldo positivo della voce “Variazioni di Fair Value”, per 23,9 milioni di euro. Un dato che è ancora più apprezzabile quando si consideri che segna un ulteriore incremento rispetto al saldo positivo di 19,6 milioni di euro già registrato nel 2016.
Se i risultati della gestione operativa hanno dato prova della validità delle scelte operate sotto il profilo commerciale e dell’asset management, nondimeno un’area cruciale di creazione di valore nel 2017 è stata la gestione finanziaria. In linea con le strategie disegnate nel Piano Industriale, abbiamo lavorato per mantenere un virtuoso livello di indebitamento, per ottimizzare l’accesso al credito e per contenere il costo del debito.
I risultati di queste azioni si sono riflessi in primo luogo in un Loan-to-Value che a fine 2017 era in discesa al 47,4%, rispetto al 48,3% di fine 2016. Il LTV si è attestato perciò anche quest’anno a un livello inferiore alla soglia del 50% essenziale per consentire al debito di IGD di rimanere in area “investment grade”. L’Interest Cover Ratio, inteso come rapporto tra EBITDA e Oneri Finanziari, nel 2017 si è inoltre ulteriormente rafforzato, raggiungendo le 2,93 volte. Abbiamo ottenuto, infine, anche una riduzione del costo medio del debito, sceso dal 3,3% del 2016 al 2,82%.
Sulla base degli andamenti positivi dell’anno, confermati da questi risultati, il 21 dicembre 2017 Moody’s ha aggiornato la credit opinion che aveva formulato per la prima volta il 17 maggio 2016. L’agenzia ha confermato il rating del nostro debito, Baa3, e mantenuto l’Outlook stabile: un risultato che ci consente di avere il mercato sempre aperto per future operazioni di collocamento di emissioni obbligazionarie. Nel 2017 il ricorso al sistema bancario ha rappresentato il 35,2% del totale delle fonti di finanziamento: come nei nostri intenti, siamo riusciti a utilizzare in modo ottimale l’accesso a tutti i canali a nostra disposizione.
Il valore creato per gli azionisti di IGD è riconoscibile anche nella progressiva crescita messa a segno in termini di Net Asset Value, che parametriamo attraverso l’EPRA Triple Net Asset Value per azione: a partire da 12,5 euro di fine 2015, tale valore era passato a 12,9 euro a fine 2016 ed è ulteriormente aumentato a fine 2017, quando ha raggiunto il livello di 13,7 euro, con un avanzamento del 6,3%.
Valutati con soddisfazione i risultati conseguiti in termini di crescita organica, per consolidare la nostra leadership anche attraverso l’M&A, dopo un’intensa fase di scouting di quanto proponeva l’offerta sul mercato italiano, il 15 dicembre scorso abbiamo siglato con Eurocommercial Properties il preliminare per acquisire un portafoglio per noi strategico, composto da quattro gallerie commerciali e da un retail park, per un investimento complessivo di circa 200 milioni di euro.
L’operazione prospetta ritorni interessanti, considerato che il portafoglio è già a reddito e che nel suo insieme potrà generare un gross yield del 6,8% e un corrispondente net yield del 6,4%.
Tutti gli asset inclusi nel portafoglio sono dominanti nella propria area di riferimento e possono contare sulla presenza dell’ancora alimentare Coop. In due asset, peraltro, IGD era già proprietaria dell’ipermercato: nel centro Leonardo di Imola e nel centro Lame di Bologna. L’acquisizione permetterebbe perciò una più efficiente gestione commerciale e immobiliare, una volta raggiunta la proprietà unitaria dei due centri. Oltre alla visibilità dei ritorni legati ai contratti di locazione esistenti, l’operazione apre interessanti opportunità future per interventi di asset management in grado di generare valore e per le possibili estensioni che potrebbero essere realizzate a Sarzana e a Imola.
Per mantenere il virtuoso profilo di indebitamento al quale ci siamo impegnati, abbiamo previsto che l’operazione sia finanziata principalmente attraverso un aumento di capitale, per un controvalore massimo di 150 milioni di euro, da offrire in opzione agli attuali azionisti. Il nostro socio di riferimento, Coop Alleanza 3.0, si è impegnato a sottoscrivere interamente la propria quota di pertinenza, del 40,9% circa.
Proponiamo perciò al mercato, attraverso l’aumento di capitale, di prendere parte a un percorso di crescita che non è mai stato speculativo, sostenuto anche in questa occasione da un azionista stabile che ha considerato la validità dell’investimento sulla base di criteri industriali. IGD è oggi una società che dispone di uno staff esperto e numericamente adeguato, sul quale fare leva per ricavare da ogni acquisizione praticamente tutto il margine operativo diretto, dal momento che vengono aggiunti limitati costi operativi con l’ampliamento del perimetro. Considerato poi che al momento attuale il differenziale tra lo yield degli immobili e il costo del debito è ai massimi storici, le acquisizioni rappresentano attraenti occasioni di immediata creazione di valore.
Alla luce dei risultati del Bilancio 2017, il Consiglio di Amministrazione di IGD propone di destinare un totale minimo di ca. 48,5 milioni a dividendo. E’ comunque intenzione del Consiglio di Amministrazione, una volta definiti i termini dell’aumento di capitale e il numero massimo di azioni da emettere, di offrire a tutte le azioni in circolazione, in caso di successo dell’aumento di capitale, un dividendo unitario per azione nell’ordine di euro 50-52 centesimi, con la possibilità di incrementare il monte dividendi (attingendo alle riserve di utili a nuovo).
Nell’arco del 2017 il prezzo del titolo IGD ha registrato un incremento del 33,1%, essendo passato da 0,724 euro del 30.12.2016 a 0,964 euro del 29.12.2017. La forte ascesa del prezzo, che ha portato IGD a sovraperformare significativamente gli indici di riferimento a livello di settore immobiliare europeo e di listino italiano, ha tratto forza dai validi fondamentali della Società che venivano pubblicati di trimestre in trimestre. Sul finire dell’anno, poi, il titolo ha anche sensibilmente beneficiato del fatto che in Italia, nel disegno della Legge di Bilancio, sia stato rimosso il divieto dei Piani Individuali di Risparmio di investire nei titoli immobiliari.
Il Total Shareholder Return che IGD ha offerto ai propri azionisti nel 2017, come somma del capital gain e del dividend yield, è quindi complessivamente pari al 40,4%.
Nonostante il considerevole apprezzamento che il titolo ha avuto nel 2017, a fine 2017 il rapporto P/NNNAV indica il permanere di uno sconto del 29,6% tra quotazioni di borsa e valore netto degli asset.
Il nostro impegno nei prossimi mesi sarà perciò concentrato non solo nel completare con successo la realizzazione del Piano Industriale 2016-2018, ma anche nel convincere gli investitori che IGD rappresenta una piattaforma che già funziona in maniera efficiente, sulla quale ha molto senso pensare di innestare operazioni che ne accelerino la crescita, se i ritorni si prospettano interessanti e visibili.
Officine Storiche – Livorno
Nel 2018 saremo impegnati a proseguire i lavori della pipeline, che prevede la realizzazione di una nuova media superficie e il restyling del centro Gran Rondò a Crema, con inaugurazione entro la fine del primo semestre, oltre all’avanzamento del progetto Porta a Mare a Livorno, per la parte relativa alle Officine Storiche: un investimento che nel 2019 porterà all’apertura di un moderno concept retail con servizi alla persona dedicati a fitness, tempo libero e ristorazione. Nell’Assemblea di approvazione del Bilancio 2017 i soci sono chiamati a nominare anche il nuovo Consiglio di Amministrazione, destinato a varare il Piano Industriale che guiderà la Società oltre l’orizzonte del 2018.
La Governance di IGD è già profondamente cambiata negli ultimi due anni. Da un lato, il Patto di sindacato tra Coop Alleanza 3.0 e Unicoop Tirreno è scaduto a fine 2015 e non è stato rinnovato. D’altro lato, il CdA uscente nella sua struttura è quello nominato il 15 aprile 2015, nonostante alcuni recenti cambiamenti a livello di singoli Consiglieri: sono infatti usciti i due membri espressi dalla lista di minoranza Quantum Strategic Partners Ltd. di Soros e c’è stato l’avvicendamento alla Presidenza, dopo l’uscita di Gilberto Coffari, che aveva accompagnato gli sviluppi di IGD dalla sua origine.
L’aumento di capitale potrebbe segnare un punto di svolta, dal momento che rappresenta un’opportunità per sostenere il percorso di crescita della società, beneficiare del dividendo relativo all’esercizio 2017 e contribuire, attraverso l’espressione dei propri rappresentanti in Consiglio, a determinare l’indirizzo che la Società seguirà nel prossimo triennio.
Nonostante il rischio politico in Italia rimanga presente, nel 2018 pensiamo di potere operare in uno scenario che rimarrà favorevole per il nostro business. Se da un lato gli indici di fiducia continuano a rimanere positivi e a costituire una buona premessa per la tenuta dei consumi, dall’altro prevediamo che il costo del denaro rimanga basso: con l’annuncio dell’estensione delle misure di Quantitative Easing fino a settembre 2018, la BCE ha dato il messaggio di volere mantenere i tassi a zero anche oltre l’orizzonte del piano di acquisti e che il reinvestimento dei titoli a scadenza proseguirà.
Considerato che i PIR dal loro lancio nel 2017 hanno raccolto circa 11 miliardi di euro e che l’afflusso di risparmio che potranno attrarre anche nel 2018 non sarà trascurabile, pensiamo di potere continuare ad avere dal versante della domanda un impatto positivo sui prezzi e sulla liquidità delle nostre azioni.
Una volta conclusa l’operazione di aumento di capitale, IGD sarà sempre più vicina a diventare una “one-billion company”, cioè una società da un miliardo di euro di capitalizzazione: un fatto che ci permetterebbe di essere inclusi in ulteriori indici borsistici e di avere più ampie audience in termini di potenziali investitori. Si innesterebbe così un circolo virtuoso, nel quale avremmo a disposizione sempre più opportunità e flessibilità per la crescita, a vantaggio di tutti i nostri azionisti.
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