7 Maggio 2024 13:02
Price Sensitive

Risultati primo trimestre 2024

Solide performance operative confermano il buono stato di salute dei centri commerciali IGD

  • Gallerie Italia: vendite operatori+2,1%; ingressi +2,6% (vs 1Q2023)
  • Ricavi netti da attività locativa: 31,1 milioni di euro (+7,1%; +6,5% like for like)
  • Risultato netto ricorrente (FFO): 10,3 milioni di euro (-34,8%)

 

  • Perfezionata la cessione di un portafoglio immobiliare con proventi netti interamente destinati alla riduzione dell’indebitamento finanziario
  • Loan to Value pari al 48,0%; Loan to Value pro forma considerando gli effetti della dismissione 44,4%

 

 Bologna, 7 maggio 2024 Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 31 marzo 2024

 

Messaggio dell’Amministratore Delegato, Roberto Zoia

“I positivi risultati operativi del primo trimestre del 2024 confermano il buono stato di salute dei nostri centri commerciali” ha commentato Roberto Zoia, Amministratore Delegato di IGD. “. A causa dell’elevato costo degli ultimi finanziamenti, dovuto alla crescita dei tassi, la gestione finanziaria ha subito un incremento significativo, che si è riflesso nel calo dell’Utile netto ricorrente. Va proprio nella direzione di una significativa riduzione dell’indebitamento l’operazione di cessione portata a termine nel mese di aprile, un passo importante nel percorso che abbiamo intrapreso allo scopo di ridurre l’indebitamento finanziario complessivo, contenere i costi della gestione finanziaria e allungare le scadenze, attività che porteremo avanti in parallelo al miglioramento della gestione caratteristica, al fine di creare valore per tutti gli stakeholder. In quest’ottica, nelle prossime settimane daremo il via a un percorso strutturato per tappe, con l’obiettivo di presentare, entro la fine dell’anno, il nuovo Piano Industriale”.

 

ANDAMENTI OPERATIVI

 Italia

In continuità con i risultati del 2023, anche nei primi 3 mesi del 2024 le gallerie hanno continuato a far registrare solide performance operative: i fatturati degli operatori delle gallerie risultano in incremento del +2,1% e ancora meglio sono andati gli ingressi che nello stesso periodo hanno registrato un incremento del +2,6%. Analizzando gli andamenti per categorie merceologiche, tutti i settori risultano in crescita rispetto all’anno scorso, con la sola eccezione dell’elettronica che ha chiuso il trimestre in calo (-4,7%).

Al 31 marzo 2024 il tasso di occupancy delle gallerie è risultato pari al 94,2% mentre il tasso medio di occupancy del portafoglio Italia (iper+ gallerie) è pari al 95,3%; entrambi si sono mantenuti su livelli elevati e stabili rispetto al 31 dicembre 2023.

Nel trimestre sono stati sottoscritti 52 contratti (che rappresentano circa il 3% del monte canoni del Gruppo) tra rinnovi (29) e turnover (23). I contratti in scadenza in fase di rinnovo hanno riportato un downside medio del -3.7%, principalmente a causa dei significativi incrementi incorporati dai canoni nel corso del 2023, dovuti all’indicizzazione all’inflazione.

Il dato relativo al fatturato del primo trimestre 2024 incassato si attesta a circa il 91,5%.

 Romania

Il tasso di occupancy delle gallerie Winmark al 31 marzo 2024 si è confermato elevato e pari al 95,5% (il decremento di 70bps rispetto a fine 2023 è imputabile in particolare all’uscita di un operatore, per circa 600 mq, sui quali la ri-commercializzazione è già stata avviata).

Sono stati siglati 118 contratti tra rinnovi (69) e turnover (49), con un incremento dei canoni sui rinnovi pari a circa +6,5% (calcolato sui canoni netto spese).

Il dato relativo al fatturato incassato nel primo trimestre 2024 si attesta a circa il 90%.

 

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI

I ricavi da attività locativa ammontano a 36,2 milioni di euro, in incremento del +4,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Più in dettaglio, tale variazione è dovuta alle seguenti componenti:

  • per circa 1,1 milioni di euro, a maggiori ricavi like for like Italia. Risultano in incremento sia le gallerie (+2,6%), sulle quali incidono positivamente l’indicizzazione all’inflazione e i minori sconti concessi parzialmente compensati da alcuni turnover, che gli ipermercati (+6,5%) per effetto degli adeguamenti inflattivi.
  • per circa 0,4 milioni di euro, a maggiori ricavi sul perimetro non omogeneo, soprattutto per l’apertura di Officine Storiche a Livorno avvenuta a settembre 2023

Il Net rental income è pari a 31,1 milioni di euro, in incremento del +7,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +6,5%.

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 28,6 milioni di euro, in aumento del +6,6% con un margine pari al 75,1%, mentre il margine freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 77,3%.

La gestione finanziaria complessiva è pari a –18,5milioni di euro (+100,6%); il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS16 e oneri non ricorrenti, è pari a -15,7 milioni di euro, in peggioramento dell’82,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, a causa dell’incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.

L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 10,3 milioni di euro, in decremento -34,8% rispetto al 31 marzo 2023 per i maggiori oneri finanziari sopra descritti.

 

ATTIVITA’ DI ASSET MANAGEMENT

Nel primo trimestre 2024 gli investimenti effettuati ammontano a circa 4,1 milioni di euro e sono stati destinati per la maggior parte a capex sull’Italia (3,7 milioni di euro), dove stanno proseguendo i lavori di restyling del Centro Leonardo di Imola e sono quasi concluse le attività di fit out per il punto vendita Primark che aprirà all’interno di Officine Storiche a Livorno.

Nell’ambito del progetto Porta a Mare a Livorno sono stati venduti 30 appartamenti all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche, nei prossimi mesi sono attesi 5 ulteriori rogiti. Rimangono pertanto da vendere ancora soltanto 7 unità su 42 totali

 

PERFEZIONATA LA CESSIONE DI UN PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

In data 23 aprile 2024 è stato perfezionato il closing definitivo con Sixth Street e Starwood Capital (in esecuzione dell’accordo preliminare comunicato al mercato il 23 febbraio 2024) per la cessione di un portafoglio composto da 13 asset, per un valore pari a 258 milioni di euro. Tale portafoglio genera circa 17 milioni di euro di ricavi d’affitto annui netti.

L’operazione si è realizzata attraverso un fondo di investimento immobiliare chiuso (REIF di diritto italiano) denominato “Food Fund”, costituito e gestito da Prelios SGR S.p.A., al quale IGD ha conferito gli immobili. Successivamente al conferimento, IGD ha ceduto il 60% delle quote del Fondo (quote di classe A con rendimento privilegiato) a un veicolo lussemburghese (detenuto al 50% da Sixth Street e al 50% da Starwood Capital) per un controvalore pari a 155 milioni di euro e ha mantenuto la proprietà del restante 40% (quote di classe B con rendimento subordinato).

 I proventi netti dell’operazione sono interamente destinati a ridurre la leva finanziaria del Gruppo, a conferma dell’impegno di IGD nell’accelerare il rimborso degli strumenti finanziari in essere più onerosi portando il Loan to Value pro forma al 31 marzo al 44,4%, in calo di 3,6 punti percentuali rispetto al dato a fine marzo.

 IGD ha sottoscritto, inoltre, con Prelios SGR un contratto finalizzato alla gestione di attività di project, property & facility management sull’intero portafoglio, con l’obiettivo di valorizzarlo ulteriormente nei prossimi anni e di cederlo sul mercato alle migliori condizioni possibili. Si stimano, quindi, benefici per IGD (per maggiori ricavi da project, property & facility management e minori costi operativi) pari a circa 2 milioni di euro annualizzati. Il conferimento del mandato di gestione, accanto a quello sottoscritto con Savills SGR per il portafoglio “Juice” oggetto di cessione nel 2021, conferma le competenze di IGD nella gestione di asset di terze parti istituzionali, expertise che amplia il ventaglio delle opportunità di business per la Società.

 

STRUTTURA FINANZIARIA

A fine marzo 2024 il costo medio del debito si è attestato a 6,04% in significativo aumento rispetto al 3,86% registrato a fine 2023, per effetto dei nuovi finanziamenti sottoscritti nel corso del 2023 e del nuovo bond emesso a novembre 2023, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 1,8x. Il rapporto Loan to Value è risultato pari al 48,0% stabile rispetto a fine 2023 (era 48,1%).

Con i proventi dell’operazione descritta sopra, infatti, IGD ha deciso di procedere:

  • al rimborso parziale del bond “€310,006,000 Fixed Rate Step-up Notes due 17 May 2027” emesso in data 17 novembre 2023, per un importo pari a nominali 90 milioni di euro con riduzione del valore outstanding da 310 milioni di euro a 220 milioni di euro;
  • al rimborso anticipato parziale del finanziamento green secured da 250 milioni di euro sottoscritto a maggio 2023, per un importo corrispondente all’ALA (allocated loan amount) di ciascun immobile concesso in ipoteca e oggetto del perimetro di cessione, e, pertanto, per un importo complessivo pari a 62,5 milioni di euro;
  • al rimborso anticipato parziale del finanziamento green unsecured da 215 milioni di euro sottoscritto ad agosto 2022, per un importo pari a 0,71 milioni di euro.

 

Si prevede per l’esercizio in corso un impatto positivo sulla gestione finanziaria per circa 5,3 milioni di euro (il beneficio annualizzato sale a oltre 11 milioni di euro).