Risultati al 1H 2018
- Risultato netto ricorrente (FFO): 38,9 milioni di euro (+22%); rivisto in aumento l’outlook per l’intero 2018, nella parte alta della guidance (almeno +20%)
- Ricavi da attività locativa: 74,1 milioni di euro, +8,4 % (LFL Italia +1,4%, Romania +4,7%)
- Net rental income: 60,7 milioni di euro, +9,9%
- Vendite operatori gallerie Italia + 3,8%; upside al rinnovo dei contratti (Italia +1,4%; Romania +1,1%)
- Ulteriori miglioramenti dei ratio finanziari: Loan To Value 46,4%; Costo medio del debito 2,7%
- Market value del portafoglio: 428,8 milioni di euro (+9%);
- EPRA NNNAV per azione: 11,25 euro
Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), uno dei principali player in Italia nella proprietà e gestione di Centri Commerciali e quotata sul segmento STAR di Borsa Italiana, riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Elio Gasperoni, ha esaminato e approvato la Relazione Finanziaria Semestrale al 30 giugno 2018.
“I risultati del primo semestre sono complessivamente in linea con le previsioni e, in particolare, in termini di FFO posso dichiarare che a fine anno ci attesteremo nella parte alta della guidance indicata lo scorso febbraio e quindi almeno al +20% confermando l’elevato tasso medio di crescita degli ultimi 4 anni” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD. “Le attività di asset management proseguono come da programmi e nel semestre abbiamo registrato la conclusione dei lavori nella galleria di Crema e ottenuto il via libera alla variante per Officine Storiche a Livorno che ci permette di riprendere i lavori sul comparto. A queste attività va sommata l’acquisizione del portafoglio, da Eurocommercial Properties, per ca. 200 milioni a metà aprile. Tutto ciò, unitamente ai nuovi progetti presentati e approvati in data odierna dal Consiglio, ci rende fiduciosi per la prosecuzione del percorso di crescita del Gruppo anche nei prossimi trimestri”
ANDAMENTI OPERATIVI
Le vendite degli operatori registrate nelle gallerie Italiane del Gruppo si sono attestate a +3,8% (+0,5% escludendo gli effetti dell’ampliamento del Centro Commerciale ESP inaugurato il primo giugno 2017); si riscontra un secondo trimestre in crescita, anche in virtù dell’apertura di nuovi punti vendita performanti e grazie all’attenzione prestata nel comprendere le tendenze in corso nel retail e a ribilanciare il merchandising mix nelle gallerie; dal punto di vista merceologico, i migliori risultati sono stati registrati nelle categorie Servizi e Cultura-Tempo Libero–Regalo. Gli ingressi hanno registrato un lieve decremento rispetto all’anno precedente.
In questo contesto, le attività di commercializzazione hanno ottenuto risultati coerenti e significativi: sono stati sottoscritti 101 contratti tra 67 rinnovi e 34 nuove locazioni con un upside medio del +1,4%; mentre l’occupancy media (gallerie e iper) si è attestata al 97,1%, in crescita rispetto a fine 2017.
Anche in Romania i fondamentali dell’economia, in termini di consumi e andamenti retail della regione, continuano ad essere particolarmente brillanti e il riscontro sul nostro portafoglio è dato dall’ulteriore crescita dell’occupancy rate (97,5%) e dagli upside al rinnovo (+1,1%).
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI (FFO +22%)
I ricavi da attività locativa, pari a 74,1 milioni di euro, hanno registrato un incremento del +8,4% con una variazione dovuta:
- per ca. 0,9 milioni di euro, alla crescita like for like (+1,4%) in Italia. Crescono le gallerie (+1,7%) e gli ipermercati (+1,0%) ; l’impatto dell’inflazione è stato pari a 90 bps
- per ca. 4,6 milioni di euro, ai maggiori ricavi sul perimetro non omogeneo dovuti all’apertura dell’ampliamento della Galleria di ESP avvenuto il primo giugno 2017 e all’acquisizione delle 4 gallerie da Eurocommercial Properties avvenuto il 18 aprile 2018
- per ca. 0,2 milioni di euro, ai maggiori ricavi like for like della Romania (+4,7%)
Il Net rental income è pari a 60,7 milioni di euro in crescita del 9,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
I ricavi da servizi si attestano a 3,1 milioni di euro e i ricavi netti da servizi sono in incremento per 0,3 milioni di euro rispetto all’anno precedente.
I ricavi da Trading del progetto Porta a Mare (per ca. 2,7 milioni di euro) sono relativi ai rogiti di 9 unità residenziali. Ulteriori 6 contratti preliminari di compravendita saranno rogitati entro la fine dell’anno (il totale venduto/impegnato è pari al 90,7% del totale della superficie commerciale).
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 55,6 milioni di euro, in crescita del 11,3% rispetto al 30 giugno 2017. Diminuisce ulteriormente l’incidenza dei costi operativi sui ricavi caratteristici e dunque l’Ebitda Margin della gestione caratteristica si attesta al 72,1%, in incremento di 230 bps rispetto allo scorso anno (69,8%) L’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge l’80,6%, in crescita di 110 punti base rispetto a giugno 2017.
La gestione finanziaria è in diminuzione (-8,6%) a 16,0 milioni di euro: il risultato è frutto anche delle attività di liability management implementate nel 2017, oltre al termine o decremento del nozionale di alcuni IRS. Si conferma quindi il percorso di riduzione del costo medio del debito, ora attestato al 2,7% (vs 2,9% a giugno 2017).
L’Utile Netto di competenza del Gruppo nel periodo ammonta a 34,8 milioni di euro, in calo rispetto ai 48,9 milioni dello stesso periodo del 2017 (-28,9%), impattato da un diverso andamento della voce svalutazioni e adeguamento fair value, sostanzialmente flat nel periodo in corso mentre nel primo semestre 2017 fu positivo per ca. 18,9 milioni di euro.
Il Funds From Operations (FFO) è pari a 38,9 milioni di euro, in crescita del 22% rispetto al 30 giugno 2017.
ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT E PIPELINE DI SVILUPPO
Nel corso del primo semestre 2018 sono proseguite, in linea con i programmi, le attività di asset management.
In data 3 aprile è stata approvata dal Consiglio Comunale di Livorno la variante sul Progetto Porta a Mare, comparto Officine Storiche. Tale variante era attesa da tempo e consentirà di riprendere i lavori sul comparto.
In data 18 aprile è stato firmato il closing finale per l’acquisizione del Portafoglio composto da 4 gallerie commerciali e un retail park da Eurocommercial Properties per un investimento complessivo pari a 195,5[1] milioni di euro.
Il 3 maggio è stata inaugurata una nuova media superficie di 2.850 mq all’esterno della galleria del Centro Commerciale Gran Rondò a Crema oltre ad essere stato completato il restyling della facciata della Galleria stessa e del parcheggio multipiano
Il Consiglio odierno ha approvato inoltre due nuovi progetti che hanno l’obiettivo di riammodernare e riqualificare il portafoglio esistente del Gruppo:
- il restyling del Centro Commerciale Casilino di Roma, avente ad oggetto sia la Galleria, sia le facciate e le parti esterne;
- l’intervento, nel Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno, di riduzione dell’ipermercato e creazione di nuove unità all’interno della Galleria: negli spazi lasciati liberi dall’ipermercato si sta lavorando per inserire in particolare servizi che renderanno più attrattivo il centro commerciale per i visitatori, anche non abituali. Al contempo Unicoop Tirreno firmerà un’integrazione al contratto di locazione avente scadenza 2037. E’ stato inoltre presentato un progetto di restyling della galleria stessa.
Si prevede che entrambi gli interventi siano conclusi nel corso del 2019.
PORTAFOGLIO E VALORE PATRIMONIALE
Il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.428,8 milioni di euro, con un incremento del 9% rispetto a dicembre 2017. La principale variazione riguarda l’acquisizione da Eurocommercial Properties del portafoglio di 4 gallerie commerciali e 1 Retail Park avvenuta ad aprile 2018.
A livello di perimetro omogeneo Italia si registra una lieve riduzione:
- le gallerie segnano un decremento del -0,26% (-3,5 milioni di euro) e un Gross initial yield pari al 6,3%;
- gli ipermercati segnano anch’essi un decremento del -0,32% (-2,1 milioni di euro) e un gross initial yield pari a 6,2%;
In Romania il valore del patrimonio immobiliare al 30 giugno 2018 è pari a 157,2 milioni di euro, in calo dai 159,5 milioni di euro al 31 dicembre 2017, con un gross initial yield pari al 6,6%.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 5,5% per il portafoglio Italia (5,6% il topped up) e pari al 5,5% per il portafoglio Romania (5,9% topped up).
L’EPRA NNNAV è pari a 1.242 milioni di euro, ovvero euro 11,25 per azione. Il dato è in calo del 1,3% rispetto al 31 dicembre 2017 (euro 11,4 per azione, ricalcolato per tenere conto degli effetti dell’aumento di capitale concluso il 23 aprile 2018)[2]. E’ da sottolineare che il 30 giugno 2018 tiene conto del dividendo di 50 cents per azione (55 milioni di euro in totale) distribuiti anche alle azioni rivenienti dall’ aumento di capitale.
STRUTTURA FINANZIARIA
La Posizione Finanziaria Netta del Gruppo IGD al 30 giugno 2018, negativa per 1.132,1 milioni di euro, è in lieve aumento rispetto a dicembre 2017, anche per effetto della parte di acquisizione finanziata a debito; mentre migliorano gli indicatori di struttura finanziaria come il gearing ratio (0,90x vs 0,94x a fine 2017) e il Loan to Value (46,4% vs 47,4% a fine 2017), in seguito all’operazione di aumento di capitale.
L’Interest Cover Ratio (ICR) ha registrato un sensibile miglioramento attestandosi al 3,44x (rispetto al 2,93x nel 2017).
OUTLOOK 2018
Il Gruppo ha rivisto gli obiettivi di crescita dell’FFO per l’intero 2018, che si attestano nella parte alta (almeno +20% ca.) del range comunicato a febbraio (+18/20%).
