Risultati resilienti a fronte dello “stress test” creato dalla pandemia
- Convincente tenuta dei risultati in termini di gestione operativa e finanziaria in un contesto fortemente penalizzante a causa delle restrizioni imposte dall’esigenza di contenere il virus.
- La quasi totalità dei tenant ha riaperto dopo il lockdown: financial occupancy sostanzialmente invariata a fine giugno 2020.
- IGD resta una Società trasparente, con un percorso chiaro davanti nei prossimi mesi: pubblicata una nuova guidance per l’FFO 2020, previsto in flessione nella misura del 25-28% rispetto al 2019.
Le limitazioni all’apertura delle attività commerciali, che a partire dal 12 marzo e fino al 18 maggio 2020, hanno consentito l’operatività alle sole merceologie essenziali, sommate alle restrizioni imposte sugli spostamenti delle persone e alle esigenze di distanziamento, hanno prodotto una riduzione nel numero degli ingressi e nelle vendite degli operatori. Le performance del primo semestre 2020 non sono quindi confrontabili con quelle del medesimo periodo dell’anno precedente.
Pur con queste premesse, è possibile verificare dati incoraggianti dall’andamento delle metriche operative. A fronte di ingressi che a fine giugno nel portafoglio italiano hanno recuperato l’80% del livello pre-lockdown, le vendite degli operatori nel mese di giugno si sono ridotte del 13%, quindi a un tasso inferiore rispetto a quello degli ingressi, con lo scontrino medio pari a 26,6 euro, in aumento del 18,1%.
La Financial Occupancy al 30 giugno in Italia si è attestata al 95,6%: un dato solo lievemente inferiore al 96,2% di fine marzo. Anche in Romania la Financial Occupancy a fine giugno rimane su un buon livello, pari al 94,7%.
I Ricavi da attività locativa netti nel primo semestre 2020 si sono attestati a 56,3 milioni di euro, in diminuzione del 17,9% rispetto allo stesso periodo del 2019. Il dato è influenzato in particolare dall’accantonamento di 8,5 milioni di euro appostato da IGD per riflettere l’impatto da Covid-19 sul primo semestre, senza effetti ulteriori sugli esercizi futuri: si tratta di una stima degli effetti degli accordi in corso di completamento con i tenant per dilazioni o riduzioni temporanee sui canoni locativi, per un importo corrispondente a circa una mensilità di ricavi.
L’EBITDA della gestione caratteristica è pari a 51,4 milioni di euro (-21,4%). L’EBITDA margin della gestione caratteristica raggiunge il 66,1%, con la componente freehold, relativa ai soli immobili di proprietà, che si attesta al 66,7%. Notevole la riduzione delle spese generali, nell’ordine del 9,7%, grazie alle efficaci iniziative di contenimento dei costi messe in atto nel semestre, a fronte della nuova emergenza.
Il risultato della gestione finanziaria migliora del 9,8% rispetto al primo semestre 2019, al netto di oneri non ricorrenti, dell’applicazione dei principi contabili IFRS16 e del negative carry di 2,7 milioni di euro relativo all’ultima emissione obbligazionaria da 400 milioni di euro, conclusa nel novembre 2019.
L’Utile netto ricorrente (FFO), che è pari a 32,9 milioni di euro, mostra una riduzione di 9 milioni di euro (-21,4%) rispetto primo semestre 2019, quasi interamente riferibile alla posta accantonata per la stima dell’impatto una tantum da Covid-19 di 8,5 milioni di euro.
Al 30 giugno 2020 il valore del portafoglio di IGD è pari a 2.322,62 milioni di euro, con una riduzione del 2,47% rispetto al market value di fine 2019. Tale variazione complessiva riflette la riduzione del 2,71% del valore di mercato delle gallerie italiane, la riduzione dell’1,35% del valore di mercato di ipermercati e supermercati italiani, nonché la riduzione del 5,37% delle gallerie rumene.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri EPRA, si attesta al 5,4% per gli asset italiani (5,5% il topped up yield) e al 6,0% per il portafoglio rumeno (6,2% topped up yield).
L’EPRA NAV e l’EPRA NRV, infine, diminuiscono del 5,1% rispetto a fine 2019, attestandosi a 10,81 euro per azione. L’EPRA NTA è invece pari 10,7 euro per azione, in decremento del 5,2% rispetto alla fine dello scorso anno.
IGD può contare su una cassa pari a 103 milioni di euro e su linee di credito committed e non committed per complessivi 220 milioni di euro. Per fare fronte alle esigenze finanziarie del prossimo periodo, inoltre la società potrà ricorrere anche al prestito SACE da 37 milioni di euro, garantito dallo stato italiano, che è in corso di finalizzazione.
A fine giugno 2020 il LTV di IGD è pari al 49,0% (47,9% ex IFRS16), mentre l’ICR (Interest Cover Ratio) si attesta a 3,5x.
Alla luce dei risultati maturati nel semestre, dell’evoluzione della situazione e degli impatti da Covid-19 stimati one-off per l’anno in corso e senza ripercussioni sugli esercizi seguenti, IGD ha formulato una nuova guidance per l’FFO 2020, che si attesterebbe in una forchetta compresa tra 0,54 e 0,57 euro per azione circa (-25-28% circa rispetto al dato di FFO 2019).
| Ricavi da attività locativa netti | 56,3% | -17,9% |
| EBITDA gestione caratteristica | 51,4 € mn | -18,3% |
| EBITDA margin gestione caratteristica |
66,1% | -121 bps |
| Funds From Operations (FFO) | 32,9 € mn | -21,4% |
| Loan-to-Value | 49,0% (adj. IFRS16 c. 47,9%) | < soglia max. 50% |
