Nel 2023 IGD ha registrato un Utile Netto Ricorrente, o FFO, di 55,4 milioni di euro, in riduzione di 11,86 milioni di Euro rispetto al 2022: una performance determinata dai maggiori oneri a servizio del debito, che i migliori risultati della gestione operativa non sono riusciti a compensare.
Questo risultato è stato profondamente condizionato dal contesto esterno con il quale ci siamo dovuti misurare. Dopo avere superato le difficoltà indotte dalla pandemia, abbiamo infatti dovuto fronteggiare uno scenario caratterizzato da forti tensioni geopolitiche e da un’elevata inflazione. La politica monetaria, volta a riportare la galoppante crescita dei prezzi sotto controllo, si è concretizzata in una sequenza di ben dieci rialzi consecutivi dei tassi d’interesse da parte della BCE, tra il luglio 2022 e l’ottobre 2023, che da zero ne ha portato il livello al 4,5%.
IGD non ha subito passivamente questo scenario, dal momento che opera seguendo una solida strategia, orientata al lungo termine. Una strategia che ha già permesso alla Società di attraversare momenti di profonde crisi finanziarie e macroeconomiche, dal 2005 a oggi.
Guardando ai risultati del 2023, possiamo affermare che l’attenta politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare ha in effetti permesso di conseguire una serie di progressivi miglioramenti a livello di metriche operative, facendo leva su un efficace modello di business.
Anche sul fronte della gestione finanziaria abbiamo realizzato concreti risultati, considerato che nel 2023 abbiamo rifinanziato, in anticipo rispetto alle scadenze, una frazione importante dello stock del debito totale per circa 650 milioni, allungandone peraltro la durata media. Il momento nel quale ci siamo trovati a realizzare queste operazioni di liability management ci ha tuttavia costretti a subire condizioni che hanno reso il costo del debito di IGD molto più oneroso.
Il più elevato costo del denaro ha avuto ripercussioni negative sul Bilancio 2023 del Gruppo IGD anche perché ha concorso a determinare una riduzione del 5,4% delle valutazioni indipendenti del patrimonio immobiliare, attraverso l’incremento nei tassi di attualizzazione utilizzati nei modelli delle perizie. Questo si è riflesso sia sul Conto Economico, in termini di Variazione negativa del Fair Value, sia sul principale indicatore di equilibrio patrimoniale, generando un aumento del Loan-to-Value.
Molti dei risultati che abbiamo conquistato nel 2023 e dei progetti che abbiamo realizzato non sono visibili nei numeri, ma sono un patrimonio di asset, tangibili e intangibili, su cui IGD potrà contare negli esercizi futuri. In un contesto che ci auguriamo si normalizzi quanto prima, le conquiste maturate nel 2023 avranno modo di esprimere nel tempo il proprio impatto positivo, offrendo un contributo apprezzabile anche in termini numerici.
Con questo spirito ripercorriamo, qui di seguito, le politiche che abbiamo implementato nel corso dell’anno e analizziamo i fattori che hanno determinato i risultati dell’esercizio 2023.
Le metriche operative riflettono le ricadute positive delle politiche adottate negli ultimi anni
Il 2023 raccoglie i frutti delle valide politiche impostate negli anni più recenti, allo scopo di gestire la vacancy e gli effetti negativi dell’inflazione, che ha impattato non solo sui margini dei retailer presenti nei centri commerciali, ma anche sui budget di spesa delle famiglie.
La politica di scontistica temporanea ha consentito di gestire le situazioni di maggiore difficoltà senza rinegoziare i contratti preesistenti, che proteggono la redditività del business IGD dal momento che sono indicizzati all’inflazione. L’efficacia di questa scelta è chiaramente riflessa nella percentuale di crediti incassati da IGD sul fatturato 2023, che oggi si aggira intorno al 97%, evidenziando un miglioramento rispetto al dato di un anno fa, quando era risultata di circa il 96%. Allo stesso tempo, la financial occupancy del portafoglio italiano si è mantenuta su livelli elevati, registrando a fine anno un tasso del 95,3%.
Nell’arco del 2023, la squadra di IGD in Italia ha siglato 188 nuovi contratti, di cui 135 per rinnovi e 53 per rotazione dei retailer. Complessivamente è stato ricontrattualizzato il 13,5% del totale del portafoglio italiano, con canoni pressoché stabili (-0,45%): un risultato che leggiamo in chiave positiva, considerato che i contratti rinegoziati partivano da livelli di canoni di locazione che erano già stati adeguati all’inflazione.
Crescono le vendite delle gallerie e quelle degli ipermercati
Le vendite degli operatori nelle gallerie italiane di IGD nel 2023 sono risultate in crescita del 4,3% rispetto all’anno precedente, a fronte di un’analoga dinamica degli ingressi, in aumento del 4,5%. Le vendite del 2023 superano inoltre del 6,2% i livelli del 2019, l’ultimo anno non impattato dalla pandemia, nonostante gli ingressi siano rimasti di un 13,2% inferiori ai livelli del 2019.
Da non trascurare, infine, i positivi andamenti delle ancore alimentari presenti in tutti i centri commerciali IGD, che hanno registrato fatturati in aumento del 3,9% rispetto al 2022 e superiori dell’1,6% rispetto ai livelli del 2019.
Si consolida inoltre la tendenza a una minore frequenza di visite nell’arco della settimana, a fronte di un aumento della spesa per ogni scontrino per circa +1,4%.
Le vendite delle varie categorie merceologiche aumentano in modo diffuso
Si conferma, anche nel 2023, un fenomeno già osservato nel 2022: su base annua, le vendite migliorano in modo trasversale attraverso l’intero mix di offerta dei centri commerciali di IGD. L’unica eccezione è rappresentata dall’Elettronica, in contrazione del 2,4% dopo i picchi di vendite del biennio 2020-2021
Nel panorama di generalizzato miglioramento, spicca la performance della Ristorazione, i cui ricavi aumentano del 15,5% su base annua. Il deciso recupero si spiega con la riduzione delle giornate di lavoro da casa, che ha sostenuto la domanda nella pausa per il pranzo, e per effetto dell’arricchimento delle tipologie di offerta, grazie al lavoro fatto dalla squadra di IGD per inserire nuovi formati, dai fast food alle steakhouse. Da non sottovalutare il rimbalzo del 51,3% dei ricavi dei Cinema, che ha inciso positivamente non solo sul numero di ingressi, ma ha anche sostenuto la ristorazione nella fascia serale. I brillanti andamenti di questi settori confermano come IGD abbia definitivamente recuperato la propria autentica dimensione di “spazio da vivere”, che nel biennio 2020-2021 era risultata inevitabilmente penalizzata.
Molto dinamico anche il comparto del Beni per la casa, che nel 2023 cresce del 15,4%, soprattutto nei punti vendita di grande dimensione. Prosegue inoltre con un incremento a doppia cifra anche il settore della Cura della persona e della salute, i cui ricavi fanno registrare complessivamente un progresso dell’11,1%, soprattutto per l’effetto trainante delle vendite delle profumerie e dei negozi di ottica. Mostra una dinamica positiva anche l’Abbigliamento, che, dopo essere cresciuto del 13,5% nel 2022, nell’ultimo anno ha fatto segnare un ulteriore miglioramento del 3,5%: un tassello importante nel determinare il quadro d’insieme, visto che questa merceologia pesa per il 49,3% sul totale delle vendite delle gallerie italiane di IGD.
IGD ha offerto una risposta convincente a un contesto sfidante, intercettando le preferenze dei visitatori
Complessivamente l’andamento delle vendite conferma la capacità del centro commerciale di soddisfare le esigenze dei visitatori e di rispondere alle nuove tendenze di consumo: una capacità che abbiamo testato anche a fronte di una indebolita capacità di spesa delle famiglie in un contesto di forte inflazione.
Sul lato delle sfide che l’inflazione ci ha posto, possiamo poi affermare di avere offerto una convincente risposta andando a rivedere con più intensità e frequenza il tenant e il merchandising mix. Attraverso un continuo ripensamento della nostra proposta commerciale, siamo infatti riusciti a intercettare le nuove preferenze dei consumatori e a stimolarne gli acquisti.
Le 22 nuove insegne che abbiamo inserito nel portafoglio italiano nel 2023, per esempio, sono concentrate in particolare nelle attività che si sono rivelate quelle con le migliori dinamiche: ristorazione, cultura, tempo libero e regalo.
Un nuovo modo di lavorare sul fronte commerciale e della gestione del patrimonio, fino a poco tempo fa inimmaginabile
I soddisfacenti risultati ottenuti in termini di metriche operative sono il risultato di un lavoro sistematico di riposizionamento dei centri e di minimizzazione della vacancy. Per realizzare questi cambiamenti, entro tempi che in passato avremmo ritenuto impossibili, abbiamo organizzato tavoli di lavoro che hanno visto operare in simbiosi la squadra del commerciale con quella della gestione patrimonio.
Siamo convinti infatti che il centro commerciale rimanga un format molto valido nel modo in cui il modello di business di IGD lo interpreta, ma siamo altrettanto convinti che il centro commerciale di oggi debba essere prima di tutto “flessibile”, per rispondere in tempi rapidi ai mutamenti delle esigenze dei retailer presenti e per consentirci di riorientare diversamente il mix di offerta, con l’inserimento continuo di nuovi marchi e di nuove merceologie.
Dietro le buone metriche operative che abbiamo consuntivato nel 2023 sta dunque questo lavoro, che significa intuire per tempo le ri-commercializzazioni da attuare e realizzare rapidamente le opere necessarie ad accogliere le nuove insegne.
Sono proseguiti i mirati investimenti della pipeline
Nel corso del 2023, IGD ha realizzato investimenti per circa 25 milioni di euro, rispetto ai 35 milioni di Euro realizzati nell’anno precedente.
Oggi gli investimenti rispondono all’esigenza di assecondare un continuo ripensamento dell’offerta commerciale attraverso interventi di fit-out, inoltre riguardano progetti di restyling e refurbishment, interventi in chiave ESG – installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di ricarica dei veicoli elettrici, etc – e manutenzione degli asset, con l’obiettivo di migliorarne l’efficienza energetica e la resilienza a fronte di fenomeni climatici di forte intensità.
“Abbiamo dunque seguito un approccio ben calibrato all’allocazione delle risorse disponibili per gli investimenti, che prevediamo di mantenere anche in chiave prospettica”.
Nel 2023 l’impegno in termini di capex si è principalmente concentrato su tre macro-progetti: il completamento del restyling del centro PortoGrande in provincia di Ascoli, inaugurato lo scorso novembre, la trasformazione delle Officine Storiche di Livorno attraverso la realizzazione dell’innovativo spazio di 16 mila metri quadri che ospita attività retail e di entertainment, inaugurato lo scorso settembre, e l’avvio di un profondo restyling del Centro Leonardo di Imola – vero e proprio asset-chiave del portafoglio di IGD – che sarà completato nel 2025.
Uno sforzo significativo è stato anche compiuto per attuare in tempi molto brevi il ritorno alla normale operatività del centro Lungo Savio, in provincia di Cesena, dove l’esondazione del fiume, a maggio, a seguito di violenti temporali, aveva prodotto un allagamento nella struttura.
Nei due centri presenti in Sicilia, rispettivamente il centro La Torre a Palermo e il Katanè a Catania, nel 2023 sono state inoltre completate le opere a valle della rimodulazione delle superfici occupate dai supermercati, con un esito molto positivo, testimoniato dal full letting dei nuovi spazi creati in galleria.
Officine Storiche: un grande impegno realizzativo che si è tradotto in un immediato successo di ingressi
Un valido esempio di come le metriche operative possano premiare immediatamente il grande sforzo compiuto in precedenza nel realizzare il mix ideale di offerta è proprio quello del comparto retail di Officine Storiche, nell’ambito del progetto Porta a Mare a Livorno.
Il 14 settembre scorso, infatti, non solo abbiamo completato il progetto più importante della nostra pipeline di sviluppi, ma abbiamo anche consegnato al pubblico un’opera di commercializzazione frutto di anni di lavoro, finalizzata a dare nuova vita a uno spazio ampio e articolato che in passato ospitava le antiche officine navali della città, con una proposta commerciale stimolante e innovativa. Abbiamo ridisegnato quest’area di oltre 16 mila metri quadri suddividendola in 16 punti vendita, 11 ristoranti, un centro fitness di quasi 5.000 metri quadri e un’area intrattenimento con l’idea di offrire non solo shopping, ma anche intrattenimento, ristorazione e leisure.
Le attività di pre-letting hanno avuto una notevole intensificazione nel corso dell’ultimo anno, e tutto ciò ci ha permesso di inaugurare le Officine Storiche con un’occupancy della galleria oltre il 95%, considerati i punti vendita già operativi e quelli contrattualizzati.
I primi quattro giorni di apertura hanno fatto registrare oltre 110 mila ingressi, mentre nei primi quattro mesi i visitatori sono stati oltre 910 mila: un successo che sta continuando e che non potrà che aumentare, considerato che nella seconda parte del 2024 potremo contare sulla presenza di Primark, brand irlandese di assoluto primo piano del settore moda, casa e bellezza.
Nelle gallerie Winmarkt si conferma un soddisfacente livello di occupancy, anche per qualità
In Romania, gli elevati livelli raggiunti dall’inflazione hanno condizionato la capacità di spesa delle famiglie, determinando una decelerazione del PIL. In questo scenario macroeconomico, nelle gallerie a insegna Winmarkt abbiamo comunque mantenuto un elevato tasso di occupancy, pari al 96,2%. La lieve flessione rispetto al livello registrato nel primo semestre, di circa 60 punti base, non è significativa, essendo legata all’uscita di un operatore da una media superfice che è prossima a essere ricommercializzata. Complessivamente, nel corso del 2023, nel portafoglio rumeno sono stati siglati 515 rinnovi e firmati 147 contratti per turnover, consuntivando un incremento medio dei canoni dell’1,94%, con l’obiettivo di mantenere una proposta commerciale attraente, ricca sul fronte dei servizi e delle insegne di richiamo. L’andamento dei crediti incassati, che a febbraio si attestano al 98% circa del fatturato, testimonia l’efficacia del lavoro svolto dal team di IGD.
Con le nuove risorse reperite nel 2023, il profilo finanziario di IGD è oggi rafforzato
Data la politica fortemente restrittiva da parte della BCE e con mercati dei capitali di credito rimasti tutto l’anno scarsamente accessibili, ci siamo misurati con uno scenario sfavorevole a fronte dell’esigenza di rifinanziare per tempo il debito di IGD in scadenza.
Ciononostante, nel maggio 2023 siamo riusciti a raccogliere 250 milioni di Euro, attraverso un finanziamento green secured della durata di cinque anni, che ci ha permesso, tra l’altro, di rimborsare in anticipo il private placement di complessivi 100 milioni di Euro in scadenza nel successivo gennaio 2024. La qualità del nostro patrimonio immobiliare e i continui investimenti per renderlo sempre più performante dal punto di vista ambientale ci permettono del resto di vantare sui nostri asset certificazioni ESG ai massimi livelli, che sono essenziali per ottenere risorse finanziarie di questa natura.
Ancora più impegnativa è stata l’operazione di liability management successiva, che abbiamo lanciato il 5 ottobre 2023 e concluso nel mese seguente, allo scopo di rifinanziare con anticipo l’obbligazione da 400 milioni di Euro in scadenza nel novembre 2024.
L’operazione, articolata in un’Offerta di Scambio e Riacquisto di obbligazioni esistenti e in una Consent Solicitation, ha prodotto risultati positivi su entrambi i fronti. Dal momento che quasi l’86% degli obbligazionisti ha accettato i termini dell’Offerta, il 17 novembre 2023 abbiamo potuto emettere un nuovo prestito obbligazionario senior di circa 310 milioni di Euro, corrispondendo circa 30 milioni di Euro in liquidità ai detentori del bond che avevano accettato lo scambio entro la early deadline, fissata al 13 ottobre 2023. L’approvazione della consent solicitation da parte dell’Assemblea degli Obbligazionisti ha poi reso possibile un allineamento della scadenza e delle condizioni economiche delle obbligazioni esistenti non scambiate rispetto alle caratteristiche della nuova emissione, la cui durata si estende al 17 maggio 2027.
L’operazione prevede una clausola di limitazione nella distribuzione di utili, che limita il dividendo all’obbligatorio come da normativa SIIQ, e una clausola di rimborso, in caso di dismissione di asset, con l’obbligo di utilizzare i mezzi ricavati dalla cessione per rimborsare in via prioritaria gli obbligazionisti.
Ancora una volta IGD ha perciò dimostrato di riuscire a incontrare il consenso degli investitori sul mercato dei capitali di credito, avendo proposto un’operazione dalle caratteristiche market-friendly, capace di rispondere alle aspettative del momento. L’elevato tasso di adesione all’Offerta è la dimostrazione più eloquente del fatto che l’operazione è stata compresa a fondo e condivisa nel suo intento. Avere ottenuto un simile riscontro in un momento tanto delicato, con i tassi che avevano raggiunto i livelli massimi, conferma anche che i bondholder apprezzano la strategia di IGD e la ritengono realizzabile, dando credito a proiezioni di un FFO in grado di sostenere il percorso futuro.
A seguito delle due operazioni realizzate nel 2023, IGD ha perciò concluso l’anno avendo già interamente coperto le esigenze di rifinanziamento per il 2024 e non avendo nuove scadenze di rilievo prima del 2027.
Grazie all’allungamento della duration del debito conseguito con la più recente emissione, che ha rimosso il rischio di liquidità di breve periodo, IGD ha centrato l’obiettivo di preservare il rating sul proprio debito in area investment grade: elemento essenziale per accedere al mercato quando si riaprisse una finestra per collocare nuovi strumenti a tassi più convenienti di quelli attuali. Il 17 novembre 2023, Fitch Ratings Ltd. Ha infatti confermato il rating BBB-, che implica un livello investment grade, con Outlook “Stabile”. S&P Global Ratings, a propria volta, ha confermato il rating che aveva in precedenza, BB, con Outlook “Stabile” a febbraio 2024.
L’EBITDA migliora per effetto delle efficaci commercializzazioni e dell’indicizzazione dei canoni
Le politiche di gestione commerciale e patrimoniale che abbiamo continuato a realizzare in questi ultimi anni di scenario sfidante hanno prodotto risultati positivi, come dimostra la performance conseguita a livello di gestione operativa.
L’EBITDA della gestione caratteristica nel 2023 mette infatti a segno un progresso del 4,6% rispetto al dato del 2022, attestandosi a 108,2 milioni di Euro. A trainare questo progresso contribuiscono sia i Ricavi netti da attività locativa, che raggiungono 119,6 milioni di Euro, crescendo del 4,9% su base annua, sia i Ricavi netti da Servizi, in aumento del 15,1% a 2,0 milioni di Euro.
L’andamento dei Ricavi Locativi riflette le positive ricadute delle attività di commercializzazione e ri-commercializzazione realizzate, oltre a beneficiare dell’adeguamento dei contratti all’inflazione. È stato così possibile assorbire gli impatti negativi della vacancy legata agli interventi di rimodulazione delle superfici.
Nonostante le Spese Generali registrino un aumento del 10,3% su base annua principalmente dovuto a prosecuzione progetto internalizzazione sistemi e infrastrutture IT e certificazioni e consulenze in ambito ESG, l’EBITDA Margin della gestione caratteristica, calcolato sulla base di Ricavi Locativi Lordi di 142,4 milioni di Euro, migliora di 50 punti base, passando dal 71,6% del 2022 al 72,1%.
La contrazione del 5,42% delle valutazioni immobiliari penalizza il Conto Economico
A fine 2023 il Fair Value del patrimonio immobiliare del Gruppo IGD, secondo le perizie indipendenti, è risultato pari a 1.968,10 milioni di Euro, evidenziando una flessione di 112,79 milioni di Euro rispetto ai valori di fine 2022.
La riduzione di Fair Value ha interessato tutte le asset class del perimetro italiano, seppure in modo più accentuato nel caso delle gallerie, le cui valutazioni scendono complessivamente del 6,32% su base annua. Gli ipermercati e i supermercati confermano le proprie caratteristiche di resilienza: il loro Fair Value al 31 dicembre 2023 scende di un modesto 0,35% rispetto al livello di fine 2022, mostrando peraltro una ripresa, nella misura dello 0,28%, rispetto al dato al 30 giugno 2023.
Le valutazioni del portafoglio hanno risentito in maniera generalizzata di una decompressione dei net exit yield, a fronte di tassi di attualizzazione in aumento, in un contesto di continui rialzi del costo del denaro da parte della BCE.
Sul Fair Value di Gruppo hanno inciso negativamente anche le correzioni registrate sul valore del portafoglio rumeno di Winmarkt, in flessione del 4,91% rispetto a fine 2022, e quelle del portafoglio di trading e di progetti di sviluppo, entrambi in discesa a un tasso a doppia cifra.
L’andamento dell’EBIT consolidato, che passa da 7,7 milioni di Euro nel 2022 a -33,1 milioni di Euro nel 2023, risulta profondamente influenzato dal Change in Fair Value emerso dalle perizie indipendenti di fine anno, che si è sommato alle capex realizzate nel corso del 2023, determinando un impatto negativo di 138,8 milioni di Euro.
L’aumento dei tassi di interesse si riflette nell’onerosità del debito
Il saldo della gestione finanziaria, negativo per 48,7 milioni di Euro, è in aumento del 59,7% rispetto al dato del 2022: il fenomeno rispecchia il più elevato livello dei tassi d’interesse e la maggiore onerosità dei nuovi strumenti di finanziamento. Complessivamente, il costo medio del debito di IGD nel 2023 è stato pari al 3,86%, rispetto al 2,3% del 2022, mentre la Posizione Finanziaria Netta è passata da 976,9 milioni di Euro di fine 2022 a 968,3 milioni di Euro di fine 2023.
A causa della contrazione registrata nel Fair Value, il rapporto Loan-to-Value passa quindi da 45,7% di fine 2022 a 48,1% di fine 2023.
Il Conto Economico consolidato del 2023 chiude quindi con una perdita netta di 81,7 milioni di Euro, rispetto alla perdita di 22,3 milioni di Euro dell’esercizio 2022.
L’Utile Netto Ricorrente migliora oltre la guidance
L’FFO, o Utile Netto Ricorrente, si attesta dunque a 55,4 milioni di Euro, mostrando una flessione rispetto ai 67,2 milioni di Euro del 2022. Considerato il miglioramento conseguito a livello di EBITDA da gestione caratteristica, la contrazione di 11,8 milioni di Euro è principalmente ascrivibile ai maggiori oneri della gestione finanziaria.
A novembre, in occasione della pubblicazione dei risultati dei primi nove mesi del 2023 e alla luce dell’impatto dell’operazione di liability management appena conclusa, avevamo fornito una guidance di FFO per l’intero esercizio di 53 milioni di Euro.
Il livello consuntivato di FFO, per quanto in riduzione rispetto al dato del 2022, offre comunque un segnale incoraggiante, dal momento che si attesta al di sopra delle nostre stesse aspettative di pochi mesi fa.
IGD è sempre attenta a dotarsi di nuovi strumenti di Governance e rigorosa nella loro applicazione
Per quanto riguarda l’Enterprise Risk Management, con il 1° gennaio 2023 è iniziata l’attività di una primaria advisory company esterna alla quale è stata assegnata la gestione della funzione di risk management. Attraverso un’interazione diretta con il Comitato Controllo Rischi e con il Consiglio di Amministrazione, il nuovo risk manager ha rivisto la mappa dei rischi di maggiore portata – dal rischio finanziario a quello del cambiamento climatico – operando una valutazione non solo qualitativa ma anche quantitativa dei fattori più rilevanti per il business di IGD, all’interno di diversi scenari. L’elevato livello di strutturazione del nuovo approccio ha permesso di definire una serie di indicatori ai quali fare riferimento per le valutazioni dei rischi, nell’ambito di un processo che non si limita a un esame interno, ma che prevede un continuo benchmarking rispetto alle migliori pratiche.
Un ulteriore passo in avanti è stato rappresentato del fatto di avere normato gli aspetti di selective disclosure, partendo da una dettagliata mappatura delle informazioni che sono oggetto di comunicazione all’esterno di IGD.
A valle dei risultati emersi dall’indagine di clima condotta nel 2022, nel 2023 è stata inoltre operata una stesura della job description dell’intera popolazione aziendale ed è stata impostata l’attivazione di nuovi percorsi di carriera, strutturando un sistema di valutazione delle performance più oggettivo possibile, attraverso la partecipazione di tutte le persone di IGD. A partire dal 2024, un nuovo progetto IT sviluppato internamente consentirà inoltre una completa digitalizzazione del sistema di performance management.
L’impegno di IGD sugli aspetti di Governance è continuamente esaminato e riconosciuto dai numerosi rating ESG che IGD può vantare: 13 indipendenti e unsolicited, oltre a due rating solicited, da parte di CDP e GRESB.
Già coperta una parte significativa del percorso per centrare gli obiettivi del Piano di Sostenibilità 2022-2024
Nel corso del biennio 2022-2023, IGD ha raggiunto per il 68,8% gli oltre 40 obiettivi di sostenibilità definiti nel Piano al 2024.
Sotto questo profilo, sono una eloquente testimonianza le certificazioni BREEAM ottenute in ben 10 centri commerciali in Italia, così come i numerosi impianti fotovoltaici installati, che producono in un anno circa 2.900 MW di energia verde, o i 122 sistemi di ricarica dei veicoli elettrici, presenti nell’85% dei centri commerciali IGD.
I progressi conquistati in termini di comportamenti sempre più virtuosi rappresentano concreti benefici per le comunità locali in termini di minori emissioni di gas serra, nonché per i tenant, che vedono ridotto l’ammontare di spese da sostenere.
Secondariamente, IGD può contare su una squadra manageriale di alto livello in tutte le aree. Un team costruito nel tempo, anche valorizzando la professionalità di alcune figure interne in sostituzione dei direttori che erano giunti al pensionamento.
“Questa continuità culturale e manageriale è stata un elemento essenziale per gestire con successo le sfide esterne degli ultimi anni”.
Una coerente realizzazione delle linee-guida strategiche è premiante anche in scenari diversi da quelli del Piano 2022-2024
Gli sforzi che abbiamo compiuto per rimanere coerenti con le linee-guida del Piano Industriale 2022-2024 si sono dimostrati premianti.
Nel 2022 e nel 2023 abbiamo di fatto continuato a operare nel solco di quel Piano, sia nella direzione delle scelte operative, portando avanti gli importanti progetti di investimento in pipeline, sia per gli obiettivi del liability management.
Eravamo consapevoli, del resto, che nell’arco del triennio 2022-2024 avremmo dovuto rifinanziare il 90% del debito. Quello che non potevamo prevedere è che i mercati si sarebbero improvvisamente chiusi, mentre le banche avevano serie difficoltà a erogare credito, in un contesto di tassi a livelli elevati.
“Ci sentiamo dunque fiduciosi mentre diciamo di prevedere che nel 2024, ultimo anno coperto dal Piano, IGD può ambire a realizzare anche gli altri obiettivi operativi previsti”.
Sul fronte della gestione finanziaria il nostro impegno sarà rivolto a conquistare una dimensione di equilibrio sostenibile.
Con tassi in discesa, sarà opportuno cercare di rifinanziare nuovamente il debito
Rimosso lo scoglio dei 400 milioni di Euro dell’obbligazione in scadenza a novembre 2024, in teoria le prossime scadenze finanziarie non sarebbero prima del 2027. In realtà, IGD ha l’opportunità di lavorare nei prossimi 3 anni per ri-scadenziare al meglio il debito e per minimizzarne il costo.
Laddove i mercati torneranno a essere accessibili, con i tassi in discesa, l’impegno dovrà essere quello di fare una seconda attività di ri-finanziamento che allunghi la scadenza del debito e ne riduca l’onerosità.
Le cessioni restano lo strumento essenziale per ridurre il LTV e migliorare l’FFO
A tal proposito il 23 febbraio 2024 abbiamo siglato con Sixth Street e Starwood un accordo avente ad oggetto la cessione di un portafoglio composto da 13 asset per un valore pari a 258 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il book value al 31 dicembre. Si tratta di un portafoglio composto da 8 ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali.
Il closing dell’operazione dovrebbe avvenire entro aprile 2024.
La cessione verrà realizzata attraverso l’apporto degli asset ad un fondo di investimento immobiliare alternativo di diritto italiano, nel quale IGD manterrà una quota del 40%. Al netto di questa partecipazione, IGD incasserà di circa 155 milioni di euro.
La dismissione di una parte del portafoglio immobiliare di proprietà rientra tra gli obiettivi del Piano Industriale 2022-2024 ed è interamente diretta alla riduzione della leva finanziaria del Gruppo, con il Loan to Value che ad oggi è stimato in calo di ca. 3,7 punti percentuali.
Con i proventi dell’operazione, infatti, IGD procederà al rimborso anticipato parziale dei finanziamenti assistiti da ipoteca sugli immobili ceduti nonché di taluni ulteriori finanziamenti, nel rispetto dei relativi accordi contrattuali.
Le risorse generate dalla gestione del 2023 contribuiranno a rafforzare l’autofinanziamento
Considerato che la gestione del perimetro SIIQ non ha prodotto utili, a causa degli impatti negativi delle valutazioni immobiliari e dei maggiori oneri finanziari, per l’esercizio 2023 non è possibile alcuna distribuzione sotto forma di dividendi.
Gli elementi di scenario e le linee strategiche che stiamo seguendo ci fanno ragionevolmente ritenere che IGD potrà tornare comunque presto a essere una dividend company per i propri azionisti.
Il nuovo Consiglio di Amministrazione, che sarà nominato dalla prossima Assemblea Annuale dei Soci, definirà il percorso migliore per consentire a IGD di valorizzare al meglio i propri punti di forza, in uno scenario che, ci auguriamo, possa essere nei prossimi anni più favorevole.
Nel frattempo, con l’impegno senza riserve di tutte le sue persone, IGD rimane concentrata su un’agenda molto chiara per l’esercizio in corso.
La nostra esperienza nel ridisegnare gli spazi, riducendo le superfici dell’ipermercato e riorientando i flussi del traffico in galleria, ha avuto pieno successo ad Afragola, nel centro commerciale vicino a Napoli; stiamo replicando questo stesso modello nel centro Città delle Stelle di Ascoli, in occasione dei lavori che porteranno a incrementare la superficie della galleria. Un esempio altrettanto significativo è stato quello del restyling di Centro Borgo, a Bologna, dove sono stati rimodulati gli spazi per consentire una razionalizzazione delle funzioni d’uso creando nuovi flussi di traffico.
