Risultati al 30 giugno 2019
Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), uno dei principali player in Italia nella proprietà e gestione di Centri Commerciali e quotata sul segmento STAR di Borsa Italiana, riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Elio Gasperoni, ha esaminato e approvato la relazione semestrale al 30 giugno 2019.
- Risultato netto ricorrente (FFO): 41,8 milioni di euro (+7,6%);
- Ricavi da attività locativa: 77,3 milioni di euro, +4,4% (LFL Italia -0,6%, Romania +1,8%)
- Net rental income: 68,6 milioni di euro, +13,0% (+4,6% il dato adj ex IFRS16[1])
- Costo medio del debito 2,4%
- Market value del portafoglio 2.388,3 milioni di euro (-0,99%);
- Review outlook FFO FY2019: +4/5%
“Il settore retail è in rapida e continua evoluzione da diversi anni e Igd, come evidenziato nel Piano Strategico 2019-2021, vuole giocare un ruolo da protagonista; ne sono dimostrazione i tanti cantieri aperti per le rimodulazioni delle superfici, a partire dalla riduzione di diversi ipermercati, l’inserimento di nuovi brand innovativi, la costante evoluzione del merchandising mix con sempre più spazio dedicato ai servizi, alle food court e all’entertainment” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD. “In questo contesto di cambiamento abbiamo registrato anche nel primo semestre 2019 un incremento significativo dell’Utile netto ricorrente e prevediamo di confermare tale percorso di crescita anche nella seconda metà dell’anno, seppur con un atteggiamento di maggiore prudenza dovuto a un contesto macro italiano ancora piuttosto debole e agli effetti temporanei dei lavori in corso in alcuni dei nostri centri commerciali. Abbiamo comunque raccolto anche diversi segnali positivi, come il recupero degli ingressi nel secondo trimestre e a luglio e la buona attività di pre-letting sugli spazi vacant, che ci fanno guardare con fiducia ai prossimi mesi”.
ANDAMENTI OPERATIVI
Italia
Le vendite degli operatori registrate nelle gallerie Italiane del Gruppo sono in linea con lo stesso periodo dell’anno precedente, mentre sono in calo gli ingressi (-2,9%); sull’andamento ha inciso un primo trimestre particolarmente difficile, mentre il secondo trimestre ha mostrato segnali di ripresa sia in termini di vendite (+0,2%) che di ingressi (+0,6%) e i dati disponibili per il mese luglio confermano questo trend positivo. Gli andamenti del primo semestre hanno risentito negativamente delle particolari condizioni climatiche verificatesi soprattutto a febbraio, con un clima primaverile e decisamente mite per la stagione, e maggio, caratterizzato invece da un clima freddo ed autunnale: queste prolungate anomalie hanno ripercussioni soprattutto sul settore abbigliamento, con offerte merceologiche che risultano non in linea con le condizioni meteo. Inoltre le performance operative delle Gallerie hanno risentito anche dell’andamento poco brillante di alcuni ipermercati, in particolare dove sono in corso opere di rimodulazione e restyling.
Dal punto di vista merceologico, crescono a rete totale l’Elettronica (+7,5%), i Servizi (+9,3%) e la Ristorazione (+3,0%). Nel corso dell’anno sono stati sottoscritti 162 contratti tra rinnovi (98) e nuove locazioni (64) con canoni in incremento del 1,1%[1].
Il tasso di occupancy pari al 96,3%, si è mantenuto su livelli elevati, anche se leggermente diminuito rispetto al 31 dicembre 2018 (97,2%), principalmente a causa della vacancy creatasi su alcune medie superfici, sulle quali la Società sta già lavorando per la ri-commercializzazione (ad oggi già affittati 1.300 mq che porta il dato corrente di occupancy al 96,6%); anche in questo caso (come per gli ipermercati), si stanno ipotizzando rimodulazioni di superfici che siano più in linea con le esigenze del mercato.
Romania
In Romania, l’economia continua a performare brillantemente in termini di crescita del PIL e dei consumi; questi fattori, uniti ad un’attenta ed efficace gestione del portafoglio, hanno influito positivamente sulle performance operative registrate nel semestre: l’occupancy rate (96,5%) si conferma su alti livelli e gli upside al rinnovo hanno fatto segnare un incremento pari al +8,1%.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI (FFO +7,6%)
I ricavi da attività locativa, pari 77,3 a milioni di euro, hanno registrato un incremento del +4,4% con una variazione dovuta alle seguenti componenti:
- per ca. 3,6 milioni di euro, ai maggiori ricavi sul perimetro non omogeneo dovuti all’acquisizione di 4 gallerie e un retail park avvenuta ad aprile 2018, all’apertura dell’ampliamento del Centro Commerciale Gran Rondò di Crema avvenuta a maggio 2018 parzialmente compensata salla vacancy strategica per lavori di fit out in corso;
- per ca. 0,1 milioni di euro, ai maggiori ricavi like for like della Romania (+1,8%);
- per ca. 0,4 milioni di euro, alla diminuzione like for like (-0,6%) in Italia. Diminuiscono le gallerie (-0,9%, principalmente a causa della vacancy creatasi su alcune medie superfici e a maggiori riduzioni temporanee concesse, mentre sono sostanzialmente in linea con l’anno precedente gli ipermercati (-0,1%);
Il Net rental income è pari a 68,6 milioni di euro in crescita del +13,0% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
I ricavi netti da servizi si attestano a 0,5 milioni di euro, sostanzialmente in linea con l’anno precedente.
In questo primo semestre non si sono registrati ricavi da trading sul progetto Porta a Mare, mentre nel 2018 era stato sottoscritto un preliminare (con rogito nel 2019).
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 62,9 milioni di euro (57,9 milioni di euro il dato adj ex IFRS16), in crescita del 13,1% rispetto al 30 giugno 2018. L’Ebitda Margin della gestione caratteristica si attesta al 78,2%, mentre l’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge l’80%.
La gestione finanziaria adj. ex IFRS16 al 30 giugno 2019 è in diminuzione (-3,7%) e pari a 15,4 milioni di euro, nonostante l’incremento della Posizione Finanziaria Netta. Si conferma quindi il percorso di riduzione del costo medio del debito, ora attestato al 2,4% (vs 2,70% a dicembre 2018).
L’Utile Netto di competenza del Gruppo nel periodo ammonta a 7,1 milioni di euro, in calo rispetto allo stesso periodo del 2018, impattato principalmente dall’andamento della voce svalutazioni e adeguamento fair value, negativo nel periodo in corso per oltre 38 milioni di euro mentre nel 2018 fu negativo per ca. 2,6 milioni di euro.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 41,8 milioni di euro, in crescita del 7,6% rispetto al 30 giugno 2018.
ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT E PIPELINE DI SVILUPPO
Sono stati sostanzialmente completati i progetti di restyling presso il Centro Commerciale Casilino di Roma e il Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno. In entrambi i casi gli interventi hanno riguardato il restyling interno ed esterno del centro, inoltre nel caso di Fonti del Corallo si sta completando la commercializzazione delle nuove unità riveniente dalla riduzione dell’ipermercato, anche tramite l’inserimento di servizi alla persona che renderanno più attrattivo il centro commerciale per i visitatori, anche non abituali.
In linea con quanto previsto dal Piano Strategico 2019-2021, sono inoltre iniziati i lavori di rimodulazione di alcuni ipermercati, in particolare nei Centri Commerciali Le Maioliche, Conè e Portogrande. Presso Le Maioliche e Conè si sta lavorando alla riduzione dell’ipermercato e creazione di nuove unità all’interno della Galleria e in entrambi i casi la fine dei lavori dovrebbe avvenire a febbraio 2020. A Portogrande, oltre ai lavori di riduzione dell’ipermercato, è previsto il restyling completo del centro insieme a lavori di miglioramento sismico; la conclusione dei lavori è prevista per settembre 2020.
Nell’ambito del progetto Porta a Mare si può ritenere ultimato il sub-ambito Piazza Mazzini: il 28 giugno sono stati siglati accordi vincolanti che prevedono la vendita, da parte di IGD, di Palazzo Orlando (immobile uso uffici inserito nel sub-ambito) e il contemporaneo acquisto della quota pari al 50% della galleria commerciale Darsena City di Ferrara, di cui IGD è attualmente comproprietaria; in questo modo IGD potrà concentrarsi meglio sul proprio core business. Inoltre, nella porzione residenziale, 72 unità su 73 risultano essere vendute/impegnate.
Proseguono poi a pieno ritmo i lavori relativi al comparto Officine Storiche, il cui completamento è previsto entro la fine del 2020. Sono previsti 15.000 mq destinati al retail con la creazione di 30 punti vendita, 10 ristoranti e 1 centro fitness: al momento sono stati commercializzati/pre-commercializzati oltre il 60% delle superfici. L’area congiungerà il centro della città al mare e trasformerà gli spazi della tradizione passata in un concept del tutto nuovo, caratterizzato da un design di pregio e da una ricca proposta commerciale.
PORTAFOGLIO E VALORE PATRIMONIALE
Il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.388,3 milioni di euro, in decremento del -0,99% rispetto a dicembre 2018. La variazione è la seguente:
- le gallerie segnano un decremento del -1,32 % (-20,7 milioni di euro), e un gross initial yield pari 6,43%;
- gli ipermercati segnano un decremento del -0,38% (-2,2 milioni di euro), e un gross initial yield pari a 6,07%.
Tale decremento è imputabile per ca. il 60% alla variazione dei tassi di mercato, e per il 40% ad altre variazioni di cash-flow (in particolare dovute alla riduzione dei canoni variabili attesi).
In Romania il valore del patrimonio immobiliare al 30 giugno 2019 è pari a 151,2 milioni di euro, in calo dai 154,8 milioni di euro al 31 dicembre 2018, con un gross initial yield pari al 6,94%.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 5,40% per il portafoglio Italia (5,40% il topped up) e pari al 5,80% per il portafoglio Romania (6,20% topped up).
L’EPRA NNNAV è pari a 1.189,9 milioni di euro, ovvero 10,78 euro per azione. Il dato è in decremento del 5,8% rispetto al 30 giugno 2018; sul risultato ha influito negativamente la distribuzione del dividendo avvenuta interamente nel primo semestre (-0,50 euro per azione su un calo totale di -0,67 euro per azione).
STRUTTURA FINANZIARIA
Il 9 aprile Moody’s ha modificato il rating di IGD da Baa3 (con outlook negativo) a Ba1 (con outlook stabile); tale decisione da parte dell’agenzia di rating si è basata essenzialmente sui rischi connessi all’attuale scenario macro-economico internazionale ed altri fattori esogeni. Allo stesso tempo IGD ha però ottenuto un nuovo rating in area investment grade: il 23 aprile infatti l’agenzia di rating S&P Global Ratings ha assegnato ad IGD un rating “BBB-“con outlook stabile. In questo modo sono rimaste inalterate le condizioni economiche dei bond emessi[2] e la Società ha potuto proseguire nel suo percorso di riduzione del costo medio del debito, come già precedentemente evidenziato, e di incremento dell’Interest Cover Ratio pari a 3,8x (3,7x il dato adj ex IFRS16) rispetto al 3,5x del 31 dicembre 2018.
La Posizione Finanziaria Netta del Gruppo IGD al 30 giugno 2019, negativa per 1.185 milioni di euro (-1.127 milioni di euro il dato adj ex IFRS16), è in lieve aumento rispetto a dicembre 2018 (-1.108 milioni di euro). Il Loan to Value si attesta a 48,2% (47,0% il dato adj ex IFRS16), mentre il Gearing Ratio è pari 0,97x (0,93x il dato adj ex IFRS16). Anche su questi indicatori pesa la distribuzione del dividendo avvenuta interamente nel primo semestre.
OUTLOOK 2019
La Società si attende una prosecuzione del proprio percorso di crescita, come previsto anche nel Piano Strategico 2019-2021.
Tuttavia, tenendo conto di alcuni fattori che potrebbero incidere sui risultati economici del Gruppo, quali la debole dinamica dei consumi, il leggero incremento della vacancy strategica con conseguente aumento dei costi non rifatturabili e gli impatti temporanei dovuti ad attività di rimodulazione di medie superfici ed ipermercati, la Società ha deciso rivedere la guidance di crescita dell’FFO per l’intero 2019 portandola in un intervallo compreso tra +4% e +5% (rispetto al precedente +6/7%).
NOVITÁ COMMERCIALI E SOSTENIBILITÁ
La Società continua il proprio processo di adeguamento dell’offerta merceologica dei centri commerciali per soddisfare al meglio i bisogni e le richieste dei visitatori attraverso l’inserimento di nuove insegne e servizi (1 nuova clinica dentistica inaugurata presso Centro Conè a Conegliano (Tv), in aggiunta alle 20 già operative). Il peso del fatturato dei servizi sul totale fatturato delle gallerie commerciali di IGD negli ultimi 4 anni è infatti più che raddoppiato (da 2,2% a 5,3%).
Per Igd il Centro Commerciale diventa uno spazio al servizio del territorio che coinvolge attivamente chi lo abita attraverso la creazione di una serie di servizi, spazi ed opportunità studiate coinvolgendo direttamente gli abitanti della zona attorno al centro commerciale.
Dal lato della Sostenibilità sono diverse le azioni portate avanti da inizio anno:
- + 3 centri certificati ISO 14001 (Maremà, Città delle Stelle e Centro Leonardo)
- + 2 centri certificati BREEAM IN (centro ESP, e puntadiferro)
- + 2 impianti fotovoltaici inseriti in altrettanti centri commerciali (Katanè e Gran Rondò)
- + 5 centri commercial con stazioni di ricarica per auto elettrice installate (puntadiferro, Centro Lame e Centro Nova, Centro Leonardo e Centro le Maioliche) sulla base dell’accordo siglato con Enerhub
- + 1 sistema di ricarica per le biciclette elettriche installato (Clodì).
I documenti saranno messi a disposizione del pubblico – nonché resi disponibili sul sito internet di IGD https://www.gruppoigd.it/Governance , presso la sede legale della Società, Borsa Italiana S.p.A. e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato www.emarketstorage.com , nei termini e con le modalità previsti dalla normativa di legge e regolamentare applicabile.
