Un primo trimestre con una solida performance a livello operativo
Facendo leva su buone performance delle metriche operative, nel primo trimestre 2024 IGD ha potuto conseguire un progresso del 6,6% a livello di EBITDA della gestione caratteristica, registrando una marginalità operativa che sugli immobili di proprietà ha superato il 77%: un livello non distante dai picchi storici, che si collocavano intorno all’80%.
La gestione finanziaria, che presenta un saldo negativo di 18,5 milioni di euro, assorbe una porzione significativa del risultato maturato dalla gestione operativa, con un EBIT che si attesta a 22,8 milioni di euro. Nonostante il livello di indebitamento finanziario netto sia rimasto stabile rispetto ai livelli di fine anno, aumenta molto l’onerosità del debito, a causa del costo degli ultimi finanziamenti contratti in un contesto di elevati tassi di interesse.
Non avendo importanti esigenze di rifinanziamento del debito nel breve termine, IGD lavorerà per estrarre tutto il potenziale di una gestione operativa che ha già dimostrato di godere di un buono stato di salute. Parallelamente il management proseguirà nel percorso di riduzione del debito, ottimizzandone il costo ed allungandone la scadenza.
Nel primo trimestre del 2024 è proseguito il trend di miglioramento delle performance operative: un fatto che testimonia, anche in fase post-pandemica, la resilienza del format tipico del centro commerciale IGD, oltre che la validità delle politiche commerciali e di asset management implementate.
Nell’ambito delle gallerie del portafoglio italiano, la crescita del 2,6% degli ingressi si è accompagnata a un incremento del 2,1% delle vendite degli operatori rispetto allo stesso periodo del 2023, beneficiando anche degli acquisti per Pasqua – festività che quest’anno è stata a marzo, mentre nell’anno passato era caduta ad aprile. Anche le vendite delle ancore alimentari nel trimestre hanno registrato un aumento, nella misura dell’1,4%.
Tutte le merceologie, a parte l’elettronica, hanno visto vendite in miglioramento, con una dinamica particolarmente tonica nel segmento della Cura della persona-Salute (+12,6%) e dei Beni per la casa (+9,8%). Continua anche la crescita per gli operatori dell’Abbigliamento (+1,1%), che incidono per il 49,1% del monte ricavi complessivo di IGD. Nel settore dell’Elettronica, che aveva beneficiato di picchi nella domanda nel periodo pandemico, oggi l’orientamento dei retailer è quello di fare un re-sizing, in modo da destinare una parte crescente delle superfici a magazzino, per ospitare i prodotti del servizio di Click&Collect.
Il tasso di occupancy a fine marzo 2024 si è attestato al 95,3%, mantenendosi stabile rispetto a quello di fine 2023.
Pur trattandosi di livelli elevati – frutto anche della continua opera di commercializzazione per mantenere attraente l’offerta delle gallerie – IGD punterà nei prossimi mesi alla conquista di occupancy rate ancora più ambiziosi, come leva per estrarre ulteriori punti di marginalità dalla gestione caratteristica.
La percentuale di fatturato incassato, calcolata al 2 maggio 2024, è risultata pari al 91,5%: un livello in linea con la stagionalità tipica del periodo.
Nel primo trimestre 2024 è stato ricontrattualizzato circa il 3% del monte-canoni complessivo in Italia, con un downside del 3,7%: un risultato da considerare soddisfacente se si considera che questi affitti erano stati oggetto di adeguamento all’inflazione ISTAT nella fase di picco, con punte intorno all’11%.
In Romania, dove l’uscita di un operatore da una superficie di 600 mq si è tradotta in una limatura di 70 punti base dell’occupancy rate, i livelli rimangono comunque in assoluto buoni (95,5%). Nel periodo, a fronte di 118 nuovi contratti, tra rinnovi e rotazioni, è stato consuntivato un aumento medio dei canoni del 6,5%. A inizio maggio il fatturato incassato risultava inoltre pari al 90% circa.
Sulla scorta dei progressi conseguiti nelle metriche operative, IGD ha chiuso il primo trimestre con un EBITDA da gestione caratteristica consolidato di 28,6 milioni di euro, in miglioramento del 6,6% rispetto al dato dei primi tre mesi del 2023. L’EBITDA Margin della gestione caratteristica per gli immobili di proprietà ha quindi raggiunto il 77,3%, con un incremento di 180 punti base rispetto al medesimo periodo del 2023.
IGD ha quindi recuperato livelli di marginalità non lontani dai picchi dell’80% registrati in passato.
L’aumento di 1,8 milioni di euro dell’EBITDA riflette essenzialmente l’aumento di 2 milioni di euro del Net Rental Income, che ha raggiunto 31,1 milioni di euro, mettendo a segno un incremento del 7,1% sulla spinta delle strutture contrattuali indicizzate e dei nuovi spazi commercializzati.
Mentre l’area di gestione operativa continua a consuntivare progressi, nell’area gestione finanziaria IGD risente del più elevato costo medio del debito, che nel trimestre ha raggiunto il 6,04%, rispetto al 3,86% del 2023, in ragione dei finanziamenti contratti negli ultimi mesi dello scorso esercizio: il saldo della gestione finanziaria complessivamente peggiora perciò di 9,3 milioni di euro, essendo passato da -9,2 milioni di euro del primo trimestre del 2023 a -18,5 milioni di euro.
Nei primi tre mesi del 2024 IGD ha perciò consuntivato un FFO di 10,3 milioni di euro, in contrazione di 5,5 milioni di euro rispetto allo stesso periodo del 2023, come sintesi del progresso di 1,7 milioni di euro dell’EBITDA della gestione caratteristica adjusted e del peggioramento di 7,2 milioni di euro del saldo della gestione finanziaria adjusted.
La Posizione Finanziaria Netta al 31 marzo 2024 è risultata pari a 967,3 milioni di euro, rimanendo sostanzialmente in linea con quella di 968,4 milioni di euro di fine 2023. Anche Loan-to-Value è rimasto pressoché invariato rispetto ai livelli di fine anno, essendosi attestato al 48,0%.
Grazie alla cessione del portafoglio di 13 asset perfezionata a fine aprile, il LTV pro-forma si attesta su un livello significativamente più basso: al 44,4%.
Gli introiti della cessione sono interamente destinati al rimborso dell’ultima obbligazione emessa (per 90 milioni di euro) e dei finanziamenti green recentemente contratti (62,5 milioni del finanziamento secured e 0,71 milioni di quello unsecured).
Il profilo delle scadenze della posizione finanziaria residua nei prossimi tre anni non presenta importanti scadenze: la priorità di IGD, secondo un percorso già avviato con determinazione, sarà dunque quella di ridurre l’ammontare del debito, minimizzarne il costo, allungando e diversificandone nel tempo le scadenze.
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