Risultati al 30 settembre 2021: prosegue il percorso di recupero verso la situazione pre-covid
- Buoni andamenti nel periodo giugno-settembre, primo quadrimestre intero senza restrizioni nel confronto con il 2019: fatturato operatori -0,2% e recuperato ca. l’85% degli ingressi; scontrino medio di settembre +21,7% vs sett.2019
- Incassato su fatturato 9M2021: in Italia c. 86%[1]; in Romania c. 96%
- Financial occupancy in crescita vs FY2020: Italia 95,40%, +114bps; Romania 94,93%, +133bps
- Rafforzata la struttura finanziaria: Loan to Value pro forma al 30 settembre, che considera gli effetti della cessione, pari al 45,6% in calo di 270 pp.ti rispetto al Loan to Value al 30/09 che è pari a 48,3%
- Confermata la guidance relativa al Risultato Netto Ricorrente (FFO) per l’intero anno a +7/8%
Bologna, 4 novembre 2021. Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Rossella Saoncella, ha esaminato e approvato le Informazioni finanziarie periodiche aggiuntive al 30 settembre 2021.
Messaggio dell’Amministratore Delegato, Claudio Albertini
“Gli andamenti operativi registrati nell’ultimo quadrimestre ci consentono di guardare al futuro con maggior fiducia: le vendite degli operatori sono tornate in linea con il 2019, ed è un confronto molto significativo in quanto fu uno dei migliori anni per IGD in termini di performance operative. Anche la progressione delle fatture incassate e i pochi casi di insolvenza tra i nostri tenant segnalano che, pur non avendo superato completamente tutte le problematiche legate alla pandemia, il nostro modello di business è assolutamente valido” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD “L’operazione di dismissione comunicata nei giorni scorsi, poi, ci permetterà di ridurre sensibilmente il Loan to Value e di avere le risorse finanziarie necessarie per coprire le future esigenze a tutto il 2022. Tutto ciò, ipotizzando che non vi siano nuove restrizioni legate ad un peggioramento del quadro sanitario, ha creato i presupposti per poter tornare a distribuire nel 2022 un dividendo ai nostri azionisti.”
ANDAMENTI OPERATIVI
Italia
Dopo una prima fase dell’anno in cui le performance di IGD sono risultate ancora colpite dalle misure restrittive adottate dal Governo italiano per far fronte all’emergenza sanitaria da Covid, si è assistito ad un recupero progressivo una volta che tali restrizioni sono state via via allentate. A partire dal 17 maggio, infatti, data in cui i centri commerciali hanno recuperato la piena operatività, le performance registrate hanno mostrato un trend in miglioramento costante: nel periodo giugno-settembre, i primi 4 mesi interi privi di restrizioni, i livelli di ingressi e fatturati sono risultati in incremento rispettivamente del +1% e +9% rispetto a quanto fatto registrare nei mesi corrispondenti del 2020. Ancora più significativo è il confronto con il medesimo periodo del 2019, anno non intaccato dalla pandemia e tra i migliori della storia di IGD: a fronte di ingressi ancora in calo di ca. il 15%, le vendite degli operatori sono tornate pressoché in linea (-0,2%) con un deciso incremento dello scontrino medio (+21,7% a settembre 2021 vs settembre 2019) che testimonia la maggior propensione agli acquisti dei visitatori nei nostri centri. Analizzando gli andamenti delle varie categorie merceologiche nel periodo giugno-settembre 2021, è importante sottolineare che le categorie abbigliamento, beni per la casa, elettronica e cultura/tempo libero sono tornate in territorio positivo rispetto a quanto fatto nel 2019; tali categorie peraltro rappresentano oltre l’81% del nostro portafoglio contratti. Restano difficoltà concentrate nella ristorazione e servizi, legate anche alle problematiche nell’organizzare eventi in presenza, al fatto che i cinema (4 nel nostro portafoglio) abbiano ripreso da poco una operatività pari al periodo pre-covid (con anche più film in uscita) e ad altri fattori peculiari di questo periodo.
Le performance fatte registrare da ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo nei primi nove mesi del 2021 sono in linea con quanto fatto nel 2020 (+0,05%).
Tutto ciò dimostra che il format del centro commerciale urbano e con forte ancora alimentare è ancora al centro dell’attenzione del consumatore ed evidenzia una significativa capacità di pronta reazione non appena vengono consentite le aperture.
Il tasso di occupancy del portafoglio italiano si è attestato a 95,40%, in miglioramento di 114bps rispetto al 31 dicembre 2020, grazie all’intensa attività di leasing e alla vivacità del settore retail: da inizio anno sono state 43 le nuove aperture all’interno delle gallerie commerciali di IGD, a testimonianza di come gli operatori continuino ad avere fiducia nel modello di business e nello shopping fisico. Nei 9 mesi sono stati sottoscritti 191 contratti tra rinnovi (124) e turnover (67) con un limitato downside di ca. -1,2%.
Prosegue il miglioramento del fatturato incassato al netto degli sconti concessi[2] che, al 28 ottobre, era pari a ca. l’86%.
Romania
In Romania, grazie alla progressiva eliminazione delle restrizioni, le performance operative delle gallerie commerciali Winmarkt nei primi 9 mesi del 2021 sono buone: il tasso di occupancy al 30 settembre 2021 è pari al 94,93% in miglioramento di 133 bps rispetto al 31 dicembre 2020 e ottimi riscontri si hanno anche in termini di fatturato incassato pari a ca. il 96%. Anche in Romania è proseguita l’attività di leasing che ha portato alla firma di 303 contratti tra rinnovi (205) e turnover (98), facendo registrare un lieve incremento dei canoni pari a ca. 0,4%.
Al momento nel paese si sta assistendo ad una nuova ondata pandemica, anche a causa di una campagna vaccinale che è andata a rilento rispetto alla media europea (soltanto il 30% ca. della popolazione risulta ad oggi vaccinato); per tali motivi il Governo ha introdotto nuove misure restrittive, alcune delle quali riguardano le gallerie commerciali del Gruppo come l’obbligo di green pass per chi vi accede. Il Gruppo continuerà a monitorare l’evoluzione della situazione e garantirà tutto quanto necessario per mantenere le strutture operative e pronte allo scenario che si sta delineando.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI
Nei primi nove mesi dell’anno i ricavi lordi da attività locativa, pari a 109,1 milioni di euro senza considerare gli sconti per Covid, hanno registrato una variazione dovuta alle seguenti componenti:
- per ca. -2,2 milioni di euro, a minori ricavi like for like Italia. Il decremento è interamente imputabile alla categoria gallerie soprattutto per le ri-commercializzazioni effettuate che avranno effetti diluiti nei prossimi trimestri; in leggero incremento gli ipermercati (+€0,1 milioni);
- per ca. -0,7 milioni di euro, a minori ricavi sul perimetro non omogeneo e per lavori di rimodulazione;
- per ca. -0,1 milioni di euro, alla riduzione dei ricavi like for like della Romania.
Il Net rental income è pari a 86,9 milioni di euro, in calo del -3,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno; questo per gli effetti differiti delle commercializzazioni, come descritto sopra, e alcuni costi operativi in incremento come le spese condominiali. Si segnala la riduzione degli impatti diretti Covid per c.1,2 milioni di Euro (tra sconti e perdite su crediti, al netto di risparmi su locazioni passive), rispetto ai primi nove mesi del 2020,
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 79,6 milioni di euro, in calo del -3,9% con un margine pari al 69,8%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 70,4%.
La gestione finanziaria complessiva è pari a -24,8 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, risulta in miglioramento del 8,7% rispetto al 30 settembre 2020.
L’Utile netto ricorrente (FFO), includendo gli impatti straordinari netti one-off da COVID-19, è pari a 48,4 milioni di euro, in riduzione (-9,3%) rispetto al 30 settembre 2020. Viene comunque confermata la guidance FFO 2021 che prevede una crescita a fine anno pari a ca. +7/8% rispetto all’FFO 2020, ricordando che nell’ultimo trimestre 2020 si concentrarono ca. 10,4 milioni di euro di ulteriori costi diretti Covid-19 ad oggi non previsti.
STRUTTURA FINANZIARIA
Il 30 settembre 2021 Fitch Ratings ha confermato il rating Investment Grade BBB- e ha rivisto l’Outlook a Stabile da Negativo. Il miglioramento dell’outlook si basa sulla incrementata visibilità dei redditi da locazione, favorita da una graduale ripresa degli ingressi e delle vendite dei tenants nei centri commerciali di IGD, che Fitch Ratings prevede possano tornare ai livelli pre-pandemici entro la fine del 2022.
A fine settembre 2021 il costo medio del debito si è attestato al 2,20%, in calo rispetto al 2,30% di fine 2020, il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 3,4x contro il 3,2x di fine 2020.
La Posizione Finanziaria Netta è negativa per -1.116,05 milioni di euro (-1.077,04 milioni di euro il dato adj. ex IFRS16), mentre il Gearing Ratio è pari a 0,96X. Il Loan to Value risulta pari a 48,3% in calo rispetto al 49,9% fatto registrare a fine 2020.
DEFINITA L’OPERAZIONE DI ASSET MANAGEMENT PIU’ RILEVANTE PREVISTA NEL BP 2019-2021
In data 21 ottobre 2021 IGD ha siglato con ICG’s Sale & Leaseback Fund un accordo per la cessione di un portafoglio di ipermercati e supermercati per un valore pari a 140 milioni di euro in linea con il book value al 30 giugno[3]. Il portafoglio è composto da 5 ipermercati e 1 supermercato “stand alone”, ossia non collegati a gallerie commerciali di proprietà di IGD, e genera ca. 7,7 milioni di euro di ricavi d’affitto annui netti.
ICG e IGD costituiranno un fondo di investimento immobiliare chiuso (REIF di diritto italiano) gestito da Savills Investment Management SGR S.p.A., in cui verranno apportati gli immobili, e del quale ICG deterrà il 60% delle quote (classe A, a rendimento privilegiato) e IGD il restante 40% (classe B, a rendimento subordinato)[4]; il property management del portafoglio verrà affidato a IGD.
Al momento del closing, previsto entro fine novembre, IGD incasserà dalla cessione ca. 115 milioni di euro netti[5] che, unitamente alla liquidità disponibile (che al 30 settembre ammontava a c. 54€mn), consentono al Gruppo di avere le risorse per coprire le scadenze finanziarie del 2022. La transazione è condizionata all’ottenimento di un finanziamento per almeno il 50% del valore degli asset.
L’operazione è finalizzata inoltre alla riduzione della leva finanziaria del Gruppo: includendo gli impatti della cessione, il Loan to Value pro forma al 30 settembre risulta infatti pari a 45,6% ed è previsto in ulteriore miglioramento a fine anno.
OUTLOOK 2021 E DIVIDENDO
Tenuto conto dei buoni andamenti registrati nell’ultimo periodo e in considerazione dei minori impatti economici da Covid stimati per l’anno in corso rispetto al 2020, è confermata la guidance FFO 2021, che prevede una crescita pari a ca. +7/8% rispetto al FFO 2020.
Inoltre, ipotizzando che non vi siano nuove restrizioni legate ad un peggioramento del quadro sanitario, anche alla luce dei buoni andamenti operativi e delle prospettive per i prossimi mesi, la Società ritiene che si siano creati i presupposti per tornare a distribuire nel 2022 un dividendo ai propri azionisti.
