Risultati primo semestre 2023

CONFERMATE LE SOLIDE PERFORMANCE OPERATIVE DEL PORTAFOGLIO

• Significativo incremento di vendite operatori gallerie Italia (+8,5%) e ingressi (+6,6%) rispetto al 1H2022; superato il livello di vendite 2019 (+7,6%)
• Occupancy elevata (stabile vs 1Q 2023): Italia 95,2%; Romania 96,8%

 

RISULTATI ECONOMICI SUPERIORI ALLE ATTESE: OUTLOOK FFO MIGLIORATO

• Ricavi locativi netti: 59,1 milioni di euro (+3,4% vs 2022; +7,8% like-for-like)
• Ebitda gestione caratteristica: 53,8 milioni di euro (+3,8% vs 2022); Ebitda margin 72,8% (+150bps vs 2022)
• Risultato netto ricorrente (FFO): 30,9 milioni di euro (-9,0% vs 2022, per incremento costi gestione finanziaria)
• Guidance FFO 2023 rivista al rialzo in un range 54/55 € mln

 

EFFETTI FINANZIARI E PATRIMONIALI DERIVANTI DALL’INCREMENTO DEI TASSI DI INTERESSE

• Market Value patrimonio immobiliare di proprietà -3,64% a 2.005,12 € mln
• Net Initial Yield topped up: Italia 6,3% (+40bps); Romania 7,0% (+50bps)
• Loan to Value al 47,7% per effetto delle variazioni negative di fair value
• EPRA NRV pari a 9,54€ p.a. (-7,1%)

 

Bologna, 2 agosto 2023. Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Rossella Saoncella, ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 30 giugno 2023.

 

“I risultati di questi primi sei mesi dell’anno hanno confermato i buoni andamenti del nostro portafoglio, con i fatturati degli operatori delle gallerie in Italia in crescita sia rispetto allo scorso anno che al 2019, così come gli andamenti delle ancore alimentari; possiamo quindi affermare che gli impatti della pandemia sono ormai pienamente superati.

Nonostante uno scenario di inflazione e tassi di interesse elevati, la propensione all’acquisto dei visitatori è rimasta positiva e questo ci consente di guardare con fiducia al prosieguo dell’anno e di rivedere al rialzo le previsioni sul FFO.

Nei prossimi mesi ci concentreremo sul portare a termine il processo di rifinanziamento delle scadenze con congruo anticipo, in linea con la nostra strategia di mantenere un profilo investment grade.  Dopo aver già ottenuto oltre 480 milioni di prestiti nell’ultimo anno, alla fine del percorso avremo quasi per intero rifinanziato la nostra PFN, in una situazione di mercati finanziari sfidante.

Superata questa fase, e tenuto conto della solidità del nostro business, siamo fiduciosi che potremo beneficiare di uno scenario più favorevole con tassi in progressivo ribasso.”  ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD SIIQ.

 

LE PERFOMANCE OPERATIVE SI CONFERMANO MOLTO BUONE

 Italia

Nel primo semestre del 2023 le gallerie hanno fatto registrare solidi andamenti operativi, nonostante un contesto esterno sfidante per i consumatori con inflazione e tassi di interesse che si sono mantenuti elevati per tutto il periodo, oltre al perdurare del conflitto tra Ucraina e Russia e i relativi risvolti macroeconomici.

Rispetto ai primi 6 mesi dello scorso anno gli ingressi risultano in incremento del +6,6%, mentre ancora più marcato è l’incremento dei fatturati degli operatori delle gallerie, pari al +8,5%.

Le vendite degli operatori sono in incremento anche se confrontate con il 2019 (ultimo anno non intaccato dalla pandemia): il dato progressivo del semestre è pari a +7,6%, mentre gli ingressi sono pari a ca. l’87% rispetto ai primi 6 mesi del 2019, confermando la ormai consolidata tendenza di un’affluenza divenuta più selettiva ma allo stesso tempo più propensa all’acquisto (+24,5% lo scontrino medio del primo semestre 2023 rispetto allo stesso periodo del 2019).

Analizzando le vendite per categorie merceologiche è importante sottolineare che tutte risultano in incremento rispetto allo scorso anno; particolarmente positivo è l’andamento della ristorazione, che fa registrare un incremento del 20,7% rispetto al primo semestre del 2022 e risulta in crescita anche rispetto allo stesso periodo del 2019 (+7,4%) a dimostrazione del pieno superamento delle difficoltà vissute dal settore durante il periodo pandemico. Molto positivo anche l’abbigliamento (+8,3% vs 2022), categoria che rappresenta il 48% del monte canoni gallerie Italia.

Gli ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo hanno fatto registrare andamenti in crescita sia rispetto al 2022 (+4,6%), che rispetto al 2019 (+1,8%).

Questi ottimi riscontri dimostrano la vivacità del settore retail fisico, con gli impatti della pandemia ormai pienamente superati e confermano ancora una volta la validità del modello di business di IGD, focalizzato su centri commerciali dominanti urbani caratterizzati dalla presenza di primari “anchor tenants” (alimentari e non) e dal giusto mix di prodotti e servizi pensato per soddisfare i bisogni, anche quotidiani, dei consumatori.  

Inoltre, si conferma la centralità che il retail fisico continua ad avere per i consumatori. Secondo i dati più recenti, infatti, il tasso di penetrazione del commercio elettronico sull’acquisto di prodotti nel 2023 si è mantenuto stabile attorno all’11% per il terzo anno consecutivo, mentre cresce sull’acquisto di servizi.[1] Shopping online e fisico risultano sempre più integrati e non in contrapposizione tra loro, con le categorie maggiormente in crescita che sono le stesse per entrambi i canali.

Nel corso del semestre è proseguita l’attività commerciale di IGD: i nuovi contratti sottoscritti nel periodo sono 87 tra rinnovi (60) e turnover (27). Su questi contratti (pari a ca. il 4% del montecanoni del Gruppo) è stato registrato un downside del -4,4% (-2% la proiezione del dato a fine anno sulla base delle trattative in essere), ma va tenuto conto che nel periodo l’effetto medio dell’indicizzazione all’inflazione dei contratti gallerie Italia è stato pari a +7,2%.

Grazie a queste attività, il tasso di occupancy del portafoglio italiano, pari al 95,2%, si è mantenuto pressochè stabile su livelli elevati rispetto al 31 marzo 2023.

 Buoni  riscontri sono stati ottenuti anche in termini di fatturato totale incassato che alla data del 1 agosto  2023 era pari a circa il 92%.

 

Romania

Al 30 giugno 2023 il tasso di occupancy delle gallerie commerciali Winmarkt è risultato pari al 96,8%, mantenendosi pressoché stabile su livelli elevati rispetto al 31 marzo 2023.

Nel corso del primo semestre sono stati sottoscritti 311 contratti tra rinnovi (212) e turnover (99), facendo registrare un incremento dei canoni sui rinnovi pari a circa +2,3%, a conferma della vivacità del settore retail anche in Romania.

Ottimi riscontri, inoltre, si hanno anche in termini di fatturato incassato che per i primi 6 mesi del 2023 è risultato pari a circa il 95%.

 

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI: MARGINI OPERATIVI IN CRESCITA

Nel primo semestre 2023 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 70,1 milioni di euro, hanno registrato un incremento del +1,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Più in dettaglio, tale incremento è dovuto alle seguenti componenti:

• per ca. 3,2 milioni di euro a maggiori ricavi like for like Tale variazione si deve ai positivi effetti delle commercializzazioni e adeguamento all’inflazione (pari a +7,2% ovvero +3,5 milioni di euro per le gallerie e +5,2% ovvero +0,6 milioni di euro per gli ipermercati), in parte compensati da maggiori sconti temporanei per ca. 0,8 milione di euro. Crescono i ricavi per spazi temporanei (0,1 €mln).
• per ca. 0,3 milioni di euro ai maggiori ricavi like for like Romania (+5,7%) grazie a indicizzazione e minori sconti.
• per ca. -2,3 milioni di euro a minori ricavi sul perimetro non omogeno soprattutto per lavori di rimodulazione e restyling in corso con creazione di vacancy strategica.

Il Net rental income è pari a 59,1 milioni di euro, in incremento del +3,4% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +7,8%.

 L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 53,8 milioni di euro (+3,8%), con un margine in crescita pari al 72,8%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) si attesta al 75,1% (anch’essa in crescita).

La gestione finanziaria complessiva è pari a -19,2 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è in peggioramento del 35,6% rispetto al 30 giugno 2022, per l’incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.

 L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 30,9 milioni di euro, in decremento del -9,0% rispetto al 30 giugno 2022, per effetto dei maggiori oneri finanziari.

 Le variazioni negative di fair value, portano il Gruppo a chiudere il semestre con una perdita netta pari a -47,0 milioni di euro.

 

ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT

Nel corso del primo semestre del 2023 IGD ha consuntivato complessivamente investimenti e capex per circa 7,6 milioni di euro.

Sono proseguiti i lavori nell’ambito del progetto mixed-use Porta a Mare a Livorno, dove è in corso lo sviluppo del comparto Officine Storiche, la cui inaugurazione è prevista a settembre 2023. Si tratta di una destinazione iconica per lo shopping e l’intrattenimento, con oltre 16.000 mq di GLA che ospiteranno 16 negozi, 11 spazi destinati alla ristorazione, 1 area dedicata all’entertainment e 1 centro fitness; gli spazi sono quasi interamente commercializzati, con alcuni marchi di elevato standing, come la catena di caffetteria americana Starbucks che aprirà ad Officine il primo punto vendita nella provincia di Livorno, Pandora, JD Sport, e altri.

Oltre al comparto retail, il progetto comprende anche 42 appartamenti destinati alla vendita, di cui 29 unità già vendute e 3 con proposte vincolanti ricevute e un cash in atteso entro l’anno di ca. 7 milioni di euro.

In linea con le previsioni del Piano Industriale sono proseguiti i lavori per il restyling del centro commerciale Porto Grande (Ap) ed ha preso il via il cantiere per il restyling completo del centro commerciale Leonardo (Bo); entrambi i progetti includono attività di revamping impiantistico ed efficientamento energetico quali ad esempio l’installazione di un impianto fotovoltaico a copertura dei parcheggi a Porto Grande.

Tra gli eventi del periodo, va segnalato che, tra il 15 e il 17 maggio 2023 un’importante alluvione ha interessato una vasta area dell’Emilia-Romagna in cui sono localizzati 6 centri commerciali di proprietà del gruppo[2]: 5 di questi non hanno riportato problemi, sono aperti ed in regolare attività. L’unico centro ad aver riportato danni è Lungo Savio a Cesena, dove sono in corso i lavori di ripristino e i negozi in galleria sono ancora temporaneamente chiusi, mentre il 24 giugno l’ipermercato ha riaperto parzialmente al pubblico; sono state attivate le coperture assicurative in essere.

Per il secondo semestre 2023 gli investimenti previsti ammontano a ca. 21 milioni di euro, di cui 18 milioni di euro committed. La pipeline investimenti annunciata nel Piano Industriale 2022-2024, pari a ca. 82 milioni di euro, sarà pertanto eseguita per la maggior parte entro la fine dell’anno, mentre per il 2024 è prevista una quota residua di investimenti (pari a ca. 19 milioni di euro) interamente non committed, senza ulteriori progetti di sviluppo attualmente allo studio.  

 

PORTAFOGLIO

Il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.005,12 milioni di euro, in decremento del -3,64% rispetto a dicembre 2022. In generale, sulle valutazioni ha impattato il rialzo delle curve dei tassi di interesse applicati ai modelli valutativi.

Più in dettaglio, le principali categorie di immobili da cui è costituito il Portafoglio immobiliare del Gruppo hanno evidenziato le seguenti variazioni:

• Gallerie commerciali e retail park risultano in decremento del -4,11% (-60,2 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2022. Tale calo è imputabile principalmente all’incremento sia dei tassi di attualizzazione sia di uscita utilizzati nei modelli valutativi (actual yield 8,43%; net exit yield 6,95%);
• Iper e Super segnano un calo del -0,63% (-2,5 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2022. Sul decremento hanno inciso l’incremento sia dei tassi di attualizzazione sia di uscita utilizzati nei modelli valutativi (actual yield 7,30%; net exit yield 5,99%), nonché, le operazioni di rimodulazione portate a termine che hanno ridotto il perimetro oggetto di valutazione;
• Romania, in diminuzione del -1,14% (-1,5 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2022 (actual yield 9,65%; net exit yield 7,15%);

Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,0% per il portafoglio Italia (6,3% il topped up) e pari al 6,5% per il portafoglio Romania (7,0% topped up).

 Includendo anche gli immobili in leasehold e la partecipazione al Fondo Juice, il portafoglio del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.052,4 milioni di euro.

 L’EPRA NAV e EPRA NRV sono pari a 1.052.989 migliaia di euro, ovvero 9,54 euro per azione. Il dato è in decremento del -7,1% rispetto al 31 dicembre 2022. La variazione è dovuta soprattutto al pagamento per intero del dividendo, avvenuto a maggio, e alla variazione negativa del fair value degli immobili sopra descritta.

L’EPRA NTA è pari 9,47 euro per azione, in decremento del -7,2% rispetto al 31 dicembre 2022.

L’EPRA NDV è pari a 9,76 euro per azione, in decremento del -2,9% rispetto al 31 dicembre 2022.

 

STRUTTURA FINANZIARIA

Al 30 giugno 2023 il costo medio del debito si è attestato a 3,22% in crescita rispetto al 2,26% di fine 2022, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, è pari a 2,9X e il rapporto Loan to Value al 47,7% (45,7% fine 2022) per effetto della variazione negativa di fair value descritta in precedenza e del pagamento dei dividendi interamente avvenuto a maggio.

Nel corso del secondo trimestre IGD ha ottenuto un finanziamento di tipo Green secured per un importo pari a 250 milioni di euro (durata 5 anni) come comunicato in data 9 maggio u.s. (cfr. comunicato stampa relativo per maggiori dettagli), di cui al momento è stata tirata la prima tranche pari a 130 milioni di euro.

Tenuto conto di questa operazione, nell’ultimo anno IGD ha reperito risorse per ca. 486 milioni di euro con i quali ha rifinanziato tutte le scadenze fino al 1° semestre 2024.

La successiva scadenza significativa da rifinanziare è il bond da 400 milioni di euro (novembre 2024) sulla quale la Società ha già allo studio diverse ipotesi di lavoro; proseguirà inoltre il programma di dismissioni asset, precedentemente considerate opzionali nel Piano Industriale e ora parte integrante della strategia finanziaria del Gruppo per i prossimi trimestri.

 

IGD CONTINUA IL PROPRIO PERCORSO IN AMBITO ESG

Prosegue il percorso di sostenibilità delineato nel Piano Industriale 2022 – 2024: lo stato di avanzamento al 30 giugno 2023 è stimabile di poco inferiore al 50%, in linea con le previsioni, e molte attività propedeutiche al pieno raggiungimento dei target ESG sono state avviate.  In particolare, prosegue il trend di diminuzione dei consumi elettrici, in calo del 20% nei primi 6 mesi 2023 rispetto allo scorso anno.

E’ inoltre in corso di definizione un target di riduzione delle emissioni Scope 3, con l’obiettivo di sottoporlo, unitamente ai target relativi a Scope 1 e 2, a SBTi (Science Based Target Initiative) ed ottenerne la validazione.

E’ da segnalare che ad oggi 10 gallerie commerciali del portafoglio IGD (che corrispondono ad oltre il 60% del market value gallerie Italia) sono certificate Breeam, uno dei più riconosciuti standard internazionali di certificazione delle performance ambientali degli immobili non residenziali, con l’intenzione di ampliare ulteriormente il perimetro immobiliare certificato “green”.

 A conferma dell’impegno del Gruppo in ambito ESG e in particolare nella riduzione dell’impatto ambientale delle proprie attività, di particolare rilievo e soddisfazione il fatto che per il secondo anno consecutivo IGD è stata inclusa nella lista  “Europe’s Climate Leaders 2023”, stilata da Financial Times e Statista, che mostra le aziende europee focalizzate sul cambiamento climatico e sull’impegno a ridurre le emissioni.  La Società è risultata, inoltre, tra le 200 grandi imprese italiane e le 3 società del settore Asset Manager che hanno ottenuto il riconoscimento “Leader della Sostenibilità 2023”de Il Sole 24Ore e Statista.

Si ricorda infine che la Società è attualmente oggetto di rating ESG unsollicited da parte di dodici agenzie internazionali specializzate tra cui Morningstar Sustainalytics, il cui ultimo ESG Risk Rating Score è risultato “negligible”, MSCI, che ha attribuito a IGD un rating A, e ISS ESG che recentemente ha assegnato per la prima volta il proprio corporate ESG rating con lo status di “Prime”, grazie al raggiungimento dei severi requisiti richiesti in materia di prestazioni di sostenibilità nel settore di appartenenza.

 

OUTLOOK 2023

Le solide performance operative e i risultati economici del 1° semestre consentono di guardare con fiducia alla seconda parte dell’anno.

La Società, sulla base dello scenario macroeconomico e operativo corrente, prevede un FFO per l’intero 2023 in un range 54-55 milioni di euro, in incremento rispetto a quanto annunciato il 23 febbraio u.s.. Tale stima non include impatti economici derivanti da eventuali operazioni di rifinanziamento anticipato e dismissioni che potrebbero essere portate a termine nel secondo semestre 2023.

 

[1] Fonte: Osservatorio eCommerce B2c 2023, Politecnico di Milano

[2] Centro Leonardo (Imola), Le Maioliche (Faenza), Esp (Ravenna), Puntadiferro (Forlì), Lungo Savio (Cesena) e i Malatesta (Rimini)

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