Risultati al 30 settembre 2020

• Definito oltre il 90% delle trattative in essere con i tenants in Italia; concluse le trattative in Romania.
• Totale incassato[1] del fatturato dei nove mesi al netto delle dilazioni concesse pari a c. 88%
• Recuperato c. 87% degli ingressi e ca. il 97% delle vendite operatori nel mese di settembre vs 2019
• Ricavi da attività locativa netti: 89,7 milioni di euro (-12,2%), includono stima impatto one-off da Covid-19 senza ulteriori effetti nei prossimi esercizi
• Risultato netto ricorrente (FFO): 53,4 milioni di euro (-15,0%), include anch’esso stima impatto one-off da Covid-19 senza ulteriori effetti nei prossimi esercizi
• Disponibilità di cassa a fine periodo pari a 87 milioni di euro; coperte le esigenze finanziarie per tutto il 2021

 

• Sostituito l’Amministratore Indipendente dimissionario con il Consigliere Indipendente Isabella Landi, tratto dalla lista di maggioranza
• Approvate le modifiche statutarie in adeguamento alla legge 120/2019 sulle “Quote di Genere”
• Approvato l’aggiornamento del Modello Organizzativo ex D.lgs. 231/2001, il nuovo Codice Etico e adesione al Global Compact

 

Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Elio Gasperoni, ha esaminato e approvato le Informazioni finanziarie periodiche aggiuntive al 30 settembre 2020.

 

Messaggio dell’Amministratore Delegato, Claudio Albertini

“I dati sugli andamenti operativi fatti registrare dai centri commerciali IGD negli ultimi mesi testimoniano l’elevato grado di resilienza del portafoglio del Gruppo, costituito in larga parte da asset di prossimità e dominanti nei bacini di riferimento: abbiamo infatti assistito a trend in miglioramento progressivo sia in termini di ingressi che di vendite dei nostri operatori. Questi buoni indicatori, unitamente al continuo lavoro di mediazione portato avanti dal team commerciale di IGD, hanno contribuito alla positiva finalizzazione delle trattative in merito alla gestione del periodo di lockdown marzo-maggio e hanno altresì permesso di incrementare il dato di incassato sui canoni di locazione.

Ciò nonostante, alla luce dell’accelerazione della pandemia avvenuta nelle ultime settimane e dei conseguenti provvedimenti restrittivi, adottati dal Governo italiano e da alcune Regioni, il Gruppo continuerà a prestare la massima attenzione all’evoluzione del contesto, mirando a salvaguardare l’operatività in sicurezza dei propri immobili e a consolidare la propria struttura patrimoniale/finanziaria.”

 

ANDAMENTI OPERATIVI

Italia

I primi 9 mesi del 2020 sono stati caratterizzati da un contesto particolarmente sfidante per il business di IGD: le misure restrittive adottate dal Governo tra il 12 marzo e il 18 maggio per fronteggiare l’emergenza sanitaria legata alla diffusione del virus Covid-19, hanno impattato le performance operative dei nostri centri commerciali. Con l’allentamento di tali disposizioni, a partire da fine maggio, gli andamenti operativi hanno mostrato segnali di ripresa con trend in miglioramento progressivo: gli ingressi sono andati via via migliorando fino a recuperare a settembre circa l’87% del flusso rilevato nel medesimo periodo dello scorso anno. Un segnale positivo ancora più significativo arriva dalle vendite degli operatori, che nel mese di settembre hanno fatto registrare un calo pari a -2,9% inferiore a quello degli ingressi; il dato evidenzia quindi un incremento della propensione all’acquisto e dello scontrino medio (+14,1%). Particolarmente positivo risulta l’andamento dell’elettronica (+6,9% sett 20 vs sett 19) e dei beni per la casa (+14,1% sett 20 vs sett 19) mentre risulta ancora in difficoltà il settore della ristorazione. Buoni riscontri anche sull’abbigliamento (-2,1%).

Il tasso di occupancy si è mantenuto su buoni livelli attestandosi al 95,7% (al 30 giugno 2020 l’occupancy era 95,6%), grazie anche a una serie di nuove aperture all’interno dei centri commerciali IGD (come Pepco presso Centro Borgo e La Favorita, Wycon Cosmetics e JD Store presso Centro Nova, Chicco presso La Torre), a testimonianza della fiducia che gli operatori continuano a riporre nel nostro modello di business.

Nelle ultime settimane si è assistito ad un’accelerazione della pandemia che ha portato all’adozione di nuovi provvedimenti restrittivi da parte del Governo (con diversi gradi di intensità a livello regionale) che hanno ridotto l’operatività dei centri commerciali principalmente nei weekend (ma nelle zone più critiche anche durante la settimana) consentendo l’apertura dei soli negozi di merceologie considerate essenziali (quali ad esempio vendita di prodotti alimentari, farmaceutici e parafarmaceutici, ecc). Il Gruppo continuerà a monitorare con attenzione l’evoluzione della situazione e a garantire i massimi standard di igiene e sicurezza già adottati in precedenza all’interno dei centri commerciali.

 

Romania

In Romania, dopo il lockdown nazionale vero e proprio della scorsa primavera, il Governo sta attuando lockdown locali sulla base del numero di contagiati per alcune tipologie di attività tra cui ristoranti privi di dehors all’aperto, cinema, casino e leisure che impattano direttamente sulle performance di alcuni dei nostri centri commerciali: gli ingressi a settembre hanno fatto registrare -19% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

L’occupancy pari al 93,8% risulta in lieve calo rispetto al 30 giugno 2020 (era 94,6%); anche qui, come in Italia, l’attività dei retailers non si è fermata e sono proseguite le inaugurazioni di nuovi punti vendita, come KIK a Cluji e Slatina e Styl a Tulcea e Braila.

Attualmente in Romania l’andamento della pandemia appare costante e non si registra un incremento.

 

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI

Nei primi nove mesi dell’anno i ricavi lordi da attività locativa, pari a 109,0 milioni di euro, hanno registrato un decremento del -6,1%, impattati dalla situazione contingente, con una variazione dovuta alle seguenti componenti:

• per ca. -0,6 milioni di euro, a minori ricavi sul perimetro non omogeneo e per lavori di rimodulazione;
• per ca. -2,4 milioni di euro, a minori ricavi like for like Italia. Il decremento è quasi interamente imputabile alla categoria gallerie (-€2,5 milioni di euro) soprattutto per la riduzione di ricavi variabili e temporanei legata al periodo di lockdown; in incremento gli ipermercati (+€0,7 milioni) in coerenza con la piena operatività anche durante i periodi di limitazione;
• per ca. -0,4 milioni di euro, alla riduzione dei ricavi like for like della Romania (-5,2%), dovuta a minori variabili e all’uscita di un tenant che operava in più punti
• per ca. -3,7 milioni di euro, a sconti e riduzioni sui canoni derivanti dalle trattative con gli operatori per la gestione del periodo di lockdown, di cui ca 2,6 milioni di euro relativi a sconti concessi agli operatori in Italia e ca. 1,1 milioni di euro relativi a sconti concessi agli operatori in Romania.

Sono in corso di finalizzazione le trattative con gli operatori per la definizione della gestione del periodo di lockdown marzo-maggio, in un’ottica di sostenibilità reciproca e di buona fede; in generale non sono state apportate modifiche ai contratti in essere, ma concesse dilazioni e riduzioni temporanee il cui effetto sarà interamente imputato all’esercizio in corso (senza trascinamenti negli esercizi successivi).

 In Italia ad oggi risultano concluse oltre il 90% delle trattative totali, con riduzioni temporanee concesse pari a c. 1,7 mensilità.

In attesa di portare a termine tutte le trattative, nella situazione consolidata ai 9 mesi la Società ha stimato gli effetti a tale data derivanti da tali accordi in ca. 7 milioni di euro, così ripartiti: sconti per ca. 2,6 milioni di euro già accordati e che impattano direttamente sui ricavi oltre a maggiori costi COVID per ca. 4,4 milioni di euro, al netto di riduzioni temporanee ottenute sui canoni leasehold.

Parallelamente alle negoziazioni, il Gruppo ha proseguito nella sua quotidiana attività di leasing management: sul totale contratti in scadenza nel 2020, il 58% è già stato rinnovato con un lieve downside (-1,3%), mentre al 4% è stata estesa la durata per ulteriori 12 mesi.

In Romania sono già state concluse tutte le trattative, che hanno portato a riduzioni temporanee sui canoni di aprile e maggio per ca. 1,1 milioni di euro. Anche qui è proseguita l’attività di leasing management che ha portato alla firma di 257 contratti tra rinnovi e turnover con un upside sui rinnovi flat.

Per quanto riguarda gli incassi Italia e Romania è da segnalare che al netto delle dilazioni concesse circa l’88% del fatturato relativo ai primi 9 mesi del 2020 è già stato incassato; in particolare, l’incassato è pari a ca. il 96% in relazione al primo trimestre, mentre si attesa a ca. l’85% quello relativo al secondo trimestre e all’83% quello relativo al terzo trimestre.

Si segnala che tali dati includono anche l’incassato relativo agli ipermercati che, in coerenza con la loro piena operatività, è pari al 100%.

Il Net rental income è pari a 89,7 milioni di euro, in calo del -12,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, soprattutto per il calo dei ricavi da attività locativa e per costi COVID del periodo, oltre a ulteriori effetti derivanti dalla pandemia come l’aumento delle spese condominiali.

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 82,8 milioni di euro, in calo del -12,3% con un margine pari al 72,8%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 73,6%. Si segnala che sulle spese generali, sulle quali il Gruppo può incidere direttamente, si è registrato un decremento del -8,2% per effetto delle iniziative di contenimento costi attivate dalla Società.

La gestione finanziaria complessiva è pari a -27,0 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative all’ultima operazione di emissione obbligazionaria conclusa nel novembre 2019 e senza considerare ca. 3,1 milioni di euro di negative carry (per aver rifinanziato in anticipo future scadenze), è in miglioramento del 6,0% rispetto al 30 settembre 2019.

L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 53,4 milioni di euro, in riduzione (-15%) rispetto al 30 settembre 2019, includendo gli accantonamenti straordinari one-off da Covid-19.

 

STRUTTURA FINANZIARIA

Negli ultimi mesi IGD ha proseguito le attività mirate a rafforzare la propria struttura patrimoniale e a garantire la copertura alle prossime scadenze finanziarie.

Nel corso del 3Q è stato sottoscritto con Banca Monte dei Paschi di Siena (ed erogato a inizio ottobre) un finanziamento per 36,3 milioni di euro, durata fino a sei anni, con garanzia fornita da SACE Spa nell’ambito del programma Garanzia Italia, finalizzato a finanziare gli investimenti in Italia ancora in programma e altri costi operativi compreso il capitale circolante. Il costo di tale finanziamento, inclusivo del costo della garanzia statale, è in linea con il costo medio del debito del Gruppo.

La cassa al 30/09 è pari a ca. 87 milioni di euro. Ad oggi la Società può quindi contare su disponibilità liquide pari a c. 123 milioni di euro che, insieme a 150 milioni di euro di linee non committed disponibili e a 60 milioni di euro di linee committed (scadenza 2023), sono più che sufficienti per coprire le esigenze finanziarie per il 2021.

Il 1° ottobre l’agenzia Fitch Ratings Ltd ha confermato il rating investment grade BBB- rimuovendo il Rating Watch Negative e portando l’outlook a negativo. Il giudizio dell’agenzia riflette gli effettivi tassi di riscossione dei canoni di locazione, nonché la strategia commerciale messa in atto dalla Società, che privilegia il differimento dei canoni di affitto rispetto a sconti e rinunce, con migliore visibilità sui redditi di locazione.

Con la conferma del rating investment grade da parte di Fitch sono rimaste inalterate le condizioni economiche dei prestiti obbligazionari emessi senza attivazione delle clausole di step up.

A fine settembre 2020 il costo medio del debito si è attestato al 2,30% rispetto al 2,35% di fine 2019, il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 3,6X[1] contro il 3,8x di fine 2019.

La Posizione Finanziaria Netta è negativa per -1.173,5 milioni di euro (-1.125,5 milioni di euro il dato adj. ex IFRS16), il Loan to Value si attesta al 49,3%, mentre il Gearing Ratio è pari a  1,0X.

 

EVOLUZIONE E OUTLOOK 2020

La guidance per l’FFO, rivista e comunicata il 6 agosto u.s., era basata su stime di impatti della crisi sanitaria così come evoluta fino a quel momento e senza ipotizzare ulteriori ripercussioni sul business da peggioramenti del quadro sanitario ed economico.

I positivi andamenti operativi registrati fino ad oggi, in linea con l’andamento dell’economia italiana nel terzo trimestre superiore anche alle attese del Governo (+16,1% vs 2Q2020), erano incoraggianti e lasciavano intravedere una ripresa per il settore con conseguente possibilità di miglioramento dell’outlook.

Ma, alla luce dell’accelerazione della pandemia nelle ultime settimane e di provvedimenti restrittivi adottati da Governo e  Regioni, si ritiene opportuno confermare al momento la precedente indicazione, mantenendo al contempo le stesse riserve fatte all’epoca, ossia che non vi siano significativi peggioramenti del business e del quadro macroeconomico.

La guidance FFO 2020 è, quindi, pari a ca. 0,54€ – 0,57€ per azione, che rappresenta una riduzione pari a ca. -28%/-25% rispetto al FFO 2019.

La Società continuerà a vigilare sull’evoluzione del contesto, ponendo particolare attenzione a salvaguardare l’operatività in sicurezza dei propri immobili e a consolidare la propria struttura patrimoniale/finanziaria.

 

ALTRE DELIBERE

 

SOSTITUZIONE DELL’AMMINISTRATORE INDIPENDENTE DIMISSIONARIO 

Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato, su proposta del Comitato per le Nomine e la Remunerazione, di cooptare la Dottoressa Isabella Landi quale nuovo componente indipendente, non esecutivo, del Consiglio di Amministrazione, ai sensi dell’art. 2386 del codice civile, in sostituzione del dott. Sergio Lugaresi, dimessosi dalla carica con comunicazione del 28 settembre 2020.

In particolare, il Comitato per le Nomine e la Remunerazione nell’ambito delle sue competenze ha valutato, in occasione della riunione del 30 ottobre 2020, le caratteristiche professionali e le esperienze, anche manageriali, della Dottoressa Isabella Landi, nonché ha preso atto della sussistenza, in capo alla medesima, dei requisiti di legge oltre che dei requisiti di indipendenza previsti dagli artt. 147-ter, comma 4, e 148, comma 3, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, dal principio 3.P.1 e dal criterio applicativo 3.C.1 del Codice di Autodisciplina promosso da Borsa Italiana, come da ultimo modificato nel luglio 2018, nonché dall’art. 16, comma 1, lettera d) e comma 2, del Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 20249 del 28 dicembre 2017, alla luce delle dichiarazioni all’uopo rilasciate e del relativo curriculum vitae.

La Dottoressa Isabella Landi è stata nominata anche quale membro del Comitato Controllo e Rischi, in sostituzione del Consigliere dimissionario Sergio Lugaresi.

La Dottoressa Isabella Landi rimarrà in carica fino alla scadenza dell’attuale Consiglio di Amministrazione, ovverosia fino alla data dell’Assemblea di approvazione del bilancio relativo all’esercizio al 31 dicembre 2020.

Il curriculum vitae della Dottoressa Isabella Landi è disponibile sul sito internet di IGD al seguente indirizzo https://www.gruppoigd.it/governance/consiglio-di-amministrazione/

Alla data odierna, la Dottoressa Landi non possiede azioni di IGD.

 

MODIFICHE STATUTARIE “QUOTE DI GENERE”

Il Consiglio di Amministrazione, tenuto conto di quanto previsto dalla legge 27 dicembre 2019, n. 160 sulle “Quote di Genere” che ha richiesto di adeguare lo Statuto alla nuova disciplina e, considerando che lo Statuto di IGD attribuisce al Consiglio la competenza ad assumere le deliberazioni concernenti gli adeguamenti statutari a disposizioni normative, ha deliberato di modificare l’art. 31 dello Statuto, richiamando le nuove disposizioni normative. In particolare, è previsto che nella composizione del Consiglio di Amministrazione il genere meno rappresentato debba ottenere almeno due quinti degli amministratori eletti, per sei mandati consecutivi mentre nel Collegio Sindacale il genere meno rappresentato ottenga almeno due quinti dei membri effettivi del collegio sindacale, per sei mandati consecutivi.

 

AGGIORNAMENTO DEL MODELLO ORGANIZZATIVO EX D.LGS. 231/2001

NUOVO CODICE ETICO E ADESIONE AL GLOBAL COMPACT

Il Consiglio di Amministrazione ha approvato un recente aggiornamento del Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ex art. 231/2001 (“MOG”), con lo scopo di rafforzare ulteriormente il sistema strutturato e organico di regole, procedure, strumenti e attività di controllo nell’ottica di perseguimento dell’0efficacia ed efficienza delle attività e allo stesso tempo di prevenire la commissione delle diverse tipologie di reati previste dal Decreto.

In questa ottica, il MOG di IGD è stato integrato con il Sistema Anticorruzione implementato dalla Società, in occasione della recente certificazione UNI ISO 37001:2016 “Anti bribery management system”, standard internazionale di riferimento per i sistemi di gestione anticorruzione, rilasciata da RINA Services S.p.A., organismo indipendente di certificazione accreditato da Accredia (Ente Nazionale di accreditamento degli organismi di certificazione e ispezione designato dal Governo) e leader italiano nella valutazione della conformità.

Il processo di aggiornamento del MOG è stato previamente validato dall’Organismo di Vigilanza, quale organo istituito all’interno della Società e deputato verificare il funzionamento, l’efficacia, l’adeguatezza e l’osservanza del MOG.

Il Consiglio di Amministrazione ha altresì approvato il nuovo Codice Etico della Società, parte integrante del MOG.

IGD si è dotata, fin dal 2006, del Codice Etico, elemento fondamentale nella definizione dell’identità aziendale e strumento di Responsabilità Sociale d’Impresa. Dopo una prima revisione nel 2010, il Consiglio di Amministrazione in data 5 novembre ha approvato la seconda revisione. La necessità di questa versione è stata dettata sia dalla continua evoluzione delle politiche/procedure all’interno dell’azienda (anticorruzione, privacy, welfare aziendale, whistleblowing, azioni per ottenere il Rating di Legalità), che da esigenze di compliance con leggi e regolamenti esterni. Le novità della presente versione del Codice Etico rispetto alla precedente sono già riscontrabili a livello della struttura del documento, tesa a mettere in evidenza, in maniera analitica, le varie parti che compongono il Codice, in linea con i principali standard e le best practice nazionali. Il Codice, inoltre, contiene sia la nuova formulazione della Carta dei Valori, elemento ispiratore dei comportamenti aziendali che la revisione delle norme di comportamento, suddivise fra “generali” e “per stakeholder”, in modo da rendere chiaro il “patto” che lega IGD ed i propri portatori di interesse. Concludono il Codice le procedure di attuazione e controllo, riviste alla luce dei nuovi presidi aziendali quali il whistleblowing.

Sempre in linea con il percorso di Responsabilità Sociale dell’azienda è anche l’adesione al Global Compact, l’iniziativa strategica di cittadinanza d’impresa più ampia al mondo, con un focus particolare su tematiche affini ai valori IGD quali i diritti umani, il lavoro, l’ambiente e la lotta alla corruzione.

 

[1] Escludendo gli effetti dell’ultima operazione finanziaria; al 30/09/2020 includendo tali effetti sarebbe 2,9X

[1] Alla data odierna

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