Risultati primo semestre 2024
CRESCONO I RICAVI NETTI DA ATTIVITA’ LOCATIVA A PERIMETRO OMOGENEO
Net Rental Income: 59 milioni di euro; +4,5% like for like
BUONI RISULTATI DALLA BUSINESS UNIT SERVIZI PER TERZE PARTI
Ri-commercializzate 2 medie superfici nel centro commerciale Clodì per conto di Prelios (Fondo Food)
SOSTANZIALE STABILITÀ DELLE VALUTAZIONI
Market Value patrimonio immobiliare di proprietà: 1.697,2 € mln; -0,5% vs 31 dicembre 2023 a perimetro omogeneo
SI CONSOLIDA LA STRUTTURA FINANZIARIA
Loan to value in calo al 44,9% (dal 48,1% di fine 2023)
GUIDANCE FFO 2024 CONFERMATA
Utile netto ricorrente atteso a ca. 34 milioni di euro
Bologna, 1° agosto 2024. Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato la relazione finanziaria semestrale consolidata al 30 giugno 2024.
Messaggio dell’Amministratore Delegato, Roberto Zoia
Accogliamo con favore i dati dei primi sei mesi del 2024. In primo luogo, al netto della svalutazione una tantum della partecipazione nel fondo Food, abbiamo finalmente registrato una sostanziale tenuta del fair value del portafoglio di IGD. Il lieve calo registrato è legato soprattutto ad una crescita dell’inflazione inferiore alle stime di dicembre 2023. In particolare, le valutazioni di Officine Storiche, il nostro progetto di riqualificazione urbana a Livorno, sono state positive, beneficiando dell’entrata a regime delle ultime aperture e di quelle future, come Primark, che inaugurerà il prossimo 3 settembre. Inoltre, nel secondo trimestre abbiamo registrato incrementi dei canoni su rinnovi e nuove commercializzazioni che hanno compensato il downside dei primi tre mesi dell’anno. I risultati che presentiamo oggi costituiscono la base su cui definiremo il Piano Industriale 2025-2027 di cui abbiamo già fornito le linee guida e che presenteremo nella sua interezza entro la fine dell’anno.
PERFORMANCE OPERATIVE ITALIA
Nel primo semestre 2024 le gallerie hanno fatto segnare ingressi in incremento del +0,4% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre i fatturati degli operatori hanno registrato un lieve calo complessivo del -0,5%, su cui hanno pesato in particolare gli andamenti degli ultimi due mesi e la perfomance negativa del comparto Elettronica dati i forti incrementi registrati dal 2019.
Analizzando le vendite per categorie merceologiche, l’Elettronica fa, dunque, segnare il calo più significativo, pari a -9,6%, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre il comparto Cura persona e salute fa registrare la crescita più marcata (+10,3% vs 2023); anche abbigliamento, ristorazione e servizi registrano un trend positivo.
ATTIVITA’ DI LEASING
Nel corso del semestre IGD ha proseguito la propria attività di commercializzazione ottenendo efficaci risultati: il tasso di occupancy delle gallerie al 30 giugno si è attestato al 94,38% in incremento di 22bps rispetto al 31 marzo; 94,96% il tasso di occupancy medio gallerie + ipermercati, anch’essa in incremento di 20bps.
Inoltre, si è confermata la capacità dei centri commerciali IGD di attrarre “anchor tenants” di respiro internazionale: a febbraio a Puntadiferro ha inaugurato il proprio store Rituals, mentre a Officine Storiche il 28 luglio ha inaugurato il primo punto vendita di Sinsay nella rete dei centri IGD in Italia e, a settembre, inaugurerà Primark in una media superficie da 2.400mq. Nello stesso mese diventerà operativo, presso il centro commerciale Nuova Darsena a Ferrara, la nuova multisala cinematografica completamente rinnovata ad insegna Notorious Cinemas.
I 103 contratti sottoscritti nel corso del semestre (51 rinnovi e 52 turnover) hanno portato a un downside complessivo del -0,6%, ma va sottolineato come, dopo un primo trimestre dove il downside era stato del -3,5%, nel secondo trimestre i contratti siglati hanno fatto registrare un incremento dei canoni pari al +3,6%. I contratti siglati rappresentano il 4,3% del monte canoni di Gruppo. Anche la durata minima dei contratti garantita prima della break option dell’operatore (WALB o Weighted Average Lease Break) si è allungata tra primo e secondo trimestre 2024 passando da 1,78 a 1,82 anni per le gallerie e da 11,77 a 12,22 anni per gli ipermercati.
Positivi riscontri, inoltre, si hanno anche in termini di fatturato totale incassato, che alla data del 31 luglio 2024 è risultato pari al 95%.
ATTIVITA’ DIGITAL
Nel corso del semestre sono proseguite le iniziative in ambito digital con il lancio in 7 centri commerciali della prima App IGD destinata a visitatori e tenant. Si tratta di uno strumento importante per l’engagement e la fidelizzazione dei visitatori dei centri che possono usufruire, tra l’altro, di concorsi a premi o altre iniziative ad hoc e allo stesso tempo offre agli operatori l’opportunità di raggiungere un pubblico selezionato attraverso offerte personalizzate disponibili solo per gli iscritti.
SERVIZI PER TERZE PARTI
Primi riscontri positivi anche dalla Business Unit “Servizi per Terze Parti”: oltre alle attività di property e facility management apprezzate dai vari clienti, nel corso del secondo trimestre sono state ri-commercializzate con successo due medie superfici presso il retail park Clodì a Chioggia, uno degli asset oggetto della cessione conclusa ad aprile e conferito al Fondo Food, di cui IGD ha mantenuto il mandato di gestione.
Questa attività sarà riconosciuta dal committente come compenso variabile da aggiungere al compenso fisso contrattuale.
PERFORMANCE OPERATIVE ROMANIA
In linea con quanto descritto sopra per l’Italia, anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrare buone performance operative: al 30 giugno 2024 il tasso di occupancy è risultato pari al 95,52%, pressoché stabile su livelli elevati rispetto al 31 marzo 2024; nel corso del primo semestre sono stati sottoscritti 177 contratti tra rinnovi (114) e turnover (63), facendo registrare un incremento dei canoni netti sui rinnovi pari a circa +4,94%, a conferma della vivacità del settore retail anche in Romania. Lo stato di salute del portafoglio operatori è testimoniato anche dai buoni risultati in termini di fatturato incassato che per i primi sei mesi del 2024 è pari a circa il 96%.
ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT
Nel corso del primo semestre del 2024 IGD ha consuntivato complessivamente investimenti e capex per circa 7,0 milioni di euro.
Sono proseguiti i lavori di fit out all’interno di Officine Storiche a Livorno, in vista dell’apertura dei punti vendita di Sinsay e Primark, così come il restyling di Centro Leonardo di Imola.
E’ continuato il percorso di decarbonizzazione degli asset con un nuovo impianto fotovoltaico realizzato a copertura dei parcheggi presso il centro commerciale La Favorita di Mantova, che sarà operativo da settembre 2024. Sono inoltre stati ultimati lavori di efficientamento energetico presso i Centri Commerciali ESP e Maioliche dove le caldaie a gas sono state sostituite con elementi ad alta efficienza.
Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno ai 30 appartamenti già venduti all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche, si aggiunge una unità, il cui rogito è avvenuto nel mese di luglio; nei prossimi mesi sono attesi 4 ulteriori rogiti, residuando 7 unità su 42 totali.
L’evento principale del periodo è rappresentato dall’importante operazione di dismissione conclusa da IGD il 23 aprile u.s. con Sixth Street e Starwood Capital. La cessione ha riguardato un portafoglio immobiliare composto da 8 ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali, per un valore totale pari a 258 milioni di euro. L’operazione si è realizzata mediante apporto dell’intero portafoglio immobiliare in “Food Fund” – fondo di investimento immobiliare chiuso (REIF di diritto italiano), del quale IGD mantenuto il 40% delle quote, mentre il restante 60% è stato ceduto ad un veicolo lussemburghese (50% Sixth Street e 50% Starwood Capital) per un controvalore pari a 155 milioni di euro.[1]
Questi positivi riscontri tra Italia e Romania rappresentano le prime evidenze operative della rinnovata strategia di IGD che, tra le altre cose, si propone di valorizzare appieno le potenzialità dei centri commerciali del Gruppo e di offrire agli operatori un vero e proprio “ecosistema centro commerciale IGD”, mettendo a loro disposizione non solo spazi fisici di vendita, ma anche servizi immobiliari ad alto valore aggiunto, strumenti digitali e di comunicazione, partnership e collaborazioni in tema marketing, il tutto con una visione a lungo termine ed ESG compliant.
PORTAFOGLIO: SI STABILIZZANO LE VALUTAZIONI
Il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.697,2 milioni di euro, in decremento dello -0,5% a perimetro omogeneo rispetto a dicembre 2023. Dopo un biennio caratterizzato da forti svalutazioni, si è assistito quindi, ad una sostanziale stabilizzazione delle valutazioni; il lieve calo registrato è dovuto principalmente al minore incremento del tasso di inflazione rispetto a quanto era stato previsto a dicembre.
Più in dettaglio, le principali categorie di immobili da cui è costituito il Portafoglio immobiliare del Gruppo hanno evidenziato le seguenti variazioni:
- Gallerie commerciali e retail park risultano in decremento del -0,31% (-4,2 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2023 (net exit yield 7,2%);
- Iper e Super segnano un calo del -0,83% (-1,6 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2023 (net exit yield 6,2%);
- Romania, in diminuzione del -1,87% (-2,3 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2023 (net exit yield 7,2%).
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,1% per il portafoglio Italia (6,3% il topped up) e pari al 7,0% per il portafoglio Romania (7,3% topped up).
Includendo anche gli immobili in leasehold e le partecipazioni ai Fondo Juice e Fondo Food, il portafoglio del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.816,6 milioni di euro, facendo registrare un calo del -0,65% rispetto al 31 dicembre 2023. Da segnalare che la svalutazione strutturale di 3,5 milioni di euro relativa agli immobili in leasehold andrà a 0 alla scadenza dei contratti prevista in una galleria per il 2026 e nell’altra per il 2027. La partecipazione Food ha determinato un impatto negativo per 29 milioni di euro; si tratta di un effetto una tantum dovuto all’applicazione dei principi contabili IFRS10 che si riassorbirà alla scadenza del Fondo[2].
L’EPRA NAV e EPRA NRV sono pari a 983,9 migliaia di euro, ovvero 8,92 euro per azione. Il dato è in decremento del -3,2% rispetto al 31 dicembre 2023 sostanzialmente per effetto delle variazioni del patrimonio netto e del fair value degli strumenti finanziari.
L’EPRA NTA è pari 8,85 euro per azione, in decremento del -3,2% rispetto al 31 dicembre 2023.
L’EPRA NDV è pari a 8,76 euro per azione, in decremento del -2,7% rispetto al 31 dicembre 2023.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI:
Nel primo semestre 2024 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 69,1 milioni di euro, hanno registrato un decremento del -1,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; per un più corretto confronto, a seguito della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024, sono stati calcolati i ricavi locativi 2023 restated, che tengono conto della variazione di perimetro (pari a 66,9 milioni di euro).
L’incremento rispetto al dato 2023 restated è dunque pari a +3,3%, con una variazione dovuta alle seguenti componenti:
- per ca. 1,3 milioni di euro a maggiori ricavi like for like Risultano in incremento sia le gallerie (+2,1%), che gli ipermercati (+3,8%).
- per ca. +0,9 milioni di euro a maggiori ricavi sul perimetro non omogeno soprattutto per l’apertura di Officine Storiche avvenuta a settembre 2023.
Risulta stabile il contributo dei ricavi like for like Romania.
Il Net rental income è pari a 59,0 milioni di euro, in decremento del -0,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +4,5%.
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 53,9 milioni di euro (+0,1%; +5,3% la variazione rispetto al dato restated), con un margine in crescita pari al 73,6%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) si attesta al 75,8% (anch’essa in crescita).
La gestione finanziaria complessiva è pari a -36,9 milioni di euro (+92,0%); il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è pari a -30,5 milioni di euro, in peggioramento del 70,1% rispetto al 30 giugno 2023, per l’incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 18,3 milioni di euro, in decremento del -40,7% rispetto al 30 giugno 2023, per il solo effetto dei maggiori oneri finanziari. La variazione rispetto al dato restated è pari a -36,6%.
Il Gruppo chiude il semestre con una perdita netta contabile pari a -32,5 milioni di euro, inferiore del -30,8% rispetto a giugno 2023 (- 47,1 milioni di euro).
STRUTTURA FINANZIARIA
Sulla struttura finanziaria del Gruppo ha inciso positivamente l’operazione di dismissione descritta sopra con il rapporto Loan to Value che al 30 giugno 2024 è risultato pari al 44,9%, in calo rispetto al 48,1% di fine 2023; su tale indicatore ha inciso anche la stabilizzazione delle valutazioni immobiliari del portafoglio di proprietà.
In merito agli altri indicatori finanziari, al 30 giugno 2024 il costo medio del debito si è attestato a 6,05% in crescita rispetto al 3,86% di fine 2024 a causa dei costi degli ultimi finanziamenti sostenuti; il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, è pari a 1,7x, mentre l’ICR per cassa risulta pari a 2,1X.
Nel corso del secondo trimestre dell’anno, inoltre, la Società ha avviato le consultazioni di banche con banche e investitori per rifinanziare anticipatamente le prossime scadenze, così da avere una dinamica di rimborsi più diluita nel tempo, con minori concentrazioni e più coerente con i flussi di cassa previsti.
OUTLOOK 2024
In considerazione dei risultati operativi e finanziari conseguiti nel primo semestre, e assumendo non ci siano significative variazioni negative dei fattori macroeconomici, la Società conferma la guidance FFO comunicata al mercato in data 27 febbraio 2024 (Utile netto ricorrente 2024 atteso a circa 34 milioni di euro).[3]
ALTRE DELIBERE
CONFERMA DELL’INVESTOR RELATOR
La Società, ai fini della conservazione dei requisiti per la quotazione nel segmento STAR di Borsa italiana, comunica che il Consiglio di Amministrazione, in data odierna, ha rinnovato l’attribuzione dell’incarico di Investor Relator alla dottoressa Claudia Contarini, che avrà fino alla approvazione del bilancio della Società al 31 dicembre 2026 la responsabilità di gestire i rapporti con gli investitori e il mercato.
