Un 2020 difficile, ma IGD è pronta a crescere di nuovo nel 2021

I conti del 2020 risultano impattati in modo significativo dal Covid-19; per il 2021, compatibilmente con un’efficace implementazione del piano vaccinale e un consolidamento della ripresa economica a partire dal secondo semestre 2021, IGD si attende di potere mettere a segno un incremento dell’Utile Netto Ricorrente nell’ordine del 3-4%.

Il 2020 è stato un anno difficile, segnato dalla pandemia e dagli effetti delle restrizioni adottate per contenerla. Le limitazioni imposte hanno pesato sulle performance di IGD influenzandone negativamente i risultati: gli impatti diretti da Covid-19 contabilizzati ammontano a 18,5 milioni di euro, da attribuire principalmente a minori Ricavi, dovuti agli sconti una tantum concessi sui canoni e a maggiori accantonamenti e perdite sui crediti, solo in piccola parte compensati da locazioni passive leasehold inferiori a quelle del 2019. A questi si aggiungono anche altri impatti “indotti” come ad esempio l’incremento della vacancy e delle spese condominiali.

IGD è comunque riuscita a registrare performance operative superiori alle medie nazionali di settore, a riprova della validità dell’impostazione del format dei centri commerciali che ha in portafoglio. Grazie al forte posizionamento nel bacino di riferimento, alla collocazione urbana e alla presenza di ancore alimentari rimaste sempre aperte, nel periodo delle riaperture compreso tra maggio e ottobre i centri IGD sono riusciti a recuperare rapidamente livelli di metriche operative molto vicini a quelli dello stesso periodo del 2019. In base ai dati CNCC, complessivamente nel 2020 gli ingressi nei centri IGD sono diminuiti del 29,5% rispetto all’anno precedente, contro la media italiana di settore del 34,2%. Sempre nel 2020, le vendite degli operatori presenti nelle gallerie di IGD si sono ridotte del 27,6%, a differenza del calo medio del 29,9% subito in media dal benchmark.

Altro dato confortante è quello sulla Financial Occupancy, che si è mantenuta al 94,3%, anche grazie alle efficaci negoziazioni condotte individualmente con ben 707 operatori presenti nelle gallerie italiane, in una logica improntata alla collaborazione e alla sostenibilità reciproca. I canoni relativi ai 110 contratti rinnovati durante il 2020 sono inoltre rimasti sostanzialmente stabili (-0,38%).

I Ricavi da attività locativa netti (Net Rental Income), pari a 109,5 milioni di euro, hanno subito una contrazione di 27,1 milioni di euro rispetto all’esercizio precedente. Seppur in parte controbilanciata da un contenimento delle Spese Generali dell’8,8%, per 1,1 milioni di euro, la riduzione del Net Rental Income ha comportato una flessione del 20,6% a livello di EBITDA della gestione caratteristica di Gruppo, che si è attestato a 99,4 milioni di euro. L’EBITDA margin della gestione caratteristica è perciò risultato pari a 65,4%.

Il saldo della gestione finanziaria è risultato negativo per 36,2 milioni di euro (vs 36,8 milioni di euro del 2019). Il saldo adjusted, depurato da partite contabili relative alle ultime operazioni di liability management e dal negative carry, mostra in realtà un miglioramento del 4,7% rispetto al 2019.

L’Utile netto ricorrente (FFO), pari a 59,3 milioni di euro, è in calo del 28,8% rispetto al dato di fine 2019: si tratta di un risultato in linea con la guidance fornita lo scorso agosto, che prevedeva una flessione compresa tra il 25% e il 28%.

Al 31 dicembre 2020 il Fair Value del patrimonio immobiliare di IGD SIIQ è stato valutato pari a 2.265,7 milioni di euro. Includendo la componente leasehold, il valore calcolato dai periti indipendenti risulta pari a 2.309,01 milioni di euro, con una riduzione del 5,22% rispetto alla fine del 2019. Il rapporto Loan-to-Value si è attestato quindi al 49,9% (48,8% ex IFRS16), mentre l’ICR (Interest Cover Ratio) è pari a 3,2x. L’EPRA NAV/NRV 2020 infine risulta pari a 10,38 euro.

La voce Svalutazioni e adeguamento di Fair Value, che nel 2019 aveva registrato un saldo negativo di 72,8 milioni di euro, a fine 2020 presenta un saldo negativo di 146,0 milioni di euro. Pur avendo in realtà un peso limitato in relazione al valore dell’intero patrimonio IGD, tale svalutazione ha condizionato pesantemente il risultato a livello di Conto Economico, determinando una Perdita Netta di 74,3 milioni di euro: un dato che si confronta con l’Utile Netto di 12,6 milioni di euro del 2019.

Avendo registrato una perdita a livello di Conto Economico, viene a decadere l’obbligo della distribuzione di un dividendo per il perimetro di attività SIIQ. In virtù delle attuali circostanze contingenti e con lo scopo di preservare la sostenibilità finanziaria della Società, la Società non distribuirà dividendi per l’esercizio 2020.

Per l’esercizio 2021 IGD si attende di potere mettere a segno un incremento del 3-4% in termini di Utile Netto Ricorrente. Tale guidance è basata su uno scenario di ripresa economica nel secondo semestre dell’anno, in funzione di una efficace implementazione del piano vaccinale, che permetta perciò di evitare ulteriori pesanti restrizioni all’operatività dei centri commerciali. L’incremento atteso prescinde da possibili benefici dalla dismissione di asset.

 

	FY 2020	Variazione vs FY 2019
EBITDA gestione caratteristica	99,4 € mn	-20,6%
EBITDA margin gestione caratteristica	65,4%	-12,3 bps
Funds From Operations (FFO) adj.	59,3 € mn	-28,8%
Loan-to-Value	49,9% (adj. IFRS16 c. 48,8%)
Ricavi netti da attività locativa adj.	109,5 € mn	-19,8%

 

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