Riprendono gli investimenti in pipeline
Nel tempo IGD ha continuamente investito, con l’obiettivo di mantenere elevata la qualità dei propri asset, rispondere ai cambiamenti nei modelli di consumo e continuare a offrire ai visitatori esperienze di shopping e intrattenimento in luoghi capaci di attrarli.
La pandemia, con tutti i suoi riflessi in termini di chiusure, restrizioni e incertezza sui flussi di incasso, ha indotto IGD a concentrare la spesa per investimenti su quelli di natura indifferibile. La scelta è stata corretta. Oggi, potendo contare su una migliorato equilibrio finanziario, IGD sta riprendendo i lavori previsti in pipeline, pur mantenendo un approccio molto selettivo e una grande attenzione all’evoluzione dei costi dei materiali, date le sfide del contesto esterno.
Approfondiamo questi temi ponendo alcune domande a Roberto Zoia, Direttore Patrimonio, Sviluppo e Gestione Rete di IGD SIIQ SPA.
Come avete gestito la politica degli investimenti in questa fase singolare, dominata dagli impatti della pandemia?
Già nel 2020, e poi in continuità anche nel 2021, in IGD abbiamo adottato la decisione di limitare gli investimenti a quelli che non sarebbero stati rinviabili, con l’obiettivo di salvaguardare l’equilibrio finanziario della Società anche a fronte dell’incertezza sui flussi in incasso. Ricordiamoci inoltre che, anche nel 2021, fino al mese di maggio i centri commerciali italiani sono dovuti rimanere chiusi nei giorni festivi e prefestivi, con l’eccezione delle attività “essenziali”. Per questa ragione nell’esercizio che si è appena concluso ci siamo limitati a proseguire lo sviluppo del comparto di Officine Storiche, nel cantiere di Porta a Mare a Livorno, mentre abbiamo ripreso i progetti di rimodulazione di superfici e di restyling che avevamo congelato nel 2020, per il Centro Conè a Conegliano, il Centro Casilino di Roma e il Centro Portogrande di San Benedetto del Tronto, nelle Marche. Abbiamo inoltre avviato il restyling del centro commerciale e retail park La Favorita, a Mantova. Complessivamente nel 2021 abbiamo investito quasi 23 milioni di euro, di cui 13,7 milioni di euro nelle rimodulazioni, nei restyling, nelle manutenzioni straordinarie – anche per migliorare la tenuta delle strutture in caso di eventi sismici – e nei fit-out necessari per consentire l’ingresso di nuove insegne.
Che cosa è cambiato nel 2022, che vi permette oggi di riprendere le opere sospese o rallentate durante la pandemia?
A seguito della dismissione del portafoglio composto di supermercati e ipermercati “stand alone” – dismissione che abbiamo concluso con successo nel novembre 2021 – abbiamo potuto chiudere l’anno con circa 160 milioni di euro di liquidità, riportando il rapporto Loan-to-Value sotto la soglia del 45%, precisamente al 44,8%, con un netto ridimensionamento rispetto al livello di 49,89% che avevamo consuntivato a fine 2020. Al calo della leva ha contribuito anche l’andamento del denominatore, con valutazioni da parte dei periti indipendenti che a fine 2021 hanno mostrato una buona tenuta.
Quali sono i centri commerciali su cui state investendo in questo momento?
Stiamo proseguendo nel completo restyling del centro commerciale e retail park La Favorita, a Mantova, mentre stiamo lavorando sulla rimodulazione delle superfici occupate dall’ipermercato del centro Portogrande a San Benedetto del Tronto. Entrambi questi progetti dovrebbero essere conclusi entro fine 2022. A Livorno, stiamo inoltre proseguendo con le opere del comparto Officine Storiche.
Quando pensate di potere completare il comparto Officine Storiche?
Ragionevolmente riteniamo di potere concludere dopo l’estate 2022 i lavori di questo importante progetto, che comprende superfici retail per oltre 15.000 mq e 42 appartamenti destinati alla vendita, di cui 18 con contratti preliminari già firmati nel 2021, da rogitare quest’anno.
Ci sono altre iniziative che potreste avviare nel 2022?
Stiamo in effetti valutando altre opportunità di refurbishing, anche in funzione delle opere previste dal progetto Next Steps, volto a fare evolvere il centro commerciale per dare concrete risposte alle nuove tendenze dei consumi.
Che cosa può incidere sulle vostre valutazioni di avviare o meno questi ulteriori investimenti?
Faranno la differenza, essenzialmente, gli elementi di contesto: guardiamo con preoccupazione al conflitto russo-ucraino, che nel suo protrarsi nei mesi rischia di compromettere la ripresa economica europea e di alimentare ulteriore inflazione, ma ci preoccupano anche ulteriori possibili restrizioni che dovessero essere imposte a fronte di nuove ondate pandemiche in autunno. La continua ascesa dei prezzi delle materie prime e dell’energia, infine, avrebbe un peso nel determinare il costo finale delle opere, oltre a potere condizionare i consumi delle famiglie, il cui budget per le spese discrezionali potrebbe essere pesantemente compromesso dal rincaro delle bollette e dei costi per il trasporto. In conclusione, siamo consapevoli che il contesto è sfidante, per cui soppeseremo con attenzione costi e benefici prima di dare il via alla realizzazione di ulteriori progetti nel 2022.
Quali sono i materiali per cui al momento state sperimentando i maggiori rincari?
In generale i materiali in plastica, ma anche le parti in lamiera e i corpi illuminanti. C’è un tema non solo di costi più elevati, ma anche di difficoltà nell’ottenere le forniture, dal momento che molti di questi prodotti vengono dall’Asia, che oggi in molte aree è interessata da severi lockdown. Lo sforzo maggiore, quando si hanno i cantieri aperti, è quello perciò di rispettare sia i budget sia i tempi previsti.
Che strumenti avete a disposizione per fronteggiare questo genere di difficoltà?
Se stiamo sperimentando un eccessivo rialzo nei costi dei materiali o serie dilatazioni delle tempistiche, cerchiamo di attuare variazioni al progetto, in modo da sostituire le forniture mancanti, o divenute più care del previsto, con altri tipi di materiali. Al momento, grazie a questa politica, non abbiamo dovuto né rallentare né sospendere i lavori in corso. L’unico impatto riscontrabile è stato il leggero slittamento che abbiamo previsto per la consegna del progetto completo di Officine Storiche, che, come dicevo prima, sarà inaugurato nel terzo trimestre 2022, anziché entro il 30 giugno, come inizialmente in programma: la necessità di riprogettare alcune opere, oltre ai rallentamenti nell’esecuzione per i contagi e le quarantene, hanno infatti lasciato qualche segno.
Ci sono altri investimenti che avete pianificato per i prossimi anni?
In un’ottica di valorizzazione sostenibile del portafoglio immobiliare di IGD, nel triennio 2019-2021 abbiamo realizzato investimenti per 5,8 milioni di euro che ci hanno consentito di migliorare significativamente l’efficienza energetica. Questa nostra iniziativa, che ha puntato sul fotovoltaico e sull’illuminazione a LED, ha fatto anche leva su una forte attenzione gestionale e sul continuo monitoraggio delle performance, con evidenti benefici in termini di riduzione dei consumi di energia. I nostri piani non si fermano qui. Abbiamo previsto infatti di realizzare restyling con miglioramenti dell’impatto ambientale in altri 10 centri commerciali entro il 2030. Speriamo davvero che si creino perciò al più presto le condizioni per dare corso ai progetti che abbiamo disegnato.
Condividi
