Sottoscritto accordo preliminare per acquisto da UnipolSai della società Punta di Ferro Srl e avvio dell’offerta di massime n. 75.635.000 azioni di nuova emissione riservata a investitori qualificati, da realizzarsi con accelerated bookbuilding
IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”) comunica che in data odierna ha sottoscritto con UnipolSai Assicurazioni S.p.A. (“UnipolSai”) un accordo preliminare per l’acquisto dell’intero capitale sociale della società Punta di Ferro S.r.l. (“Punta di Ferro”), detenuto da UnipolSai, per un corrispettivo pari a circa Euro 127,9 milioni(1). Il patrimonio di Punta di Ferro è principalmente costituito dalla galleria del centro commerciale “puntadiferro”, sito nella città di Forlì (Emilia Romagna), alla quale, nell’ambito della determinazione del predetto corrispettivo, è stato attribuito un valore di mercato pari a Euro 124,5 milioni (la “Galleria Commerciale puntadiferro”).
Il closing dell’operazione è previsto per il 16 dicembre p.v.
L’operazione conferma la strategia di crescita del Gruppo IGD delineata nel Piano Industriale 2015-2018, non solo attraverso lo sviluppo della pipeline investimenti prevista ma anche grazie a un attento monitoraggio del proprio mercato di riferimento al fine di poter cogliere ulteriori opportunità per la creazione di valore per il Gruppo IGD e i suoi azionisti.
Dettagli dell’acquisizione
La Galleria Commerciale puntadiferro è composta da 97 unità (di cui 7 medie superfici, 9 punti di ristoro e 81 negozi) per una GLA complessiva pari a 21.223 mq, oltre a 2.854 posti auto.
L’immobile oggetto di acquisizione presenta ricavi locativi netti annui attesi per circa Euro 7,2 milioni (circa Euro 7,7 milioni di ricavi locativi lordi) e, sulla base del valore di mercato allo stesso attribuito nell’ambito dell’operazione (pari a Euro 124,5 milioni), è stimato un rendimento netto iniziale (c.d. “Net Theoretical Initial yield”) pari a circa il 5,8% (6,2% di “Gross Theoretical Initial Yield”).
La Galleria Commerciale puntadiferro presenta determinate caratteristiche di particolare interesse per IGD:
- posizionamento dominante all’interno del proprio bacino di riferimento, anche grazie ad una collocazione ottimale in termini di visibilità e accessibilità;
- parametri di performance operativa di assoluto rilievo: 4,7 milioni di visitatori nel 2014, tasso di occupazione pari a circa il 99% ed occupancy cost ratio pari a circa 11,5%;
- volume di vendita medio degli operatori commerciali superiore a Euro 3.500 al mq;
- merchandising e tenant mix ottimali, caratterizzati dalla presenza di primari operatori come H&M, Unieuro, Deichmann, Conbipel, Mondadori, Stradivarius, Max&Co ed Alcott;
- bacino d’utenza rilevante e con capacità di spesa superiore di oltre il 20% rispetto alla media italiana(2);
- importanza strategica ai fini degli obiettivi di copertura territoriale della Società, che ha la proprietà e la gestione di diversi centri commerciali nelle principali città limitrofe, quali Ravenna, Faenza, Cesena, Rimini e Bologna;
- concept e format adatti all’attuale richiesta di mercato, grazie alla recente apertura (aprile 2011).
La Società stima che l’acquisizione della Galleria Commerciale puntadiferro, a regime, avrà un impatto accrescitivo sull’FFO per azione, anche considerando il limitato effetto diluitivo derivante dall’aumento del numero delle azioni.
Il Centro Commerciale puntadiferro comprende, oltre alla Galleria, un ipermercato a insegna Conad di 12.625 mq, di proprietà di terzi e non oggetto dell’operazione.
Modalità di finanziamento dell’acquisizione
L’operazione sarà finanziata (i) in parte, con i proventi dell’aumento di capitale con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’art. 2441, comma quarto, secondo periodo, cod. civ., deliberato in data odierna dal Consiglio di Amministrazione in attuazione della delega conferita dall’Assemblea straordinaria del 19 aprile 2012 ai sensi dell’art. 2443 cod. civ., mediante emissione di azioni ordinarie da collocarsi esclusivamente presso investitori qualificati in Italia e all’estero, con le modalità dell’accelerated bookbuilding e (ii) per la parte residua, mediante il ricorso a linee di credito a breve termine.
Questa modalità di finanziamento permetterà a IGD di intraprendere un ulteriore passo in termini di crescita e creazione di valore, nel rispetto degli obiettivi finanziari previsti nel Piano Industriale 2015 – 2018 (in particolare, Loan to Value compreso tra il 45% e il 50%), consentendo quindi di conciliare una strategia di crescita e consolidamento del proprio portafoglio immobiliare, anche beneficiando di nuove opportunità di investimento offerte dal mercato, con il mantenimento di parametri di indebitamento in linea con le principali società immobiliari attive in Europa nel settore retail.
L’operazione di collocamento, inoltre, avrà l’effetto di incrementare il capitale sociale (fino al +10%), la liquidità del titolo e il flottante sul mercato (fino al +23%), nonché ampliare e diversificare la base azionaria della Società. Al riguardo, gli azionisti di maggioranza di IGD, Coop Adriatica e Unicoop Tirreno, hanno dichiarato l’intenzione di non aderire all’aumento di capitale, al fine di consentire il perseguimento dei suddetti obiettivi di ampliamento e diversificazione della base azionaria.
La sottoscrizione dell’accordo preliminare è stata deliberata dal Consiglio di Amministrazione, riunitosi in data odierna, con il supporto di una perizia immobiliare predisposta da REAG Real Estate Advisor Group S.r.l. con riferimento al valore di mercato della Galleria Commerciale puntadiferro. Inoltre, – poiché la Procedura Parti Correlate di IGD, come modificata ad agosto 2015 su base volontaria, si applica alle operazioni di maggiore rilevanza con società del gruppo Unipol – l’acquisizione di Punta di Ferro è stata deliberata dal Consiglio di Amministrazione, previo parere favorevole rilasciato all’unanimità dal Comitato Parti Correlate della Società, composto interamente da amministratori indipendenti. Quest’ultimo si è avvalso del supporto di una fairness opinion di Ernst & Young Financial-Business Advisors sulla congruità finanziaria dell’operazione.
IGD pubblicherà un documento informativo relativo all’acquisizione di Punta di Ferro ai sensi dell’articolo 5 del Regolamento Consob n. 17221/2010, applicabile in virtù del combinato disposto di cui agli articoli 14.7 e 11.1 della Procedura Parti Correlate di IGD.
Offerta di massime n. 75.635.000 azioni di nuova emissione riservata a investitori qualificati, da realizzarsi con le modalità dell’accelerated bookbuilding
In data odierna, il Consiglio di Amministrazione ha altresì approvato l’offerta avente ad oggetto complessive massime n. 75.635.000 azioni ordinarie di nuova emissione da attuarsi attraverso un collocamento privato riservato esclusivamente a investitori qualificati in Italia e all’estero, ai sensi della Regulation S dello United States Securities Act del 1933, come successivamente modificato, e negli Stati Uniti d’America, limitatamente ai “Qualified Institutional Buyers” ai sensi della Rule 144A dello United States Securities Act del 1933, come successivamente modificato, con esclusione di qualsiasi altro Paese nel quale il collocamento sarebbe vietato dalle leggi applicabili (“Destinatari”).
Le massime n. 75.635.000 azioni ordinarie di nuova emissione oggetto dell’offerta, pari al 9,99992%dell’attuale capitale sociale, con godimento regolare, sono rivenienti da un aumento di capitale scindibile per un importo nominale massimo di euro 54.976.027 (oltre eventuale sovraprezzo), con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell’art. 2441, comma quarto, secondo periodo, cod. civ., deliberato in data odierna dal Consiglio di Amministrazione in esecuzione della delega conferita dall’Assemblea straordinaria del 19 aprile 2012 ai sensi dell’art. 2443 cod. civ.
Le azioni di nuova emissione verranno offerte nell’ambito di un collocamento privato, con le modalità di un accelerated bookbuilding, riservato ai Destinatari.
Il prezzo definitivo di sottoscrizione delle azioni di nuova emissione sarà determinato ad esito dell’attività di bookbuilding nel rispetto dei criteri stabiliti dal Consiglio di Amministrazione in conformità alle disposizioni dell’art. 2441, comma quarto, secondo periodo, cod. civ. in materia di esclusione del diritto di opzione nei limiti del 10% del capitale preesistente.
L’attività di bookbuilding avrà inizio immediatamente e potrà essere conclusa in qualsiasi momento. I termini finali dell’offerta verranno tempestivamente comunicati al mercato.
Nel contesto dell’offerta, IGD ha assunto impegni di lock-up della durata di 90 giorni in linea con la prassi di mercato in operazioni analoghe, fatte salve le eccezioni previste dalla prassi per operazioni similari e l’eventuale rinuncia da parte dei Joint Bookrunners. Nell’ambito dell’offerta, la Società ha conferito a Société Générale e BNP Paribas l’incarico di Joint Bookrunners; Société Générale agisce inoltre in qualità di Sole Global Coordinator dell’offerta.
